实探“金矿”！南山科技园周边的旧改，这一片价值“连城”
作者： 买房之前
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近日，我听闻白石洲又有了新进展！一期已经完成清拆，进入开工建设阶段，预计会提早入市。
白石洲旧改动工
因为同为环科技园片区，当大冲旧改后的华润城成为现象级楼盘后，许多人开始提早入场白石洲。在今年初绿景确认为旧改主体以后，白石洲待拆迁的农民房成为抢手货，价格在去年底的基础上迅速翻倍。
在南山科技园这个深圳平均薪酬居于全市前列的区域，除了大冲和白石洲，周边究竟还蕴藏着多少“金矿”？上周，我对环科技园片区的旧改来了一次实探。
摄于2021年8月13日，白石洲江南百货正在拆除中
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这才是王者！
环科技园片区旧改5大机会盘点
出发之前，我先整理了一张环科技园片区的旧改机会地图。
科技园片区建成度高，已经几无空地，片区机会都藏在这5大旧改中。
目前，华润城旧改已经进入后半段了，1-3期已入市，四期改名润玺，推出第一期也已售罄，后续只剩最后1374套待售。
白石洲沙河五村，有四个村进入旧改，只有白石洲村进行综合整治。在小产权房交易严令叫停后，白石洲只能在一期入市时才会重新出现机会。但参考华润城的价格，白石洲绿景项目的门槛不低。
松坪山还有小部分老旧小区等待旧改，一直进展缓慢。
因此，我认为，无论从地理位置、可旧改的地块规模、进入时机来看，最大的机会就藏在马家龙。
去马家龙片区周边走了一圈之后，我更确信这一点。
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最智慧的一公里，
这有一座潜力“金矿”待挖掘
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深圳的“知识库”，125家上市公司环绕
马家龙位于科技园一级辐射范围内，与科技园仅隔着一条南海大道，距离高新园中区和南区都在2公里范围内。
如果说硅谷代表着美国最高的创新水平，科技园则可以说是深圳的“知识库”。
科技园面积仅占全市的0.6%，但是汇聚了125家上市公司，专利申请量占全市15%，高新技术产业产值占全市近12%，国家级高新技术企业数量占全市1/6，培育上市公司数量占全市1/3(数据来源：深圳工业总会)。
从区域位置看，马家龙位于高新园中区西部，距离属于科技园辐射地带，并位于科技园一级辐射圈。
马家龙与高新园位置关系图
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高新区北区升级在即，新增350万㎡空间
在今年7月1日南山区公布的十四五规划中，重点提出要“加快南头直升机场搬迁”、“推进高新区北区、西丽中心区、蛇口老镇等重点片区更新改造。”
高新区北区，北环大道以北、南海大道以东、广深高速以南、沙河西路以西围合的区域，总面积2.58平方公里，按照“一轴、三带、三心、八聚落”来规划结构。
“一轴”即科苑路科创商务发展轴，强化片区科创职能以及与高铁枢纽的商务联系；“三带”分别为产业生态共享带、产业服务带、生活服务带；依托地铁站点构建三个片区核心——产业服务核心、科创商务核心和生活服务核心，以及六个产业聚落、两个生活聚落。升级完成后将释放350万平方米扩容空间。
高新区北区规划范围，图源：合一城市更新
未来的高新区北区将类似雷德蒙德微软总部、山景城 谷歌总部一样，形成一个多元化科创中心。
位于雷德蒙德的 微软总部，图源网络
相较高新园过去千篇一律的高楼林宇，以及单一的城市功能，未来这里还将融入南头古城文创元素，形成将办公、购物、文化、艺术娱乐、居住融于10分钟步行生活圈的特色街区。
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南头机场搬迁,片区旧改进入快车道
之前，南头直升机场净空限高影响高新北区的城市更新扩容进度。不过，在2020年1月，南头机场搬迁项目有关协议正式签订。这一难点得到突破，片区旧改进入快车道。南头机场搬迁，也将释放约1200万平方米产业空间。
更新完成后，片区产业总面积约380万平方米，预计提供15万个就业岗位；新增居住、宿舍面积约150万平方米，最多可满足片区5.6万人就地居住的需求。
加上高新园原有的31.44万就业人口（数据来源： 百度地图慧眼提供的2019年3月深圳市就业人口数据及企业工商注册数据），还有北面留仙洞总部基地的办公人群，将形成巨大居住需求缺口。
这些居住需求近年来不断外溢，使得周边无论房价还是租金都水涨船高。以华润城所在的片区为例，华润城在6年时间内，拉动房价升值超过278%。
数据来源：深圳房地产信息网、 贝壳
而华润城同时还带动了片区房租水涨船高，华润城周边小户型的租金坪效比最高。
因此，马家龙一旦进入全面旧改，将成为需求外溢最强接纳区：
◑ 马家龙片于南山科技园核心区，目前已确定的旧改占地面积约1.22万平，但是深圳不会浪费核心地段的土地资源，未来片区的旧厂房都会陆续进入城市更新，释放的土地空间也非常可观且极为稀缺；
◑ 地理位置上看，马家龙与高新区仅一路之隔，这样的区位优势在整个科技园周边的旧改区域中来看都是独一无二的；
◑ 片区现状以旧厂房为主，相较大冲、白石洲农民房为主的旧改片区，马家龙的旧改难度更低，推进起来也更快；
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旧改投资500亿
立润富达广场成首发“红利”盘
目前，高新园辐射范围内的旧改包括了马家龙旧工业区，还汇聚了高新北、卓越南头、大新村、向南村、丁头村、唐商马家龙等城市更新项目，开发体量高达660万平方，总投资额超500亿。
来源：咚咚找房
在实探过程中，我发现位于马家龙片区的华加日旧厂区城市更新项目——立润富达广场·88号已经施工完成。据透露，该项目不限购不限贷、现楼发售 ，近期即将入市，或成为该片区首批入市的旧改项目。
项目实拍图
多元业态
打造一站式生活体验
立润富达广场·88号建面约22.5万㎡，是一个集产研用房、宿舍和高端写字楼、精粹商业、五星级 凯悦酒店、私享泛会所等多元业态于一体的全场景综合体。
项目自带精粹商业配套，下楼即可享受一站式购物体验；附近商业中心环绕，约15分钟车程内有万象天地、海岸城、壹方城等大型商业综合体，不管是逛街购物还是聚会都十分方便；
商业示意图
据了解，项目已确定引入五星级 凯悦酒店，预计2023年开业。凯悦酒店集团总部位于美国芝加哥，已有60多年的历史，是全球市值最高的酒店集团品牌，集团旗下有柏悦、君悦、安达仕、凯悦等品牌。
众所周知， 凯悦酒店集团定位中高端产品，在任何城市都只选中心地标进驻。如上海外滩的三座地标，凯悦酒店集团强势进驻两座，在深圳也是屡屡拿下地标建筑，如：深圳平安金融中心的柏悦酒店，罗湖万象城的君悦酒店，深圳湾万象城的安达仕酒店等。
凯悦酒店能够选址在立润富达广场·88号，足以见得项目不管是区位还是建筑设计都得到了高度认可，未来将会有更大的发展潜力，具有绝佳的投资价值，必将成为南山的新“地标”。
沿街西入口透视图
双地铁物业
快速通达全城
项目是双地铁物业，距离地铁12号线和21号线的中山公园站约400米。
地铁12号线是目前唯一一条南北穿越宝安老城区的线路，起自南山蛇口左炮台，终到海上田园东站，连接蛇口、南山中心区、宝安中心、航空城、大空港地区；未来从项目出发，预计约10分钟即可到达南山中心区、宝安中心区，约半小时即可到达宝安机场。
据悉，12号线将于2022年年底通车。俗话说“地铁一响，黄金万两”，抢在地铁开通前进驻，才能紧握交通红利。还有规划中的地铁21号线，从南山前保站到坪山沙田站，预计2022年开建。
地铁12号线站点图，来源：深圳地铁
通过这两条地铁线路，不仅能实现城市各中心自由切换，还能快速对接深圳两大交通枢纽——前海交通枢纽及西丽交通枢纽，由此畅达全国各地。
大师定制
高端品质人居
项目由国际著名建筑设计公司——意大利福克萨斯一手打造，该公司代表作有深圳宝安机场T3航站楼、法国国家档案馆、意大利米兰国际会展中心等。
名家定制，出手定然不凡。比如项目的商业裙楼就运用了大小不等、独特的六边形设计，采用香槟金色的进口极 氧化铝板，与城市光影律动，呈现不同的光韵和色彩。生活在这里，每天都可以观赏璀璨的“万花筒”盛宴；
商业入口是悬挑16米 水滴造型，时尚前卫的造型设计，令人眼前一亮！从各种细节处都能看出设计师的匠心独运，筑造片区高端人居品质标杆。
项目示意图
立润富达广场·88号除了自带的丰富配套、便捷的交通、不凡的品质，还可以共享区域内的生态休闲资源。项目距离中山公园就一路之隔、附近还有南头古城等文创公园，不管是平时散步、休闲娱乐、约会社交等都有好去处。
中山公园 图源：一个深圳
总而言之，我认为作为片区旧改首发综合体，立润富达广场·88号的出现，极大的弥补了马家龙片区无综合体的空白。再加上地铁12号线即将开通的利好，以及片区旧改的稳步推进，未来这块南山最后的价格洼地，还有很大的想象空间。
听说项目近期即将入市，推出53-99平的不限购不限贷资产，感兴趣的朋友可以多加关注！
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