罗湖，太冤了
作者： 住鉴局
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罗湖怎么惨成这样？
新盘认筹人数，两位数占主流。
这个月，我又一次去罗湖调研，再一次感受罗湖，也去各大营销中心体验了一把“冷清”的行情。
关于罗湖，这一次我的观点可能会和大家平日看到的不同，站在客观理性的角度深入去看罗湖。
罗湖被“抛弃”了？
在讲罗湖之前，先给大家简单说一说新房市场的情况。
过去8个多月，罗湖一共入市5个楼盘，绝大部分没有公示去化情况。
但从销售套数和认筹人数的比例，也猜到了结果。
五个楼盘认筹人数加起来，抵不过一个深业中城。
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下面再来说说在实地调研看到的新房市场。
总结了四个特点，依次摊开给大家。
第一、营销中心冷清。
今年罗湖开的新盘我都去看了。
看完感受就是，营销中心很冷清。
基本只有一两组客户看房，只有某个刚开盘的项目人气比较旺，但也是中介充人数。
一些营销中心甚至大堂不开灯、沙盘也积了灰，讲解沙盘的时候也懒得打开模型灯，这是我在深圳看过最漫不经心的楼盘。
这些现象不排除是工作日的原因，导致看房人少、氛围比较冷清。
楼盘销售透露，周末购房者会稍微多一些。
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△穿便装在项目学习的中介
第二、楼盘销售在门口“蹲客”。
相信在深圳看过房的都知道，楼盘销售不可能在门口蹲客。
因为不缺客户。
要么在营销中心忙着接待客户，要么手机线上回复咨询。
但这次在翠竹片区看德弘天下华府的时候，发现销售三三两两的在门口抽烟、蹲客，看到有疑似购房者的人经过就上前咨询。
看到这种现象，我蹦出的第一个想法就是——
深圳名校学区房红盘，跌落神坛。
之所以说是红盘，是因为之前开盘很快卖完。虽然户型很烂奈何带深中学位，不少家长和投资客仍趋之若鹜。
但现在市场氛围不一样，硬伤如此明显的楼盘，家长和投资客都不敢轻易出手。
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第三、新盘靠转介“续命”。
现在罗湖新盘很尴尬的是，在售、未开的盘都启动了转介。
这也是楼市冷淡之下，罗湖大多数新盘无奈的选择。
以京基水贝城市广场为例，楼盘在9号开盘当天只卖出八十多套，很快转介。
营销中心看似客户满满当当，实际上在项目学习的中介＞真实购房者。
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△楼盘销售+穿便装在项目学习的中介人数＞真实购房者
还有东海富汇豪庭和独树阳光里，在没有开盘之前就已经启动转介，中介们在各盘营销中心门口“狩猎”。
只要看到有人从营销中心走出，便跟上前了解推销——
你要买哪里？
我们代理了六个楼盘，可以直接带你看房。
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△三个中介带一个客户看房
第四、最后的“挣扎”——验资。
一直以来，我们认为“网红盘”因为关注度太高设置了看房验资的门槛。
但是此时的罗湖新盘，在开盘去化不理想之后仍对购房者开出“验资才能看房”的条件。
不是真为了筛选客户，只是努力制造一种“我们不愁卖”的假象。
但真不愁卖吗？
粉丝麦女士上周看某个新盘的时候，一直被销售逼单，甚至承诺先交定金，如果最后不买，公司不退这笔钱销售自己掏腰包。
答案很明显，房子卖不出去。
而以上四个现象特征，接下来在罗湖可能会越来越常见。
罗湖，太冤了
有人说，罗湖被市场抛弃了。
这样的观点，我认为过了。
罗湖，也有点冤。
今年新盘的成绩虽然不咋滴，但不吹不黑，罗湖很多优势却是其他区没有的，而这也是今天我想与大家分享的重点。
老、破旧、拥挤的罗湖，其实有“两副面孔”。
1、深圳人两大“痛点”，罗湖人不曾体会
说到罗湖，相信绝大多数深圳人给出的标签是——
“老”、“旧”、“堵”
而我给出的标签是——
“医疗好”、“资源教育好”、“地铁密集”
我的标签怎么来的，废话不多说直接上证据。
深圳人最头疼的医疗和教育问题，其实对很多罗湖人来说，没有太大的感受。
因为他们真的不愁。
教育方面，罗湖作为传统教育强区，老牌名校资源扎堆。
比如深圳中学、翠竹外国语实验学校、螺岭外国语实验学校、红岭小学等等，一直是家长们的心头好。
罗湖坊间流传，“政府每花三块钱，就有一块用在教育上”，它在教育的投入占比中一度是全市第一。
在教育问题上，罗湖政府毫不含糊，罗湖人也毫不担心。
医疗方面，罗湖的“医改”闻名全国。
社康中心诊疗占集团总诊疗量占比接近5成，并且以全市4%的医疗投入，服务超过6.5%的人口。
大写加粗的牛！
除此之外，交通、商业等配套，罗湖也很优秀。
地铁方面，罗湖是深圳各区地铁密度最高的行政区之一。
深圳目前在运营的10条地铁线路中，就有6条是经过罗湖。分别是1号线、2/8号线、5号线、7号线、3号线、9号线。
只要你出门，基本都可以坐地铁。
商业方面，罗湖“遍地”都是商圈和购物中心。
东门步行街、金光华广场、KKmall、地王大厦、万象城、喜荟城、IBC……
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从数据看可能会更直观：
截止2021年6月，深圳商业体量排深圳第一的是罗湖，共计204万方。
福田第二、南山第三、龙华第四、宝安第五。
毫不夸张的说，罗湖有着全市最完备的生活配套。
步行5分钟的范围内，我们可以解决生活中的大部分需求。
深圳目前较核心的地方，就是南山、福田和罗湖。
非要辩一辩，罗湖真的不比它们差。
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看到这里有没有发现问题？
罗湖医疗、教育、交通等配套是深圳最好的，old money也绝对不少，却是深圳的房价洼地。
即便如此，年轻人还是宁愿花高价去买待开发的前海宝中。
打滚市场多年的我，心中闪现一句话——
资本市场太残酷了。
2、和时间做朋友，旧改后给你一个“新罗湖”
跟各区比，罗湖什么都不差。
但是，罗湖人看到曾经无比鄙夷的龙华、宝安迅速崛起，自己被“踩”在脚下，不免感到疑惑——
罗湖怎么了？
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有人说，大家口口声声说罗湖很好、有烟火气，其实都是它在吃“老本”。
近几年罗湖在急速衰落，产业空心化，区域老龄化，未来没有发展空间。
而我认为，在无地可用的背景之下，旧改是罗湖破局的方法。
今年我盘点过深圳已草案公示的旧改项目，其中罗湖就有15个，还拥有蔡屋围和湖贝两个总建面超220万㎡的巨无霸项目。
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2月份把部分旧改走了一遍。
其中红岭路摩天走廊·蔡屋围城建大厦、蔡屋围旧改、仁恒世纪大厦(工纺大厦旧改)、笋岗CBD、 笋岗CBD·奥康德地块旧改、红岭路走廊·城建梅园片区旧改、湖贝村旧改、笋岗CBD·长城国际物流用地旧改，等多个项目有实质性进展。
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△红岭路摩天走廊·蔡屋围城建大厦
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△蔡屋围旧改
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△仁恒世纪大厦(工纺大厦旧改)
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△笋岗CBD
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△笋岗CBD·奥康德地块旧改
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△红岭路走廊·城建梅园片区旧改
△红岭路走廊·城建梅园片区旧改
△湖贝村旧改
△笋岗CBD·长城国际物流用地旧改
而这些项目的进展，多多少少都有官方的“助攻”，这背后说明罗湖对旧改的看重。
可以视为，罗湖旧改在提速。
以蔡屋围和湖贝村为主的这两个巨无霸旧改项目为例，未来将为罗湖带来更强的产业。
就单单蔡屋围，就规划有两座摩天大楼，加上原本的京基100可以说是三足鼎立。
罗湖还是那个罗湖，动不动就刷新深圳天际线。
整个片区旧改完成后，将会新增各类配套设施。比如医院、老人活动中心、社康中心、扩建幼儿园、小学等等。
可以想象，未来在罗湖生活幸福指数会暴增。
所以，罗湖并非无路可走，也并非没有未来。
3、罗湖给深圳人的是留下的“机会”
罗湖在当下的意义，我认为更多是在给深漂留在深圳的机会。
如前面所说，和其他核心区对比，罗湖的综合性价比太高了。
是核心区不说，衣食住行、吃喝玩乐各种配套都已经非常成熟，4-5万/平的房子还有得选。
反观龙岗，龙华，宝安一些比较偏的区域，配套不成气候，生活品质不如罗湖，但二手房价还比罗湖贵。
所以罗湖究竟值不值得买？
负责任的说，值得，但具体还是得看自身情况。
比如刚需、有家有室、预算有限的家庭，这两类人就很适合买罗湖。
虽然一些二手房小区老，设施陈旧，但购房门槛相对较低。而且也有老牌名校，各方面配套非常全生活方便，这占有一定的价格优势。
如果投资，也还是得看自身情况。
因为对比买发展势头正猛的新区，你买罗湖相当于投资旧改。
这其中的问题就是，等待时间周期长。
短则几年，长则十几年或者更久，所以你自身实力比较厚实，可以长线等待的可以入股。
但我相信，绝大多数人是等不起的。
最后
看到这里，相信有人会问——
既然罗湖这么好，为什么没有人买？
文艺点说，罗湖不会讲故事。
粗暴点说，罗湖太不会画饼。
“大湾区+大前海+大空港+海洋新城”讲得一手好故事的西部，这几年房价蹭蹭上涨。
反观不会讲故事的罗湖，房价这几年稳稳的保持在5-6万/平，没有暴涨。
这是件好事吗？
对于“住”这件事情我认为是好事。
这几年深圳楼市呈现的状态，跟股市很像。那些商业模式成熟、现金流稳定的蓝筹股，市盈率反而很低，而那些会讲故事的科技股，市盈率很高。
大家关注的是“成长性”，也可以说是预期。人人为之兴奋，反而没什么人关心当下。
深圳楼市便是如此。
所以要说罗湖哪里错了，错就错在太成熟、什么都不缺。
但正因为这样，想要安稳的深圳人，才有了个不被炒作的归属地。