几经易主、三进三出，“难产”的京基御景荟都
作者： 风财讯
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来源： 凤凰网房产深圳站
来源：梵高先生的地产观
2022年深圳的第一轮土拍大戏，前几日终于落下帷幕。
戏剧性的是，拿地的几乎都是国企、央企，清一色的国家队，不由得令人担扰深圳房地产市场的未来。
债务压顶、不敢拿地、人员裁撤，似乎已成民企、私企当下的主旋律。拿地是国企、央企的，他们什么也没有、也不敢有。
2022 年以来 ，企业债务违约事件仍然高频多发。恒大就不说了，一季度出现债务违约的企业还有 世茂集团、祥生控股、 禹洲集团和 上置集团。
房企腾笼换鸟，低价出售资产包以求度过至暗时刻的方式屡见不鲜，接盘者如履薄冰，几进几出、几经易主，浮浮沉沉。
01
许家印薛定谔的缺钱
和京基陈华做了笔小交易
2021年4月9日， 恒大汽车宣布公司完成了一笔 新能源汽车产业史上规模最大的股权融资，260亿港元款项已全部到账，增发新股圆满结束。
定增方案是1月24日对外公布的。彼时， 恒大汽车以27.30港元/股的价格非公开发行9.52亿股，向其“朋友圈”募资260亿港元。
其中京基集团董事长陈华，以成宇控股有限公司的名义，获得价值50亿港元的股票，成为 恒大汽车股东，持股比例为1.875%。
据财新网记者报道：这笔股权交易的实质，是 恒大汽车实控人许家印与陈华商议，由陈华出让京基地产在建项目“京基御景荟都”给恒大地产，所得资金用于定增，换取恒大汽车上述份额的股权。
京基御景荟都是京基南约旧改的一部分，实际上南约炳坑村旧改占地面积达15.38㎡，建筑面积则达102.53万㎡，物业类型涵盖商业、住宅、办公。
恒大缺钱，京基有钱，双方合作无间。当时就有人测算：这一项目未来可带来的收益应该在20亿元至40亿元之间。陈华将这一项目置换成了 恒大汽车的股权，获益难以估量。
时隔3个多月，有眼尖的深圳网友发现：京基龙岗南约项目京基御景荟都营销中心内的案名，也悄然更替，正式换上了“ 恒大悦玺”的招牌。
而在家在论坛，关于“14号线宝荷站京基商业综合体转让给 恒大了？”类的帖子引发网友们的热烈讨论。
还有网友拍到，当时的工程字样都没了。
当时就有网友提出质疑： 恒大是接盘还是合作呢？营销中心都在做了，名为“恒大悦玺”。这没有住宅的项目恒大也接啊？这是不是最后的疯狂？
随后， 恒大接盘的京基南约项目，开始在全城进行了铺天盖地的宣传。我甚至找出了当时的的宣传海报——
一时间，这个楼盘热度无限。地铁14号宝荷站、大运旁、开盘特价60万起这样的大卖点，让很多热心市民怦然心动。
一切，似乎大局已定。
02
几经易主、浮浮沉沉
难产的“京基御景荟都”
如果这个事情到此为止，也算一段“楼市佳话”。不过，可惜的是，资本是喷血的：京基南约项目，最终没能成为 恒大的“白衣骑士”。
仅仅相隔半年时间，轮回轮回又轮回。
2022年3月份，“ 恒大悦玺”字眼已不见，曾经被拆除了的“京基御景荟都”，再无恒大的痕迹，又被重新挂了上去。
再看看重新出街的广告语：同样的配方，同样的味道，同样的户型，案名一变，重新上市出新。
有评论指出：这次基本完成装修的营销中心，为原 恒大悦玺营销中心，在恒大撤离后就一直关门，而且相关宣传画也没有了。
说起来，这个地方挺有意思，已经相继做过多个地产项目的营销中心了，开始是顺泽阳光公馆，然后是中海阳光橡树园，再后来就是 恒大悦玺。现在完成装修，只是项目名称变成了御景荟都。
唯一合理的解释是：这个地段的风水可能真的不好。
说好的一起到白头，你却偷偷换回了“头”。送给 恒大的“金子”，京基还是毫无保留的要了回来。是金子太难啃，还是恒大自身问题？这里面不得而知。
回看京基龙岗南约项目御景荟都，真的“难约”，几经易主、停工复工、三进三出、浮浮沉沉，波折不断。
03
优缺点明显
京基御景荟都你会买吗？
京基集团成立于1994年，历经27年发展，房地产开发经营作为集团的核心主导产业，在过往多年发展中积累了相当一批旧改项目。
据媒体不完全统计，京基目前公布的项目储备就包括木棉湾旧改、水贝村旧改、长源村旧改、沙一村旧改、上下屋及田心旧村片区旧改、珠光村旧改、蔡屋围城市更新统筹片区、南约旧改等。
此次的难产的京基御荟都，就是南约旧改项目的一部分。南约旧改项目实际是南约炳坑村旧改，占地面积达15.38万平，建筑面积则达102.53万平，物业类型涵盖商业、住宅、办公。
有媒体统计：京基宝荷项目参照附近楼盘售价估算，原项目中御景荟都包含的两栋商务公寓可售货值约为52亿元，除此之外包含写字楼、商业街商铺等在内项目合计收益约为一二百亿元。
早在2017年11月，京基宝荷项目就已获得深圳规土委龙岗管理局审批通过，在2020年4月30日举行开工仪式，施工走走停停，进度缓慢。而御景荟都，预计要2025年才能交付。
此次推售的产品，主力户型依旧为33-75平的公寓产品，项目优缺点很明显：备案均价3.2万/平米很便宜、直连即将开通的地铁14号线宝荷站、自带10万平京基商业、3.6米的公寓层高。
但缺点也很明显：离CBD福田较远，距离福田中心区约有35公里，离相对较近的罗湖中心区也有24公里。因地铁尚未开通，安静实地测算了一下，从福田开车前往宝荷时，即使不堵车，也要1个多小时的时间。
虽然便宜，但也不掩片区偏远、中心疏离、地段尴尬的问题。宝荷片区不仅是在深圳，在龙岗也缺乏存在感。而且项目一路之隔就是 比亚迪，不由得令人在意废气的排放问题。
这样的产品，你会买嘛？