“今年是正荣地产高质量发展的收官之年，对当下的正荣地产来说，财务安全性、盈利性和规模这三个指标，每一个都至关重要。”在3月29日举行的正荣地产2020年业绩会上，执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝表示：“管理层对这三个指标的要求不仅是要做到精好，还要做到精优，这样才有可持续的竞争力。”

左起：刘伟亮 执行董事兼董事会副主席、黄仙枝 执行董事、董事会主席兼行政总裁、欧国伟 非执行董事、李洋 执行董事兼常务副总裁

2019年，正荣地产提出“新三年战略”，目标是在2019年至2021年实现规模、利润和财务结构三个维度的高质量发展。

经过2019年开局之年和2020年攻坚之年的发展，正荣地产“新三年战略”迎来收官之年。高质量发展的目标未变，但在表述上，可以明显看出，财务安全和利润已经被放在规模之前。

正荣地产2020年业绩数据也印证了这一点。

从3月29日披露的业绩数据看，2020年，正荣地产实现合约销售人民币1419亿元，顺利完成年初制定的1400亿元销售目标。

相比销售规模的增长，正荣地产在盈利和债务指标上的数据更值得关注。数据显示，2020年正荣地产实现营业收入361亿元人民币，同比增长11%；净利润35.6亿元，同比增长15%。

截至2020年底，正荣地产净负债率下降至64.7%，现金短债比提升至2.2倍，“三道红线”中已有两项指标达到政策标准，负债优化，经营安全性进一步提升。

杠杆优化 “两道红线”降至绿档

2020年8月，“三道红线”融资监管政策横空出世，政策表示将根据房企剔除预收款后的资产负债率、净负债率以及现金短债比三个指标情况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四个档位，并根据档位不同控制房企有息负债增长规模。

为了达到政策要求，过去一年，正荣地产也积极降档，并实现了净负债率和现金短债比两个指标达到“绿档”。

陈伟健 执行董事、副总裁兼财务总监

回顾降档历程，正荣地产将其归为两个方面因素：其一是运营效率提升，使得公司的去化率维持高位，加快回款速度以改善现金流；其二是多元化融资渠道的畅通为资本结构的调整改善提供了操作空间。

具体来看，在经营提效方面，正荣地产开展涵盖设计端、工程成本端、运营端和客户管理端的全方位经营提效策略。通过设计前置，加快方案批复率及提高项目复制率。在工程成本端，通过战略合作，有效降低采购平均成本。在运营端，建立三级贯通经营体检体系，完成经营分析平台及测算模型，实现供销回动态铺排上线。

这一系列措施持续改善正荣地产的销售及现金状况。2020年正荣地产项目平均首次开售周期和平均首次开售去化率维持在7个月和70%的水平。较高的销售效率使得销售达标，有效保证了现金流充裕。截至报告期末，正荣地产的银行结余及现金达到429.73亿元，同比增长21.7%。

净负债率指标的改善离不开公司进行的一系列降杠杆操作，例如通过优先票据、点心债、银团、公司债、ABS等多元化融资渠道优化债务结构，从而使成本较高的非银借款占比从2019年底的20%持续下降至6%，成本较低的传统银行贷款占比由2019年的42%提升至56%。

债务结构转变的同时，正荣地产通过债务置换优化境内公司债、境外美元优先票据及境外人民币点心债的发行成本，使得公司融资加权平均利率从2019年的7.5%下降至6.5%。

目前，在“三道红线”指标方面，仅有剔除预收款后的资产负债率暂未达标，业绩会上，管理层也表示，预计2022年公司将实现“三道红线”数据全面降至绿档。

降本增效显著 净利率保持增长

从今年业绩发布会来看，“降本增效”是2020年正荣地产的重点工作，过去一年也取得显著成绩。

2020年正荣地产实现营业收入361亿元人民币，同比增长11%；净利润35.6亿元，同比增长15%。在营收、净利润指标之外，正荣地产录得毛利率19.1%，与去年持平，净利润率和核心净利率分别提升至9.9%和9.1%。

虽然代表盈利能力的两个利润率指标同比去年只有小幅提升，但在目前房地产行业面临高地价和新房限价的双重挤压下保持利润不降反增已经非常不易。且值得注意的是，在毛利率持平、净利率指标上升的情况下，说明正荣地产成本管控能力在增强。

执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健也在业绩会上表示，正荣地产2020年利润的提升主要得益于在费用和成本控制方面取得良好成果。其中，营销和行政费用占收益的比例逐步减少。2020年正荣地产的营销和行政费用为23亿元，占全年的收益约6.4%。另外，过去一年公司融资成本大幅下降，综合融资成本从2019年的7.5%大幅下降至6.5%。

对成本的极致管控为正荣地产换取了利润空间。未来，黄仙枝也表示，正荣地产管理层在经营方面将会重点关注经营效益的提升，坚持以现金流及利润为核心导向，加强现金流管理；同时要求提升全周期经营效率，家快周转、开源节流，从而进一步提升利润空间。

保持一定规模增长 有信心完成1500亿元目标

与财务安全和盈利性相比，正荣地产管理层在业绩会上也多次强调，不重点追求规模。

“我认为，正荣地产保持一定的规模增长就行了，关键还是靠产品力、经营效率，提升利润，做长期主义。”黄仙枝直言，正荣地产在规模上不设一定的目标，会按照公司自己的实力和步骤走。

根据年报数据显示，2020年，正荣地产实现合约销售人民币1419亿元，虽然同比增速仅约10%，但顺利完成年初制定的1400亿元销售目标。

2021年，黄仙枝表示，正荣地产的销售不会低于1500亿元，管理层也表示对完成目标有信心。

这种信心或许源于充足的货值储备。

年报数据显示，截至2020年12月31日，正荣地产一共持有216个项目，土地储备总建筑面积为2845万平方米，总货值约人民币5000亿元，足够两年半的开发使用。其中，位于一二线城市的土储占比高达82%。

对应到2021年，正荣地产可售货值在2500亿元-2700亿元，预计去化率可以达到60%左右，因此完成1500亿元目标相对没有压力。

在供货计划上，正荣管理层表示全年会陆续有新货推出，预计二季度会有一波销售高峰，团队正在争取将上下半年整体销售比例做到50%比50%。

随着正荣地产“新三年战略”稳步推进，公司的盈利能力、杠杆以及现金流水平都将有进一步优化。在资本市场的基本面逐步向好，也使得正荣地产未来估值水平有望改善。根据近期资本市场交易情况来看，正荣地产的投资价值正在获得认可，近20个交易日获得4758.34万港元资金净流入。就在业绩发布当日，正荣地产股价上涨7.29%，投资者已经用行动对公司过去一年成绩做出认可。