商业地产商业运营的三种外包模式的优缺点分析

翻译”：[{“文本”：” 商业

地产商业运营外包模式\n

\n

由于商业地产开发运营技术要求较高，外包环节较多，除征地和企业综合管理融资外，其余环节均可适当外包。例如，规划设计外包给设计院，产品定位、招商引资和商业运营外包给商业管理公司，建筑、装饰装修、销售等环节可分别外包给建筑工程公司、装饰装修公司和销售代理公司。每个环节的外包模式各不相同，本文主要讨论三种外包模式对企业运营的优缺点。

\n商业地产的商业运作地产

是商业地产开发运营中的重要环节之一，包括商业定位（产品定位）、商业招商（主卖店集团和中小卖场）和运营管理三个方面。

\n商业地产商业运营外包是指

战略整合商业地产开发商外部或合适的专业技术和服务资源——主要是指商业管理公司，更换内部零件和人员，以承担开发商开发过程中商业运营的工作任务。其目的是整合内外部资源，降低运营成本，使公司自身竞争力迅速提高，创造更好的经济效益。商业运营外包应该属于商业地产营销外包环节，就像销售外包一样。

\n

经过多年的实践和总结，富智商谋认为，目前市场上有三种业务运营外包模式：一是委托代理模式，即开发商委托商业管理管理公司全权进行市场调查、定位、招商引资，或全信办管理;二是纯咨询模式， 即商业管理公司向开发商提供各种相关的运营建议和意见，具体方案由开发商自行实施;三是执行咨询模式，是指开发商与商管公司共同组成实施团队，商管公司提出各种方案，经双方确定后，由驻项目现场的商业管理公司高级顾问带领开发商相关人员全面实施方案。

\n

委托代理模型控制不佳

\n采用这种模式的大多数开发人员都是“激励”或“放手”，认为商业管理公司的收入

应与招商引资或未来营业收入直接挂钩;或者说商业管理公司在承接开发商某类任务后，可以让其实施计划，因此开发商不深入参与工作的细节。

\n该

这种模式的优点是：1、企业管理公司有潜力**限度地发挥其潜力，使项目成员能够按照经营规则实施计划，从而提高项目的成功率。2.对于商业管理公司来说，代理费非常可观，虽然代理费和业绩直接挂钩，但可观的预期收入可以刺激贸易商想方设法完成任务。

\n该

这种模式的缺点是：1、要求商业管理公司的运营团队稳定、经验丰富，能够在市场不断变化时做出科学合理的调整方案，及时与开发商沟通。2.开发者对实施过程的可控性很差，没有办法控制实施过程，一旦代理的表现太差或者实施过程中出现重大问题，开发者就很被动。一是浪费时间，二是开发商本身没有运营成员，一时之间找不到合适的代理替代。3.对于开发人员来说，成本很高。当然，如果开发商的开发利润很高，这笔费用还是可以接受的。4、由于开发商参与不足，无法了解代理商的经营特点，对今后的经营非常不利。这几年，很多开发商选择广告公司进行商业定位，或者选择销售代理公司担任投资代理，以为可以省心和成本，但最终项目变得非常困难。曾经，一个大型开发商想找一个更大的销售代理做业务运营顾问，差点让业界笑出牙齿。就像你眼睛有问题，找内科专家看医生一样，效果当然可以想象。

\n

对于开发商来说，巨额投资的商业地产项目需要专业机构做专业的事情，企业定位、投资运营管理必须找商业管理公司，而综合推广要找广告公司，销售要选择销售代理公司。销售和招商促销存在一些矛盾，因为开发商应该找到盈利模式的平衡点，而不是同时将销售和投资交给一代人

\n

操作组织，否则项目的成功率很低。

\n

一般情况下，业务定位可以通过委托的方式外包，而招商和运营管理也可以采用委托模式。

\n

纯顾问模型借鉴了外部大脑

\n在纯顾问模式下，

顾问一般只向开发者提供相关工艺设计和实施方案的建议或意见，并回答开发者在实施过程中提出的相关问题和对策。顾问不参与决策，开发者参考顾问的建议或意见后自行选择实施方案，并负责流程的实施。

\n大多数

采用这种模式的开发商对商业地产的商业运作有一定的了解，有一定的执行能力，但对某些问题缺乏足够的把握，所以他们利用外部大脑为顾问减少错误。

\n

这种模式的优点是：1、开发人员不仅可以借助公司专业能力，还可以充分发挥公司自身团队的潜力，为未来的运营管理创造条件，打造高效的团队。2、开发商对项目的控制力很强，开发商往往可以依靠多个顾问团队的意见，综合选择更完善的实施方案，充分发挥项目的效率。3.成本低，是三种模式之一。

\n

其缺点是：1、由于顾问不是现场服务，开发者在沟通和应急处理上容易出现问题，以至于无法找到解决问题的办法，有的甚至有一定的误区。2、一旦开发者的决策判断能力较弱，所选择的建议或意见不理想，肯定会影响实施方案的质量。3、如果开发商的执行团队执行不好，高质量的方案就会打折，实施效果达不到预期。4、有的顾问因为竞争原因收费低，出现了项目应付了，节目质量得不到保障的现象，甚至出现了“只是问”的现象。

\n

在实践过程中，我们也发现了一些个别现象，有的开发商花10万元让一些知名的商业管理公司名义上成为顾问济南招商团队外包，而不要求这些顾问提供任何实际价值的解决方案或建议，开发商只是利用这些知名公司的名气来吸引更多的投资者或租户。这种做法的后果是可以预见的，我们当然不支持。

\n

一般情况下，招商和运营管理也可以采用这种模式，而业务定位则较少使用。

\n

执行顾问模式节省资金和精力

\n

执行顾问模式是近期市场上兴起的开发商与商业管理公司合作的新模式，由深圳富智商咨询机构在2008山东商业地产论坛上首次提出。

\n

该模式适用于拥有一些底层实施人员的开发商，通过与顾问的合作，驻扎在项目现场的顾问的高级顾问与开发商的中下层实施人员组成金字塔形的实施团队。2007年底，富智商谋与济南嘉汇广场采用了这种新的合作模式，广场（建筑面积近5万平方米）通过合作团队三个月，投资率接近80%，开发商对整个实施过程也非常满意。

\n

这种模式的优点是：1、开发商的相关人员可以参与实施过程，充分掌握实施的各种情况，有利于项目的整体运作。2、在实施过程中，顾问将帮助开发商人员提高操作技能，丰富专业知识，为未来运营管理的本地化创造条件。3、在实施过程中，开发商和顾问的相关人员可以相互监督和推动，有利于及时发现问题，纠正实施过程中的偏差。4.对于开发者来说，与委托代理模式相比，这种模式的费用要低得多，一般节省60-70%。

\n

这种模式的缺点是：1、顾问需要有更多的专业业务专家，除了提供总部咨询服务外，顾问还必须派2-4名商业专家到现场，带领开发商相关人员实施方案。2、要求开发商有一定的商业人才储备和培养本土化管理团队的决心。

\n

一般情况下，招商和运营管理可以采用这种模式，而业务定位则较少使用。

\n

富智商务顾问认为，不同的项目、不同的企业情况应采用适当的外包模式，以达到控制成本、实现预期效益的效果。来源：考试大 - 建筑工程考试“，”to“：”en“，”“：{”“：[21，1，1，63，76，36，5，72，5，92，44，28，5，72，142，5，18，118，5，60，60，60，60，60，41，14，27，40，65，46，29，5，85，57，21，5，46，5，5，5，65，66，44，5，78，5，65，58，16，5，68，44，39，56，5济南招商团队外包，111，20，5，36，5，20，72，5，82，85，5，55，

49，51，68，5，75，35，5，35，5，58，18]，”“：[73,0,1,268,372,173,5,328,5,397,179,129,5,331,706,5,54,416,5,252,220,5,289,269,153,37,89,176,270,149,131,5,334,214,84,5,166,5,65,284,238,5,287,5,283,250,40,5,273,187,170,232,5,385,87,5,145,5,61,276,5,318,331,5,244,247,230,122,5,311,141,5,140,5,227,53]}}]}]