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旧村改造这样安排！白云在全市率先出台程序指引

2019-07-30 18:06

来源：澎湃新闻·澎湃号·政务

近日，陈田村旧改项目又传来好消息：

一期改造范围建筑物已拆除超42万平方米

并平稳完成约1500家商户动迁

超90%的租户签订拆迁补偿协议

8月份起，将正式启动住宅拆迁签约

作为广州市白云区旧村改造的重点项目，黄石街陈田村整村改造第一期的集体物业已经清拆完毕，8月份将正式启动村民住宅拆迁签约。自“城中村”改造方案获得广州市城市更新局批复后，“陈田村”改造项目通过市公共资源交易平台选定了富力地产作为合作企业。三五年之后，一个宜商宜居宜业的陈田村即将崛起，该“城中村”改造将实现居住、产业、环境品质全面提升，政府、社会、村民多方共赢。

▲陈田村改造效果图

白云区旧村改造数量众多。如何进一步盘活白云区的存量土地资源，是实现人居环境改善、城市形态优化、产业转型升级的关键。

为更好推进城市更新改造工作，为高端产业发展腾出空间，增强区域经济增长的承载力，广州市规划和自然资源局白云区分局在全市率先印发了《白云区旧村庄全面改造程序指引（试行）》（下称《程序指引》），旨在以“政府主导、计划引领、规划先行、产业导入、信息公开”的工作原则，进一步规范该区旧村庄更新改造工作。

土地现状

存量资源丰富用地普遍低效

陈田村位于白云区中南部，白云新城北侧，白云山西侧，属白云区黄石街道办事处管辖。北依黄石北路，南至黄石东路，西连江夏村与空港大道，东临白云山。白云大道从村域内穿过，将村属用地分为东西两部分。

陈田村“城中村”改造开始前，主要为村民旧村居以及汽车零配件商铺为主，土地产出率低，人居环境较为恶劣，存在严重消防安全隐患。这于其白云新城核心区的优越地理位置极不匹配。

▼陈田汽配城

▲改造前的陈田村

在白云区，类似陈田村这样土地利用低效的例子不在少数，截至2019年5月底，经省自然资源厅备案下发的白云区“三旧”标图建库面积约占全市面积的22%，该些土地现状大部分为安全隐患突出的旧村居及产业低端的集体出租物业。

土地是支撑经济社会发展最基础、最宝贵的资源，也是白云区最大的发展优势之一。在新增建设用地指标日趋紧张的情况下，如何进一步盘活白云区丰富的存量土地资源，是破解土地供应困局的有效途径之一，更是实现人居环境改善、城市形态优化、产业转型升级的关键！

白云区紧紧围绕“1358”发展思路，牢牢把握“政府主导、计划引领、规划先行、产业导入、信息公开”工作原则，结合《白云区旧村改造三年行动计划（2019-2021年）》，三年内集中力量加快推进田心村、陈田村、小坪村、江夏村等旧村庄的全面改造工作。

▲效果图：陈田村通过改造，将实现全面城市更新，建设成“道路通畅，设施完善，产业提升，景观优美，生活和美”的旧村庄全面改造示范。

出台背景

明确程序有序引导

省、市政府高度重视城市更新改造工作，多次印发相关政策文件，释放城市更新改造红利。作为广州市实现“老城市新活力”的主阵地，白云区科学谋划，注重顶层设计，去年，白云区政府印发了《广州市白云区人民政府关于

<广州市旧村庄更新实施办法>的实施意见（试行）》（云府办规〔2018〕11号），规范了白云区旧村庄全面改造工作。近日印发实施的《程序指引》，进一步理顺白云区旧村庄全面改造办理流程，细化工作事项及分工要求。

“城市发展需要是开展旧村庄全面改造的前提条件，旧村庄全面改造又要为城市发展作贡献。”白云区相关负责人指出，旧村庄全面改造具有强大市场吸引力，村民的改造意愿也十分强烈，然而实践中往往存在一些并不具备改造条件的村庄也提出改造计划，与城市整体发展规划不吻合”。

“规范旧村庄全面改造流程，对于白云区的城市更新工作异常关键。”该负责人指出，《程序指引》的出台实施，进一步强调了“政府主导、计划引领、规划先行、产业导入、信息公开’的工作原则，为白云区旧村庄全面改造工作顺利开展夯实了基础，为区内各部门、各镇街联动创造了条件，为政企村三方共赢提供了保障。”

同时，“有序引导市场的参与，避免了旧村庄改造的‘简单房地产化’，而更利于高效盘活稀缺土地资源，为高端产业发展腾出空间，为经济增长注入强劲动力”，该负责人说。

核心解读

先批复方案再公开选企业

《程序指引》分为工作原则、工作流程、其他三部分，列明了旧村庄全面改造中的各个步骤要求，明确了各事项的牵头单位，细化了各职能部门的分工。

根据《程序指引》，涉及旧村庄全面改造项目工作流程含项目计划、基础数据调查、片区策划、项目实施方案、选择合作企业、复建安置资金监管、拆迁补偿安置、改造实施八个环节共45个事项。其中核心内容有以下五方面。

五大核心内容:

1、政府主导，压实责任。属地镇街是第一责任主体，对辖区内的旧村庄全面改造工作，统筹谋划、严格把控、有序实施，负责开展基础数据调查、片区策划方案及项目实施方案编制等工作。农村集体经济组织虽然是改造主体但必须按规定严格履行民主程序。区城市更新主管部门和镇街一起开展旧村改造方案编制工作，产业、经济等有关部门严格把关。

2、先批方案，后选企业。农村集体经济组织及属地镇街不得自行选择合作意向企业或合作企业，项目实施方案批复前，由政府统筹开展旧村庄全面改造前期工作（镇街和区城市更新主管部门一起开展），项目实施方案批复后，方可通过市公共资源交易平台公开选定合作企业。未经城市更新主管部门同意的，未通过公共交易平台公开选择调查单位的，未经监理单位核查的，基础数据成果区政府不予认可。

3、计划管控，有序推进。区政府统筹主导，结合项目产业策划、实施成熟度等制定计划。纳入计划的有序推进，未纳入计划的只能由镇街牵头先行开展前期研究，为下一步纳入三年计划打好基础。

4、规划先行，划定边界。进一步强化规划引导作用，编制改造规划指引，充分衔接土地利用等各类规划，优先保障公建配套及产业用地，划定政府储备用地范围，落实文物保护、古村落保护、水源保护、生态控制等刚性技术要求，在此基础上确定改造范围。

5、导入产业，焕发活力。旧村庄改造项目要特别重视产业策划和产业导入能力，要符合片区产业定位和布局，优先保障产业用地，提供优质产业载体，促进区域产业转型、集聚发展。每个旧村改造都必须先考虑产业导入问题，落实产业用地。

改造示范

提升城市品质实现三方共赢

“陈田村‘城中村’改造范围总用地面积62.61万㎡，不到两个月，我们已完成第一期集体物业逾42万㎡的清拆；现在正入户对村民住宅面积进行复测确认，下个月我们将启动村民住宅的拆迁签约及动迁工作”。黄石街陈田经济联合社负责人这样介绍项目改造进展。

▲陈田村改造项目一期地块已基本完成清拆。

以前，陈田村都是“握手楼”，通风、采光不好，卫生环境差，基础设施薄弱，治安消防隐患大，经济发展滞后。改造后的住宅区，每个组团都有大花园，居住环境大大提升；对旧祠堂进行了保留修缮，既保留了传统文化元素，又结合现代的生活方式；教育、医疗、养老、交通、商业设施、公共绿地等公建配套齐全，生活舒适便利，“住宅租金估计可达到每平方60元”，该负责人说。

▲陈田村是综合开发改造示范区，未来它将变身宜居宜业的优质城区

白云区规划与自然资源局旧村改造科相关负责人介绍，根据陈田村“城中村”改造需要，区政府积极整合各职能部门资源，抽调业务骨干成立陈田村“城中村”改造工作组，依托“呼叫响应”机制，按需组织职能部门召开会议，提供工作指引，迅速高效解决问题。

“该项目实现了经济、社会、生态、文化效益的统一。”该负责人介绍，项目预期计收土地出让金约为18亿元。规划产业升级用地约9万㎡，预期物业租金年收益可达到2.18亿元，预期创造就业岗位5.8万个。项目改造后实现集约节约用地比率42.25%，规划新建公建配套设施规模14.52万㎡。项目改造后新增绿化等开敞空间1.59万㎡。项目原址保护及修缮历史风貌建筑4个，建筑面积合计715㎡。

▲陈田村改造效果图

通过改造，促使陈田村在经济发展、人居环境、管理秩序和文化心理等方面与城市全面融合，展现崭新的面貌，极大地实现村人居环境与城市环境的整体提升，实现村自身利益与城市经济发展的双赢，推进全面城市化，实现“村-城”零差距，促进村组织体系创新，把城中村改造为现代城市社区与延续村落历史文脉相融合，实现居住、产业、环境品质全面升级和政府、社会、村民多方共赢。提升老百姓的幸福感、获得感、安全感。

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