名宅德邻公寓背后的私募基金骗局，逾6亿元投资款去向成谜

红星资本局原创

记者丨卢月佳 王田

编辑丨余冬梅

因一起民间借贷纠纷案，上海“活化石”地标德邻公寓被拍卖。2022年12月22日，德邻公寓以5亿多元拍卖成交，按照该案判决书，拍卖款将归债权人所有。

而随着德邻公寓被拍卖，其背后错综复杂的利益纠葛也浮出水面。

红星资本局了解到，2016年底，汉富控股旗下汉富（北京）资本管理有限公司（以下简称“汉富资本”）发行汉富精选不动产私募投资基金，以上海德邻公寓项目为最终投资标的，向社会募集资金。

李先生是较早认购该基金的投资人之一。他从公开渠道和知情人士处得知，“认购该基金的共有400多名投资人，募集资金6.81亿元。投资人来自全国各地。”

而在2018年，通过股权架构持有德邻公寓产权的汉富控股，将其抵押借款3亿元。后因汉富控股未如期还款，才有上述拍卖事项。

李先生等投资人认为，“汉富系是用投资人的钱买下底层资产德邻公寓，德邻公寓拍卖，投资人理应分得一杯羹。”然而，由于汉富系公司存在基金未备案、资金混同等多项违规行为，最终导致投资人钱款真实流向成谜。

律师分析认为，投资人要证明其与德邻公寓存在直接关系，必须证明投资款确实流向了德邻公寓。如果证明不了，仅凭“投资人”这一案外身份，无权介入拍卖款的分配中。

宣称投资标的为德邻公寓

汉富不动产基金募资超6亿元

大部分投资人通过汉富控股全资子公司诺远资产管理有限公司（以下简称“诺远资产”），接触并认购了汉富精选不动产私募投资基金，李先生就是其中一位。

2017年2月，李先生通过诺远资产的客户经理，认购汉富精选不动产私募投资基金2号，投了240万元。

据该基金产品说明书，产品期限为1+1年（投资者持有期满一年后可选择继续持有），每年分配收益一次，到期清算兑付。个人投资人的年化收益为9%/年（税后）。李先生表示，他收到过两次利息，一次是9%，一次是4.5%。

↑截图自产品说明书，受访者供图

王女士曾是汉富控股旗下赢石家族办公室客户经理，她认购汉富精选不动产私募投资基金，则是为了完成入职任务。“这产品2016年就开始卖了，有些人还拿到了利息。”王女士于2018年9月花100万元认购产品，所认购的产品是之前客户转手的，还剩半年就到兑付期。相较于诺远资产旗下的其他产品，王女士认为“投资德邻公寓项目最稳健”。

李先生等投资人介绍，汉富系曾对外宣称有国资背景。汉富控股实控人韩学渊在2015年介绍，“诺远兄弟公司国开汉富（全称“国开汉富资产管理有限公司”）作为国开行中国开发性金融促进会在基金管理、投资管理业务领域的唯一合作伙伴。”

2016年7月11日，中国开发性金融促进会在其官网发表“我会听取控股子公司国开汉富工作汇报”一文，承认二者之间的关联性。

↑截图自中国开发性金融促进会官网

不过，红星资本局注意到，2016年7月18日，中国开发性金融促进会官网发布《关于与国开汉富资产管理有限公司投资关系的声明》，其中提到“我会将统一下属机构名称和品牌建设，加强知识产权保护。”据天眼查，国开汉富后改名为中开金资产管理有限公司。历史股东中国开发性金融促进会、开发金融服务有限公司，分别于2017年5月24日、2020年12月17日退股。

↑截图自中国开发性金融促进会官网

但需要注意的是，李先生告诉红星资本局，该基金本身与国资无关。

对于投资标的，李先生介绍，诺远资产的客户经理曾带领部分投资人实地看过上海德邻公寓。“我们都很看好位于上海繁华地带的德邻公寓的产值，投资不动产风险还算可控，就算房价跌了，房子还是在那里。”

李先生从公开渠道和知情人士处得知，“汉富精选不动产私募投资基金有1号、2号、3号，又细分为12个产品，共涉及400多名投资者，募集资金6.81亿元。”其中，基金2号、3号实际募集规模和对应的投资管理报告数据一致。而基金1号，知情人士给出的明细显示募集规模为31749万元，投资管理报告显示的募集规模则为25669万元。

公开信息显示，2017年，上海摩硕投资有限公司（以下简称“上海摩硕”）成为德邻公寓产权人。而汉富控股通过股权直接持有和股权质押的方式，实际控制上海摩硕大部分股权。

汉富资本定期给投资人发来投资管理报告，最近一次是2022年7月。

以汉富精选不动产私募投资基金2号为例，根据2022年上半年度投资管理报告，最终投资标的为上海德邻公寓，投资人作为有限合伙人，认购烟台汉富瀚越投资中心（有限合伙）（以下简称“汉富瀚越”）的优先级有限合伙份额，上海摩硕实际认购汉富瀚越的劣后级份额。

↑截图自汉富精选不动产私募投资基金2号投资管理报告 受访者供图

“结构化设置的意思是，比如在汉富精选不动产私募投资基金2号中，上海摩硕出资4000万元，如果房价下跌，也是先亏上海摩硕的4000万元。”李先生认为这个模式减轻了投资人的风险。

红星资本局梳理2018年至2022年7月的投资管理报告发现，汉富资本一直向投资人反馈，其推进德邻公寓项目出售工作的进展情况。

汉富系旗下产品爆雷引担忧

德邻公寓被抵押一事浮出水面

这个看似稳健的投资，因诺远资产爆雷，开始让投资者产生担忧。

2018年9月，诺远资产旗下另一产品“债盈宝”到期后无法兑付本息，涉及资金超过70亿元。2019年1月，北京市公安局朝阳分局对“债盈宝”项目立案侦查，100多名诺远资产员工被控制。实控人韩学渊当时并未到案。随后，王女士所在的赢石家族办公室也倒闭了。

据李先生提供的其与汉富资本签订的投资协议，汉富资本地址在北京市朝阳区天元港中心。2023年1月17日，红星资本局来到天元港中心，物业告知，汉富资本和诺远资产都曾在这栋大楼里，一个在9层，另一个在20多层，但都在多年前搬走。“汉富资本是正常到期退租，诺远资产是被公安带了很多人走。”物业方面透露，最终这两家公司搬去了哪里，他们也不得而知。

此后，投资者们发现，汉富系还身陷一起民间借贷纠纷案——汉富控股将德邻公寓抵押，借款3亿元。

红星资本局在裁判文书网查到，《丁晓炜与汉富控股有限公司、韩学渊等民间借贷纠纷一审民事判决书》显示，2018年10月10日，上海摩硕投资公司作出两份股东会决议，主要内容分别为：“全体股东同意公司以持有的上海德邻公寓为汉富控股公司向徐工蓝海（上海）资产管理有限公司或其指定主体申请的借款提供抵押担保”；“全体股东一致同意公司就汉富控股公司向丁晓炜借款3亿元以上海市虹口区四川北路71号2幢全幢房产提供抵押担保”。

判决书还显示，上海经石投资管理中心（有限合伙）有权就上海摩硕投资有限公司所有的上海市虹口区四川北路71号2幢全幢房产以拍卖、变卖所得价款在汉富控股有限公司所负第一、二项（汉富控股有限公司向上海经石投资管理中心支付借款本金及利息、支付保全担保保险费和律师费。）给付义务范围内优先受偿，上海摩硕投资有限公司承担担保责任后，有权向汉富控股有限公司追偿。

↑德邻公寓 图据视觉中国

不动产基金未备案、资金混同

汉富系存在多项违规行为

“德邻公寓被抵押，汉富控股套现3亿元，没有提前告知投资人。”李先生告诉红星资本局。

对此，上海市方达律师事务所合伙人陈涵杰指出，“不动产基金的基金管理人会通过各种架构去持有房产的产权，这无可厚非。但是基金管理人将持有的房产抵押，相当于对约定的资金用途进行了重大改变，要让投资人知情。”

北京策略律师事务所律师袁权补充说明，根据《资管新规》，私募基金属于资产管理产品，投资方式为，基金管理人根据底层资产状况成立私募基金，由投资人进行认购，基金管理人代表基金与底层资产的主体签订交易协议，投资人与基金管理人签订的是投资协议。

“基金管理人要履行信义义务，勤勉尽责。正常来说，基金管理人要投资相关项目，是要做关联报备和信息披露的。”袁权称。

此外，红星资本局在中基协官网查询基金产品备案情况，汉富资本管理且已备案的所有基金清单，共39只，但其中并没有汉富精选不动产私募投资基金。

↑截图自中基协官网

北京市证监局2020年2月17日给投资人的回函指出，汉富系旗下的汉富资本等5家私募基金管理人存在多项违规行为。

具体包括：未遵循诚实信用原则从事私募基金业务；私募基金募集完毕，私募基金管理人未根据基金业协会的规定，办理基金备案手续；参与具有“资金池”性质的私募资产管理业务，将基金管理人的固有财产或者拥有支配权的财产混同于基金财产从事投资活动，且不同私募基金进行混同运作，资金与资产无法明确对应等等。

↑图为北京市证监局2020年2月17日给投资人的回函 受访者供图

“私募基金的投资应当是定向的，如果基金管理人未将募集款项用于购买德邻公寓，那么就存在未按基金投资标的进行投资的行为，是严重的违规行为。”袁权认为，关于基金管理人是否按基金合同约定进行投资，应由基金管理人进行举证证明。

“如果是已备案的基金，尚可以说是基金管理人没有勤勉尽责。但是基金没有备案，有故意逃避监管的嫌疑，只能判断投资人被骗了。”北京市京师律师事务所高级合伙人毛伟认为。

毛伟补充说明，若汉富系通过虚假宣传，用实际未备案的基金为名义，募集资金，本身涉嫌非法集资；若汉富系没有用募集来的资金购买德邻公寓，则涉嫌诈骗；其用抵押担保的方式，间接套现，进一步割裂投资人与底层资产的关系，造成投资人的经济损失，又涉嫌挪用和侵占。“具体涉嫌哪些刑事犯罪行为，需要公安机关侦查确认。”

基金投资人该向谁要钱？

律师：能否证明投资款流向德邻公寓是关键

由于汉富控股没有如期还款，2022年12月22日，德邻公寓以5亿多元被拍卖。

“债权人通过拍卖实现债权，主要是其与韩学渊的法律关系，与投资人不是一个法律关系。”毛伟表示，在民间借贷纠纷案中，汉富精选不动产私募投资基金的投资人属于案外，无权介入拍卖款的分配。

而私募基金投资人与底层资产之间，还隔着基金管理人。“因此，投资人与德邻公寓是间接的法律关系，本身存在割裂性，投资人与基金管理人才具有直接的法律关系。”袁权告诉红星资本局。

“要想证明投资人与德邻公寓存在直接关系，就得证明上海摩硕购买德邻公寓的资金直接来自向投资人募集的资金。”陈涵杰坦言，从目前已公开的信息来看，考虑到资金存在混同的可能性，证明此事的难度较大。

陈涵杰分析，目前最有效的办法是通过刑事报案，查清向投资人募集的资金是否直接流向德邻公寓。“刑事途径具有穿透性，能查到关联企业的所有资产，理论上涉及到案件的资金，都可以追缴。但还是会优先保障物权人和抵押权人的优先权。否则，按照合同相对性，投资人只能向募集资金的汉富资本主张诉求，属于民事纠纷。”

“最终是否满足刑事案件的立案标准，还取决于公安机关进一步调查取证的最终证据情况。”陈涵杰说。

据李先生介绍，投资人曾以“汉富资本在不动产基金项目上涉嫌集资诈骗”为由，向北京市公安局朝阳分局经济犯罪侦查支队（以下简称“朝阳经侦”）报案，但至今未立案。

李先生向红星资本局表示，2021年8月，朝阳经侦曾以“涉（债盈宝）案资产”为由查封德邻公寓，在对诺远“债盈宝”案起诉时，由朝阳区人民检察院移送至朝阳区法院。2022年8月5日，北京三中院对诺远资产“债盈宝”案终审，明确德邻公寓不属于债盈宝案资产，应另案处理。

李先生表示，朝阳经侦此前回复，汉富德邻项目暂不能单独立案，之前是作为“债盈宝”案线索，挂在“债盈宝”案下查封、移送。现在法院明确这不是“债盈宝”案资产，下一步该怎么办，朝阳经侦要请示领导并和朝阳区检察院商量。按正常流程，案外资产应退回原起诉检察机关，即朝阳区检察院。但目前朝阳区法院已将德邻公寓相关事项移送给执行庭。

红星资本局1月28日致电朝阳经侦询问该事件尚未立案的缘由，接线警官并未直接回复问题，截至发稿前，朝阳经侦仍未正面回复。朝阳区法院电话则无人接听。

1月28日，红星资本局致电江苏省徐州市中级人民法院询问拍卖款分配一事，法官单鑫回复，“朝阳经侦暂时还没有立案，目前朝阳区法院也没回复如何分配这笔钱，没接到书面来函我们也不能随意分配。”

江苏省徐州市中级人民法院此前也回复李先生称，“拍卖本金已经支付给民间借贷纠纷案的债权人，法院还在与朝阳区法院沟通。若朝阳区法院一直没有书面回复分配方案，将按正常程序支付给债权人全部利息。”

“这些年，基金管理人通过抵押担保套现，损害投资人利益的案例不少。许多投资人的钱就这样被骗走了。”毛伟了解到，基金业协会对此类行为严格禁止，会为需要维权的投资人提供帮助。

原标题：《调查丨上海名宅德邻公寓背后的私募基金骗局，逾6亿元投资款去向成谜》

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