房屋租赁到期租客赖着不走，还让房东赔偿28万？判了！

来源：桃源县人民法院

作者：姚梓玥 彭景松

转自：湖南高院

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在租房的过程中，

租客应按照租赁合同约定支付租金，

如果不按时支付，

就构成违约。

近日桃源县法院受理了一起

土地租赁合同纠纷案件，

租客不仅未支付3年的租金，

竟强占租赁的房屋拒不返还，

还狮子大开口……

案件简介

罗先生想和朋友在桃源县城进行夜宵经营，正好林先生有一块待租土地在桃源县城的黄金地段，二人一拍即合。

2016年4月17日，罗先生要求其前妻田女士与林先生签订《土地租赁协议》：林先生将房屋租赁给田女士，租用时间为1年，每年租金1.2万元，若合同期满，田女士一方享有优先续租权。在合同生效期间，若林先生需要提前建房，需提前一个月通知田女士。

合同签订后，双方第一年关系良好，罗先生也选择续租，期间土地租金上涨至每年2万元，2017年和2018年的租赁费用罗先生还按时交付，而自2019年5月1日开始，罗先生便不再交付租金。

林先生希望收回2019-2021三年间的6万元租金，他觉得罗先生生意未有大的变故，这笔租金是有能力承担的。于是在2022年1月14日，通过口头通知的方式要求罗先生解除合同并支付拖欠的租金，并在2月15日前拆除搭建的铁棚，然而罗先生并未理睬。

2月17日-3月26日，林先生多次发短信通知罗先生，但石沉大海。无计可施之下只能向田女士发出“最后通牒”，书面通知双方解除租赁合同。

但田女士和罗先生仍未理睬，无奈之下林先生便将二人起诉至法院：要求解除二者之间的土地租赁合同，拆除土地上的铁棚、恢复土地原状，并支付拖欠的租金6万元。

罗先生和田女士则提出：如果林先生解除合同，那林先生应赔偿其搭建铁棚费用28万。

法院判决

法院审理认为，《土地租赁协议》约定租赁期限一年，至2017年4月30日届满，其后，罗先生等人继续使用租赁土地，林先生作为出租人未提出异议，原租赁关系继续有效。

但自2017年5月1日起应认定为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。2022年1月14日，林先生口头通知先生，要求解除租赁合同并清缴拖欠的租金；同年2月17日-3月26日，林先生就上述事项多次通过手机短信方式通知罗先生；2022年4月30日，林先生向田女士发出书面通知，主张双方土地租赁合同于2022年5月6日解除，可以认定林先生解除土地租赁协议已在合理期限前通知罗先生、田女士。

收到上述解除通知后，罗先生及田女士均未向人民法院或仲裁机构请求确认该解除行为的效力，该解除通知到达田女士时即产生法律效力，故法院确认涉案《土地租赁协议》于2022年5月6日解除。

林先生是否应该赔偿那28万元？

首先田女士、罗先生将租赁土地恢复原状并交付出租人是其作为承租人的义务；其次，双方《土地租赁协议》并未约定，租赁协议解除时土地上临时搭建物或其他设施设备如何处理；再次，涉案铁棚与租赁土地并未形成附合，承租人田女士、罗先生可自行拆除。因此，罗先生的该项主张无事实及法律依据，不予支持。

林先生希望收回6万元租金是合理诉求，承租人应当按照约定支付租金。因此，对林先生的要求予以支持。

综上，田女士、罗先生将该租赁土地恢复原状，将其交还给林先生，并支付土地租金6万元。

案件简介

民法典第七百二十二条规定了承租人违反支付租金义务的法律后果。

根据该规定承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

本案中，罗先生未支付租金在先，林先生多次通过手机短信方式通知罗先生，并向田女士发出书面通知。从法律层面上来说，该解除通知到达田女士时即产生法律效力，协议在林先生规定日期解除。

至于罗先生提出的赔偿其搭建铁棚费用28万，在合同中并未规定，涉案铁棚与租赁土地也并未形成附合，林先生不存在赔偿义务，故不必赔偿。