民主与法制时报：出租房屋，这些法律义务房东要知晓

近日，一则租客洗澡触电身亡房东被判赔43万元的新闻引发广泛关注。房屋出租后，房屋的使用权就归租客所有，为什么还要房东承担赔偿责任？许多人对此表示不理解。为此，北京市西城区人民法院法官李俊接受民主与法制时报记者采访，对出租房屋过程中，房东的义务和法律责任等问题，进行了解读。

记者：

从具体情形上来看，如果房屋内存在漏电、燃气泄露等安全隐患，出租人、承租人双方均不知情，一旦发生事故导致租客伤亡，房东可能承担哪些责任？

李俊

在房屋租赁合同中，出租人有义务向承租人提供可以安全使用的房屋，这不仅包括房屋主体结构安全，也包括房屋内的设备设施安全。出租人在出租房屋前应当认真检查，排除安全隐患，确保安全。如果出租人提供的房屋或其屋内的设备设施存在安全质量缺陷，比如电热水器、插座存在漏电，燃气灶存在漏气等安全隐患，无论出租人是否知情，一旦发生事故导致租客伤亡，出租人都属于违约，承租人可以依据双方签订的租赁合同要求出租人承担违约责任，具体包括：承租人可以要求解除租赁合同，要求出租人支付合同约定的违约金，要求出租人赔偿相应的人身、财产损失等。

相关法条

民法典第七百零八条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。”

记者：

如果租客发现了相关安全隐患且向房东报备了，房东没有及时修理。这时产生了安全事故，房东承担的责任是否会加重？

李俊

在房屋租赁合同中，出租人应当履行房屋内设备设施的维修义务，承租人在使用房屋的过程中，如果发现房屋内设备设施发生损坏，可以要求出租人在合理的期限内进行维修，如果出租人不履行维修义务的，承租人也可以自行维修，相应的维修费用由出租人承担。如果租客在使用房屋的过程中，发现了房屋设备设施存在漏电、漏气等安全隐患，应当通知房东进行维修，同时租客也具有相应的注意义务，在安全隐患排除前，不应再使用相关设备设施。如果房东没有及时修理，租客也可以自行维修，之后要求房东支付相关的维修费用。

但是，如果租客发现了设备设施存在安全隐患，在房东没有修理，自己也未进行修理的情况下，擅自使用该设备设施导致安全事故的发生，租客亦存在一定的过错，应承担与自身过错相当的责任。当然，房东由于提供的设备设施存在安全隐患，且在租客通知后未履行维修义务，应承担主要的责任。

相关法条

民法典第七百一十二条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。”第七百一十三条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。”

记者：

如果房东通过中介机构把房子出租给租客了，房屋存在安全隐患，发生事故中介机构需要承担部分责任吗？

李俊

在房屋租赁市场，出租人和承租人为了安全考虑，往往会选择通过专业的中介机构签订房屋租赁合同，租客除了支付租金外，还需要支付中介机构中介费用。租客除与房东存在房屋租赁合同外，还与中介机构存在中介合同。

中介机构在签订合同前，应当根据其专业知识，认真仔细的检查房屋及其设备设施的相关情况，并如实将相关情况向租客进行汇报。如果在这一过程中，中介机构发现了房屋存在安全隐患，而故意隐瞒不告知租客，或者根据中介机构的专业知识应当发现房屋存在安全隐患，而由于其疏忽没有发现，由此导致租客伤亡和财产损失的，中介机构应退还租客支付的报酬，并根据其过错程度对租客的损失承担一定的赔偿责任。

相关法条

民法典第九百六十二条规定：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”

记者：

近年来，北京加大了群租房的整治力度，群租房安全隐患较大，如果发生事故造成了租客的伤亡或财产损失，房东可能承担哪些责任？

李俊

群租房属于违规行为，群租房内发生犯罪、火灾等各种事故的情况屡见不鲜，相关部门不断加大整治群租房的力度，但是一些房主和中介为了私利，仍然不顾规定，铤而走险，在房屋内私打隔断，群租牟利，而一些租客为了贪图便宜的租金价格，明知为群租房，仍愿意租住。

群租房由于私打隔断改变房屋结构、私拉线路，存在较大的火灾安全隐患，且由于空间狭窄，发生事故后不易逃生。对于群租房内发生安全事故，造成租客伤亡或财产损失的，房东作为责任人，根据租赁合同需要向租客承担违约责任，赔偿租客的人身、财产损失，造成重大伤亡的，甚至可能构成犯罪，承担刑事责任。如果群租房隔断被拆除导致租客无法居住的，房东也需承担违约责任，租客可以要求解除合同并要求房东承担违约责任。

记者：

除了前述情况外，房东在出租房屋时，对租客的生命、健康、财产安全等权利还负有哪些义务？

李俊

房东主要的合同义务就是按照合同约定将符合安全、健康标准的房屋交付给租客使用。不能由于是出租房屋就降低房屋的安全、健康标准。比如对于房屋内的电器，如果超过了使用年限就应当及时更换，否则就会存在安全隐患。房屋内的家具要符合环保标准，不能一味贪图便宜，在出租房屋前确保甲醛等空气质量符合安全标准，否则就会影响租客的健康，严重的甚至引发白血病等严重疾病。

在租赁合同履行过程中，遇到租客提出房屋存在问题或需要维修时，要及时到房屋内查看，并及时解决问题。即便租客未提出问题，房东也应当定期向租客询问房屋及设备设施的情况，以确保安全。在发现租客存在违规行为，如将电瓶车推回家中或将电瓶拿入家中充电，在房屋内私打隔断或私拉线路，房东要及时制止，以避免发生安全事故。

房东有义务保证自己出租的房屋及设备设施不危及租客的生命、健康及财产安全，否则可能承担民事责任，甚至是刑事责任。因此，房东应当切实尽到出租房屋的管理义务，不能将房屋出租出去就做甩手掌柜，放任不管。这不仅是对租客负责，也是对自己负责。

记者：

如果租赁合同约定“房屋出租后，因为安全隐患等原因造成人员伤亡、财产损失的，出租人不承担任何责任”，该条款是否有效？

李俊

根据民法典的规定，房东在合同中约定安全隐患造成租客伤亡不承担责任的条款属于无效条款，造成人员伤亡的，房东仍应承担赔偿责任。

这体现了法律对于生命健康权给予了最高层级的保护。对于财产损失，房东作为房屋所有权人，对于房屋内存在的安全隐患应当知晓，房东存在故意或重大过失，免责条款也应属无效。对于安全隐患造成租客财产损失的，房东仍应承担赔偿责任。这体现了民法的诚信原则。

相关法条

民法典第五百零六条规定合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身损害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

供稿：李俊

原标题：《民主与法制时报：出租房屋，这些法律义务房东要知晓》

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