房东动迁，租客能否获得补偿？

2022-04-15 11:32

来源：澎湃新闻·澎湃号·政务

原创静安法院上海静安法院

本文供稿：向阳

民事审判庭法官助理

华东政法大学法学硕士

工作以来，获区公务员嘉奖等，曾在《人民法院报》等刊物发表多篇文章

由于城市建设与旧城区的改造，正在出租的房屋存在被政府征收的情况，政府会因此向被征收人支付一笔补偿款。房屋的出租人（即“房东”，下同）认为，房屋征收补偿款都是自己的，与承租人（即“租客”，下同）无关；租客认为，征收导致自己无法使用房屋甚至产生损失，征收补偿款也应当有自己的一份。面对双方各执一词的局面，有以下几个问题值得探究。

谁可以获得补偿？

首先，我们必须明确获得补偿的“门槛”，即租赁房屋用于生产经营的租客才可能获得补偿。从租赁用途上说，租赁房屋用于居住生活通常不会产生前期投入，房屋征收一般不予补偿，但是租赁房屋用于开办工厂、经营商店等生产经营活动，前期必然会投入人力、物力成本，一旦在租赁期限内房屋被征收，生产经营的投入就会损失殆尽，涉经营类的租客就会实际产生停产停业、装饰装修及搬迁安置等方面的损失，这就成为获得补偿的主要依据和现实需要。

获得补偿需要符合哪些条件？

不同的案件情况都不一样，房东和租客的合同约定、租客的使用方式、征收的时间都不一样，所以租客能否取得补偿，还是应当根据具体情况作出判断，以下列举几项以供参考。

租房期间是否发生了征收？房东应该保证房屋在租期内能够正常使用，一旦征收，房屋就无法使用。房东与租客应当根据征收作出的时间点与租赁期限的关系确定双方的损失分担：（1）如征收发生在租赁期限内，房屋确实无法使用，租客的合同目的无法实现，那么剩余租赁期内的装饰装修残值等损失就应当酌情考虑；即便征收发生在租赁期限内，但承租人经出租人催告后，直到租期届满，仍未交还房屋的，因合同目的其实已经实现，承租人一般不能再取得征收补偿利益。（2）如征收发生在租赁关系开始之前，租客明知或者应当知晓房屋即将被征收仍然坚持租赁经营，其对即将产生的损失有明确预期，租客在房屋拆除时又想要主张补偿，此时则难以被认为是善意。（3）如征收发生在租赁期限届满后，因合同目的其实已经实现，租客一般不能获得征收补偿利益。如果租客以要求补偿损失为由拒不搬离，相关房屋占有使用费还需要按标准支付。

承租人是否进行过改、扩建？承租人在使用房屋的过程中常常会对房屋进行改、扩建，房屋被征收后也可能转化为相应的征收补偿利益，此时要注意识别合同中对于改、扩建有无约定，有无办理合法的改、扩建手续，遇征收后改、扩建的部分是否获得了补偿。如实际改、扩建中，占用了他人部位，那将涉及其他的法律关系，则另行处理。

租赁双方事先有无约定？在房屋租赁合同中常常会约定“动迁条款”，但相关条款的语焉不详对我们探知租赁双方的真实意图带来一定的困难。比如“如遇动迁，双方合同自动终止”的条款，约定的是合同终止的情形，即动迁对合同履行的影响。再比如“如遇动迁，双方互不承担责任”的条款，通常被房东作为不需补偿的抗辩理由，双方容易产生争议的是“责任”二字，从文义上看，指的是租赁合同项下的违约责任，但从中难以推知房东与租客就动迁补偿款分割有过约定。诸如此类的“动迁条款”约定不明常常会导致合同履行过程中的纠纷。

可以获得哪些补偿？

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，房屋征收部门对非居住房屋的被征收人的补偿一般包括：房屋价值补偿、停产停业补偿、装潢补偿以及搬迁安置补偿等项目。由此可知，征收补偿的不同款项，对应的是不同类别的损失，应当根据其补偿的性质和目的对承租人的损失进行合理判断。

房屋价值补偿评估计算的依据是房屋的区位、面积，故相关补偿应当属于房屋产权人所有，而租客的租赁活动与原有房屋的价值补偿一般没有关联，除非租客进行了改、扩建以及其他增值活动对房屋价值产生了重要影响。

停产停业补偿是根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素综合确定，目前对于该部分补偿对应的损失存在较大争议。一种观点认为，租客实际经营房屋，征收对其造成了无法生产经营的实际影响，确实对其造成了停产停业的损失，故该部分补偿应当归属于租客；还有一种观点认为，所有权人将房屋对外出租，也是一种经营使用的方式，故房屋征收也对房东造成了停产停业的损失。我们认为，房东对房屋的出租是利用房屋获取收益，租客在房屋内的生产、经营等行为也是对房屋的一种使用，征收行为不仅影响了房东对房屋完整所有权的行使，也影响了租客对租赁物的使用与收益。

装潢补偿应当包括对房屋的装饰装修等相关附属设施的补偿。房东将房屋出租给承租人经营，一般情况下房东同意承租人对房屋进行装饰装修，而进行装饰装修后的房屋，其使用价值也会相应提升。如遇征收，装饰装修中的可移动物由承租人搬走，而已经形成附合的装饰装修物一般没有约定如何处理，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担，租客可据此主张自己的相关损失。根据上文所述，如果租赁期间届满，租客对房屋进行的装饰装修价值已经在租期内使用殆尽，租客无权就其主张补偿。

关于搬迁安置补偿。为了加快征收工作的推进效率，征收部门往往对尽快搬迁的征收对象予以递增的奖励与补贴。此时，由于租客实际占有使用房屋，租客是否配合搬迁、清退工作，直接影响到该部分补偿金额的多少，而且租客在清退过程中会实际产生搬迁、临时安置等费用开支，房东在这个过程中基本不会产生实际损失，如将这部分款项全部补偿房东恐有失公平。在这个过程中，租客要积极配合搬离和清退工作，避免两败俱伤的局面。

可以向谁主张补偿？

一般的房屋征收补偿中，征收部门代表国家向房屋承租人、所有权人统一支付安置补偿，而当租赁关系介入后，租客应当向谁主张权利，主张的依据又是什么，这些仍然需要一一考察。

从合同相对性上说，租客可以向房东主张，而租客经房东同意，将房屋转租给次承租人，次承租人在房屋内实际生产经营，征收会使其产生实际损失，但是由于次承租人与房东没有直接的合同关系，次承租人无法就其损失向房东主张，应当向承租人主张相关权利。需要注意的是，次承租人主张补偿的范围应当仅限于承租人可以向房东主张的补偿利益以内，而且还需要审查转租的期限是否超出原租期范围，转租是否经过房东的同意等。

此外，由于征收补偿协议主要是在房屋征收部门与被征收人之间进行签订，征收部门没有直接和租客签订补偿协议，故租客向征收部门直接主张补偿款的依据略显不足。

商业的繁荣依靠活跃的市场主体。相关企业及商户承租房屋开展生产经营活动，为城市经济的繁荣作出了应有的贡献。在城市房屋征收的过程中，租客往往面临一定的损失和风险，再加之征收新政后，相关征收法律法规及政策均发生了一定的变化，租客权益保护亦应当与时俱进，切实构建与优化区域营商环境。

面对房屋租赁合同关系与房屋征收补偿的法律关系互相交织，人民法院一方面应当从租赁合同的约定出发，按照各类征收补偿款的性质，核实承租人的各项损失，根据公平原则综合考虑出租人与承租人之间的征收权益；另一方面，应当积极化解可能存在的冲突与矛盾，本着互利共赢的原则引导争议各方协商解决征收和补偿事宜。