2020年，我国整体城镇化率突破60%大关，约35个大中城市已率先进入再城镇化发展阶段。随着我国城市化进程发展至成熟期，城市中有限的土地资源愈发珍贵，摊大饼式的城市发展模式已难以为继，提升存量空间的城市品质成为新时期的发展目标。

伴随城市经济结构“退二进三”浪潮，老旧工业厂房的功能调整、改造再利用备受关注。厂房旧改本质是对项目承载的产业功能进行转型、升级，以符合城市新的发展需求。目前主要形成了三种较为成熟的操作路径：

1）工业用地转型为文创、商办、租赁住房等服务业用地；

2）工业用地升级为科研设计、新型产业等城市高效产业用地；

3）工业用地调整为城市公共空间。

工业转型为服务业用地

“工改文”是我国工业旧改发展历程中较早形成的一类尝试，北京798、上海M50、8号桥至今仍是旧厂房改造文创园的标杆项目，并进一步催生创意产业园专业运营商的活跃。此后，随着工业旧改市场化进程加快，以社会资本为主体，进一步推动“工改商”模式的出现，形成集商业、办公功能的混合街区。2017年以来，国家鼓励租赁住房市场发展，推动“工改租”模式试点。

1、工改文。

改造对象：以多层办公、生产厂房、仓库为主的轻工业园区或建筑单体，且大部分建筑具有较高的保留价值。

实施主体：以徳必集团、锦和商业、万科为代表的创意产业园专业运营商，与原业主签订土地与建筑长租协议，以轻资产模式对老旧厂房进行改造翻新后对外出租，赚取租金差价。

改造手法：工业建筑空间尺度大，设计荷载较大，改造灵活性好，能为功能重置提供多元组合空间，通过夹层、外立面装饰等低成本改建方式即可转型为SOHO、LOFT等产品，服务创意办公企业。同时，引入休闲、娱乐商户，形成混合业态布局。一般不改变用地性质，可适当增加建筑面积。

改造目标：盘活存量物业，使老旧厂房满足文创、创意企业、联合办公企业入驻需求，实现工业向服务业转型，并以具有吸引力的餐饮、娱乐业态作为补充，形成7×24小时的全天候吸引力。

模式优势：地产开发商轻资产模式介入，不涉及土地招拍挂，审批流程相对稳定、可控。

✦案例：万科上生新所

上海生物制品研究所与万科达成延安西路1262号地块整体租赁开发协议，由万科接手进行改造运营。在保护历史建筑文脉的基础上，赋予其适合时代和未来城市发展的使用功能，业态涵盖74%办公、18%餐饮娱乐、8%文创艺术，改造为融历史文化、工作、生活、运动和娱乐等多重元素于一体的国际化潮流生活方式活力社区。

万科将园区内建筑分为历史建筑、工业建筑、其余建筑三类，分别采用保护、改造、拆除新建手段予以更新。

1）历史建筑——保护修缮，适当利用

对历史建筑的改造既保留原有的文化价值，延续历史脉络，同时将其活化为现代生活的一部分，将哥伦比亚乡村俱乐部总会改建为茑屋书店，海军俱乐部及泳池改建为水岸餐饮秀场，孙科别墅改建为创意办公及展览空间。

2）工业建筑——改造利用，功能焕新

上生所时期的办公、研发、生产大楼通过新材料、新手法的植入和改变，营造历史环境下的全新感观空间，承载创意办公、餐饮零售等功能。

3）其余建筑——无关拆除，合理新建

对非保护的工业建筑，结合建筑质量、园区整体业态功能考量，适当拆建，新建办公聚落、南门入口等，填补园区配套服务功能，增强园区完整性。

2、工改商。

改造对象：仅有少部分建筑具有保留价值的成片工业厂区。

实施主体：万科、龙湖、中粮等兼具商业、办公、住宅产品经验的一线房企，以工改商模式拓展自身获地能力。

改造手法：此类模式用地规模较大、产业转型深刻，大部分原工业厂房无法承担新的城市功能。一般保留具有特殊历史意义的厂房，对其深度改造，植入新的功能，以传承文脉；拆除大部分缺乏保留价值的厂房，重新建设为能够快速去化和实现持续租金收益的商办物业。

改造目标：以协助政府实现区域复兴为目标，获取用地性质调整后的原工业企业土地使用权，改造为商业、办公、公租房等复合空间，服务片区经济，从延续人文环境、补充商业短板、促进产业转型、提升城市形象等方面全面提档，为片区重新注入活力。

模式优势：以市场化力量推动传统工业片区彻底转型升级，塑造片区商业服务核心，同时该模式成为地产商获地的有效途径。

✦案例：北京首钢园·六工汇

六工汇位于北京新首钢高端产业综合服务区，由首钢基金与铁狮门共同投资，首钢旗下首奥置业以协议出让方式获得土地使用权。项目占地200亩，由6幅地块组成，土地用途包括其他类多功能用地（含商业40年、办公50年、文体娱乐50年）、文体娱乐用地等。

项目在保留原首钢炼铁厂、动力厂、电力厂以及五一剧场等重要工业历史遗迹的基础上，通过“拆除余、织补新”的设计手法，将现代理念与工业遗址进行有效地织补融合，打造出23栋风格各异的建筑物，包括11栋产业办公楼、11栋独栋商业和1座购物中心，形成一个汇聚低密度现代创意办公空间、复合式商业、多功能剧场和绿色公共空间的新型城市综合体。

3、工改租。

我国正从顶层设计层面推动租赁住房市场发展，2017年住建部发文鼓励工业厂房改造为租赁住房，广州、深圳、南京等12个城市被选为首批开展住房租赁试点的城市，出台了相应的地方政策，明确具体要求，目前处于市场发展初期。

改造对象：综合多地政策，大体要求为工业（厂房、仓储）、商业（办公）、科研教育等非居住类不动产，且两年内无征收计划的已建成闲置存量房屋。改建规模原则上不少于50套（间）且建筑面积3000平方米以上。

实施主体：具备一定经营规模、较强管理能力和良好社会信誉的住房租赁企业，前期以住房租赁国有企业为主，目前万科泊寓、龙湖冠寓等民企介入。

改造手法：将工业改造为公寓过程中，主要以隔断方式重新布置平面户型，增添适合年轻人的生活服务空间，新增给排水设施，改造电路布局。

改造目标：改造后的物业应符合住房租赁管理要求，并统一纳入市级住房租赁交易服务平台监管，以解决进城务工人员、新就业大学生等新市民住房问题。

模式优势：长租公寓需求大，改造难度低，长期发展形成一定的灰色空间。随着租赁住房政策法规的完善，市场有望规范化发展。

✦案例：武汉万科泊寓2035

该长租公寓位于武汉江岸区汉黄路8号金凰产业园5、6号楼，总面积4.94万/㎡，改造后共1198间租赁住房，结合租客承租能力和居住需求，形成从16㎡到50㎡一居为主的户型，每个房间均配备独立洗手间、床、衣柜、书桌、椅子、空调、洗衣机、热水器等设备，部分房间配备开放式厨房。

工业升级为新型产业园

随着新兴产业发展，科技创新重要性提升，城市着重招引科技研发、数字创意、检测中试、无污染生产等创新型产业，促使“工改工”（M0，C65等）模式蓬勃发展。通过将普通工业用地调整为新型产业用地、研发总部用地等方式，将旧工业区升级改造为新型产业园，使产品符合新兴产业办公生产需求。

改造对象：不符合城市发展需要的M1用地为主，具有工业产值低、税收产出低、土地利用不集约等特征。

实施主体：天安数码、联东集团、合一城市更新集团等产业地产商为主，万科、越秀等地产商积极布局，部分高科技制造企业与房企合作对自有土地实施旧改。

改造手法：出于财务回报，当前主要采用将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园，建设新型产业用房、配套商业、配套公寓等多种物业形态。随着政策收紧，去地产化导向将倒逼产品逻辑调整，回归产业本质。

改造目标：在城市工业用地总量限制下，盘活存量低效工业用地，实施产业升级，改造为新型产业用地、研发总部用地等。

模式优势：政府鼓励支持力度较大，改造投入相对较低；但同时也存在变现能力弱、产业导入要求高等难题。

✦综合整治案例：深圳宝安·西成工业区

项目为企业自用厂房更新，整治范围71279㎡，原容积率1.69，主要以加工类厂房、员工宿舍为主，研发办公空间较少。随时代发展，园区将新能源、电子、信息、设计创意、新媒体产业等新兴无污染产业作为重点产业。

通过对园区不同区块实施针对性的局部拆除重建、空地新建、保留升级等方式，在旧厂房基础上形成研发楼、研发生产楼、综合服务楼、人才公寓等多样化空间，用地性质从M1调整为M1+M0，保留现状建筑96765㎡，加建118055㎡，容积率提升为3.0，转型为一个面向中小企业的产业孵化基地。

工业转型城市公共空间

超、特大城市普遍面临老钢铁厂等大型重工业厂区的整体关停转型需求，如首钢之于北京、老合钢之于合肥，它们对市民来说是一个非常重要的群体记忆。

在中铁合肥带钢厂旧改项目中得出经验，这些占地动辄数十平方公里，内部工业遗迹众多的工业片区，从关停到彻底转型将经历漫长的时间，通常首先需要对核心工业遗迹进行改造，将其更新为城市公共空间，在传承群体记忆的同时以全新的形象向社会传达老工业片区在新时代的精神内涵，成为区域整体转型的文化引擎。

改造对象：钢铁厂、货运码头、石化罐区等重工业厂区内的核心工业遗迹。

实施主体：项目大多为国有工业企业资产，主要由政府或公益基金主导，社会资本参与。

改造手法：保留厂区内的核心工业遗迹，并改建为以博物馆、美术馆、运动馆等主题性场馆为代表的城市公共空间，其余地块拆除重建。

改造目标：以主题场馆为文化引擎，重塑片区形象，促进重工业区实现整体区域转型。

模式优势：核心工业遗迹通常为巨型工业构筑物、厂房等异形建筑，易于与文化结合打造地标，形成宣传效应，以较小的投入为片区带来较大的正外部性。

✦案例：上海徐汇滨江

上海徐汇滨江曾经是聚集各大“铁、煤、砂、油”的大型工业仓储运输基地，滨江码头林立，腹地内龙华机场、上飞厂等重大项目众多。2008年，以世博为契机，占地9.4平方公里的徐汇滨江城市更新正式启动，由西岸开发集团负责实施，总结伦敦金丝雀码头、波士顿港区的改造经验，明确了文化娱乐和休闲活动在激发城市活力方面的强大催化作用。

徐汇滨江充分利用重要工业遗迹规划了一系列文化场馆和城市开放空间，如余德耀美术馆利用原上飞厂机车车间，龙美术馆保留北票码头运煤轨道，油罐艺术中心将废弃航油灌改造为综合性展览空间，龙华机场跑道变身为跑道公园，辅以当代艺术双年展、西岸音乐节等文化活动，成功重塑了徐汇滨江在市民心目中的形象，为片区内其他商务街区的开发奠定了良好的基础。

文章来源：东滩智库