互联网和科技公司扎堆入驻某一地区，必然离不开 地区政策、服务与配套的支持利好；而对城市而言，明星企业的入驻也是一种广告宣传，可以吸引更多优质企业来此置业。所以，这是一个互利互惠的生意。
2020-11-24
科技圈做“土地生意”的有两类，一个是专注于业务打拼多年、终于攒够了首付的“经济适用男”；另一个则是通过投机疯狂买地、套利，积累资产的“聪明人”。
前者是科技创新的主体，后者则演变为“圈地”新军。
对于以轻资产模式起家的互联网和科技公司而言，从最初的租赁办公到后期的买地盖总部，发展历程就像是一个年轻人的励志奋斗史。
网上有传闻，前几年深圳政府免费拨给迅雷一块地，老实巴交的CEO邹胜龙说互联网公司要专注，不要涉足房地产，不要地。后来公司做大了才花钱来买地。
这一类公司通常坚守科技创新业务，紧跟全球移动互联网行业的高速发展趋势，打磨出更有效的商业模式以及更优质的产品和服务，获得一批更忠实的用户，以更快的发展速度推动营收的一路飙升。
而投资者纷纷掷金入股，使科技公司现金充裕，有足够的能力购买资产用于日常生产经营。
当然也不乏有一些互联网和科技公司在业务发展的过程中背离了最初的“梦想”，在房地产暴利的诱惑之下，借科技之名，行地产之实，从支持科技创新的政策中套利。
据【地产与科技】独家梳理749家A股科技类上市公司近10年来投资性房地产发现，涉足投资性房地产的公司数量从2010年的102家，增加到 2019年的316家，也就是说，有超过40%的科技类上市公司涉足房地产投资。
并且，其投资性房地产的资产总金额从2010年的107亿元猛增至 2019年的416亿元，10年间增长了近3倍（见下图）。
A股科技类上市公司投资性房地产规模呈上升趋势
其中，中兴通讯投资性房地产的金额连续6年排名第一。而ST凯瑞的投资类房地产金额占其资产总额的比重高达36%左右，北纬科技、盛讯达次之，分别是29.5%、27.6%。
事实上，近两年来仍有很多互联网和科技公司涉足地产投资，我们选取了一些拿地买楼频次较高的互联网和科技企业，试图分析在其各自的战略生态布局中，公司房地产投资的目的和策略。
01
字节跳动
一家“没有总部大楼”的公司
前不久，字节跳动（今日头条、抖音的母公司）启用斥资50亿购买的新办公大楼—— 北京方恒时尚中心，引发媒体的争相报道。
外界以为，字节跳动启用新总部了。
殊不知，这是一家“没有总部大楼”的公司。新大楼，只不过是字节跳动在北京的第39处办公点。而同样在去年购入的大钟寺中坤广场则是第40处办公点。
方恒时尚中心内部
字节跳动之所以不设总部，正是在于其“去中心化”（或者“海星型”）的组织类型。不同于普遍的“蜘蛛型组织” （蜘蛛的头就是总部，总部控制所有的脚，但是头一旦被掐掉，蜘蛛就会死掉），字节更像是“海星型组织”——它的思考能力是分布在整个身体的，即使被切为两半，这两半还能慢慢长成两只新的海星。
简而言之，海星型组织抗风险能力更强。
为什么不租反而买楼了呢？或许是中关村高额的租金、大型写字楼的紧缺、不动产增值等多因素的综合考量。
关于选址买楼，字节跳动有着自己的一些打算：
- 从选址偏好来看，承袭公司在知春路、中关村和五道口这些“宇宙核心”地段“反复横跳”的原则，这两座办公楼也没有离开北三环，位于西直门、中关村、亚奥三大商圈交汇点，紧邻地铁13号线大钟寺站，相距过去的总部中航广场，仅有步行15分钟的距离。
方恒时尚中心和中坤广场区位图
- 从办公环境来看，字节跳动张一鸣推崇朴素的办公环境。 方恒时尚中心大楼包含地上4层和地下3层，单层层高4米，占地面积约2.3万平方米，总建筑面积约9万平方米，是北三环一带少有的低密度写字楼，相对来说比较“粗糙”。
或许正是“粗糙”的环境磨砺了人们务实的工作精神，进而才造就了非凡的企业。有消息称，2019年字节全年营收约1400亿元。2020年，字节跳动全年营收目标是超过2200亿元。
随着营收一路飘红，字节跳动的地产投资路径也正式开启。
先是今年6月，深圳今日头条有限公司以10.82亿人民币拍下深圳最金贵的地段——南山区粤海街道一块地，将与BAT做邻居。
据内部人士透露，字节跳动将大湾区办公楼放在深圳，临近香港是决策原因之一，接下来还将在香港开设研发中心。
另外，字节跳动官方表示将于近期再斥资100亿元在北京开展新一轮办公楼选址。
图：字节跳动收购地块基本情况
（来源：深圳市土地房产交易中心）
一般说来，企业买地建楼和业务扩张的步伐是一致的。结合字节跳动最近在招聘方面格外激进，声称今年员工数量将新增4万达到10万，并高调挖来迪士尼公司前高管，与买地这一行为完美契合。
从战略意义上来说，北京、深圳、上海等一线城市一直都是中国IT行业优秀人才的聚集地。字节跳动选址一线城市很大程度上也是看中了其技术人才潜力。
02
阿里巴巴
近600万方自持办公成就“阿里力量 ”
“天猫双十一狂欢夜总成交额4982亿元人民币。”
天猫只是阿里的一个业务分支，如今这个商业帝国的触角已经深入到金融、消费、科技等众多领域。
2019-2020年，阿里系各板块业绩突飞猛进，净利润远超预期，估值暴涨。为了匹配各板块业务激增带带来的一系列需求，阿里系开始疯狂买地建总部模式。
2019年开年的短短90天内，阿里巴巴分别在南京、杭州和北京掷资217亿拿地，用作开发阿里的3大「总部」——阿里北京总部园区（在建）、阿里江苏总部（在建）、阿里全球总部。
今年10月9日，阿里、蚂蚁与上海市政府展开顶层合作，将阿里巴巴集团、蚂蚁集团的 「三总部三中心」落户上海。这次签约落户的主要有六个项目，分别是：
- 三大总部： 支付宝总部、盒马总部、阿里巴巴本地生活总部。
- 三大中心： 阿里新零售中心、蚂蚁科技中心、阿里上海研发中心。
值得关注的是， 阿里系在上海的布局在2019年就已拉开序幕。
先是2019年初，支付宝以22.62亿人民币的价格从陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司手里买下的 「支付宝大厦·S空间」在商城路浦东金融广场2号办公楼正式启用。支付宝上海公司拥有1000多名员工，超过50%为技术和科技研发岗位。
支付宝大厦·S空间
接下来，阿里巴巴 上海研发中心、盒马总部、阿里巴巴新零售中心、饿了么总部、口碑总部、蚂蚁区块链公司以及阿里虹桥中心等“阿里力量”纷纷落地上海。
这次与上海重磅合作之后，阿里系将依托上海丰富的资源和地位优势，从业务层面、办公体量层面、人员层面实现快速扩张。
与此同时，正当外界猜测蚂蚁集团将离开杭州奔赴上海之时，蚂蚁集团又杀了个回马枪，光速与大本营杭州市签约拿地，宣布蚂蚁集团全球总部正式落户杭州，加快打造全国“数字经济第一城”。
根据统计，阿里巴巴全国拥有自持办公面积584.5万，其中超过410万平方米都在杭州，占比超过70%，北京的阿里总部、南京的江苏总部、广州的华南总部、深圳的阿里云，加起来不过26%。
而目前落户上海的虹桥阿里中心、支付宝总部、盒马总部，加起来才不到20万方，占全部办公体量的3%。这也是10月9号阿里&蚂蚁“加仓”上海的原因。
03
腾讯
“科技岛”上建大本营
相对于阿里“疯狂”买地建总部，互联网巨擘腾讯在全国的总部已基本落地。
年报显示，腾讯2019年非流动资产总额7000.18亿元，较上年增长约38.2%。
据不完全统计，目前腾讯在深圳、北京、上海、天津、重庆、成都、武汉等十几个城市都持有地产，面积广阔，堪称土豪。
2006年，腾讯第一次拿地，自建公司的第一座大楼——腾讯大厦。在此之后，腾讯开启了全国圈地建楼热潮，享尽城市的福利。
除了深圳滨海大厦总部之外，腾讯设有北京总部、华东总部、西南总部 （位于重庆的腾讯西南总部大厦刚刚在去年8月投入使用）以及三亚区域总部，还有腾讯系腾讯云总部、微信总部等等。
不过，外界很多人质疑，腾讯在武汉的研发中心只是为了拿取政府补助才建了一个写字楼，并没有实质性业务入驻，基本都在出租。
对此，【地产与科技】搜索相关信息发现，并不只是腾讯，百度等互联网巨头也存在这种情况。
去年11月，腾讯大手笔斥巨资85.2亿元，买下大铲湾面积80.9万平方米、总建筑面积达到200万平方米的一块地，将建设深圳“互联网+”未来科技城。
深圳宝安区工业和信息化局公示的《深圳“互联网+”未来科技城选址地块重点产业项目遴选方案》里，腾讯目前在深圳有腾讯大厦、腾讯滨海大厦以及在建的腾讯前海大厦。
腾讯在深圳有约38000名员工，办公面积约70万平方米，预计未来7年人数将达到89000人，办公面积缺口130万平方米。
大铲湾宗地项目将建设“六基地一平台”，包括效果广告研发推广基地、互联网云全球研发基地、互联网+医疗基地、互联网+教育创新实践基地、互联网体育产业互动基地、互联网+双创基地以及前沿科技领域研究中心。项目全部建成运营后预计将可容纳7.5万名办公人员，集聚中高端专业人才。
04
京东
“大地主”涉足房地产意图难测
在科技圈里，电商巨头京东的“大地主”身份已经坐实。
据资料计称，京东涉足产业地产，从2007-2018年已在北京、上海、广州、东莞、武汉、成都、沈阳、济南、青岛、宿迁、昆山、肇庆等逾20个城市拿到或签约土地超过10000亩，估值千亿。
尽管如此，京东在近两年并没有放慢拿地的步伐，甚至开始涉足房地产业务。
10月19日上午，苏州相城区出让3宗土地，其中1宗商业用地（苏地2020-WG-66号）和1宗住宅用地（苏地2020-WG-65号）分别被京东收入囊中。
据悉，编号苏地2020-WG-66号地块（后简称「66号地块」）由苏州东轩商业发展有限公司以约4.55亿元竞得，出让面积14.57万平方米，建筑面积35.8万平方米，土地用途为科教研发用地、商服用地，地块位于城区高铁新城水景路西、西公田路北。竞得方苏州东轩商业发展有限公司为京东与中南建设的合资公司。
与66号地块一道，京东在苏州相城区摘得一宗大体量的住宅用地。土拍结果显示，平安、中南、京东的合资公司——江苏东茂商业发展有限公司以底价42.76亿元竞得苏地2020-WG-65号地块（后简称「65号地块」），成交楼面价为15600元/平方米。地块位于相城区高铁新城，出让面积17.67万平方米，用途为住宅用地，出让年限70年，建筑面积27.41万平方米。
不过，关于京东拿地背后是否涉及集团未来的发展战略，抑或是只作为投资性房地产，京东并未做具体回应，【地产与科技】将会持续关注。
另外，京东集团还分别在成都和南京建邺落子西南总部和京东区域总部。
值得一提的是，南京建邺项目的落地是在今年2月份疫情期间完成的，项目总投资约40亿元人民币，落户河西（定位为现代化国际城市中心）南部。
不难看出，京东对南京建邺未来市场的长期看好。除了京东，阿里、腾讯、小米、360、滴滴等多家互联网巨头区域总部都已在南京建邺选址。这些重磅科技项目的集中落户将为建邺注入更多的科技创新活力。
05
小米
依托5G+AIoT战略布局的小米牌产业园
近两年，在所有参与商业地产交易的科技公司当中，对于产业园区投资最热情、最活跃的，当属小米。
目前，小米已建成 小米移动互联网产业园、小米互联网电子产业园、小米智慧产业园区以及小米武汉总部产业园。并且，小米还分别在南京和深圳拿地，将分别建设 小米华东总部和 小米集团国际总部。
在5G+AIoT的战略布局下，小米已建成全球最大的消费级IoT平台，而背后承载这一重大战略的正是小米产业园区。
比如，位于北京海淀区上地的小米移动互联网产业园就是一个智能园区：
- 全球最大的小米之家旗舰店展示着小米最新最具代表性的科技产品、可一站式体验的AI智能家居场景服务；
- 办公室的自动照明、园区内的精准定位系统，还有自动结账的智能食堂，让人可以沉浸式体验智能办公和生活。
前不久刚刚封顶的小米智慧产业园区则更像是移动互联网产业园的升级版。项目采用产业+的开发模式，包含4栋住宅楼、3栋办公楼及附属配套楼。
值得注意的是，住宅楼为装配式结构，总体装配率＞50%，全部为精装交房，房间内配备全套小米智能家具，创造智慧生活，智慧家居，同时项目以5G技术为承载，打造5G智慧工地，建成后将成为小米公司重要的研发基地和人才基地。
小米智慧产业园区住宅区环境
此外，手机产业本身就是科技与制造相结合的行业。而位于北京亦庄的小米互联网电子产业园，承担着仓储物流、云计算中心、生产研发、实验等功能，该产业园将大规模使用自动化产线、5G网络机器人、大数据、云服务平台等技术，预计每分钟可自动生产60台智能手机，效率比传统工厂提升60%以上。首批进驻的业务是小米5G手机，预计年产能100万台。
所以，围绕“5G+AIOT”逐步推进的小米产业园区，是小米重要的大型试验基地，也让小米得以跻身智能家居生态链的顶端。
06
华为
爱“才”就为他们建“人才房”
在中国所有的科技企业中，华为对人才的重视程度堪称数一数二，不仅有颇为高调的“天价年薪”，还先后斥巨资拿地建员工房。即使身处芯片全面断供的危机之中，华为也未曾忘记为旗下员工解决住房问题的承诺。
9月9日和16日，华为全资附属公司东莞绿苑实业投资有限公司一口气拿下东莞2020WR032、WR034、WR036、WR037号4宗建设用地，总面积超30万平方米，总成交价约18.17亿元。
自2005年起结缘东莞，华为将总部由深圳迁至东莞松山湖之后，15年间华为在松山湖园区布局了华为终端总部、华为研发实验室、华为台湾科技园南部学校、华为人才房等项目。
据不完全统计，算上此次拿地，华为已经累计在松山湖片区拿下35宗土地，其中15宗商住用地专门用于建设人才公寓。
2012-2020华为东莞拿地（不完全）统计
来源：选址中国
此前华为内部曾传出，华为计划在东莞提供3万套员工住房，包括松山湖2000亩项目，预计2万套；松山湖安居房项目443亩，预计5500套；湖畔花园175亩，预计3000套；以及华为松山湖南区公寓115亩，预计2500套公寓。
对于科技创新型企业而言，人才永远是企业发展的源动力，而华为也始终关注员工的住房问题。
在上个月刚刚动工的位于上海市青浦区金泽镇的华为研发中心动迁基地项目中，除了规划有沿街商业，还将建设27栋9-11层住宅，3栋9层住宅及社区配套、绿化等附属设施工程。
众所周知，上海青浦区周边房价普遍在4万/平方米以上。华为这一配套性操作很大程度上帮助员工解决了后顾之忧，让他们能够更好地专注于技术研发和创新。
07
OPPO
正在崛起的隐形巨头之一
以往我们对OPPO的认知，只停留在“国产手机巨头”上，殊不知今天的OPPO已然是发展速度不亚于华为的隐形巨头。
并且，从OPPO近两年在全国多个一线新一线城市买地建楼的规模和频次来看，OPPO的实力不容小觑。
仅2019-2020两年，OPPO就花费了150亿投资了三总部一研发中心。
近日，OPPO广东移动通信有限公司旗下子公司杭州逗酷软件科技有限公司在杭州未来科技城核心区以11.8亿竞得一宗商业用地，用于建设OPPO全球移动终端研发总部。
几个月前，OPPO宣布投资50亿元在南京秦淮投资设立国内除总公司外最大的研发总部。
还有去年已动工的“OPPO长安研发中心”以及即将动工的占地 18.5 平方米（约 200 万平方英尺）、总投资70亿的深圳总部大楼。
OPPO深圳总部大楼效果图
OPPO全球移动终端研发总部效果图
另外，从OPPO对外公布的总部大楼效果图来看，杭州和深圳两大总部的建筑样式，都像极了“OPPO”的logo，极具未来感的建筑贯彻了OPPO将通过总部规划与设计实现与国际互联关系的理念。
尽管OPPO轻松甩出一百多个亿建总部，但其在选址建楼方面也是综合考量了政策力度、营商环境、人才资源等因素，就像去年建成投产的智能生态科技园项目之所以落户重庆，正是因为重庆有着良好的智能终端产业发展基础，以及更低的土地和劳动力成本、政府的大力支持。
OPPO（重庆）智能生态科技园
信息显示，在全球，OPPO共有九大智能制造中心，六大研究所和四大研发中心，拥有超过40000名员工。而OPPO（重庆）智能生态科技园总投资高达70亿元，力图打造一个集智能终端、智能硬件、软件、云服务及增值服务等研发、生产于一体的研发制造基地。
08
VIVO
正在崛起的隐形巨头之二
除了在国内智能手机市场上排名不相上下之外，VIVO和OPPO这对 “蓝绿兄弟”组合在地产投资轨迹上也表现出很多相似之处。
前面我们提到OPPO全球研发总部落子杭州未来科技城，事实上，与之相对的VIVO全球AI研发中心在今年3月就已在此落户。
据公布的项目鸟撖图，研发中心由2幢三角几何形主楼组成。两幢大楼拼成“V”字形，围绕着圆形下沉庭院，形成极具辨识度的建筑视觉，体现VIVO“有为有趣”的品牌调性，并且在节能、节水、减少二氧化碳排放、提高室内生活品质，以及材质、智能方面更有突出的表现。
VIVO全球AI研发中心
今年以来，VIVO在基础设施建设和投资布局上的动作连连。仅6-10月份，就先后启动了北京、深圳、东莞、杭州的四个基建项目，既有总部，也有工厂和研发中心，总投资金额和建筑规模均不亚于OPPO。
对VIVO来说，基建项目的实施不仅能够助力公司研发实力的提升，也标志着VIVO国际化地位的进一步升级。
如今，VIVO以东莞为总部，在全球拥有5个智能制造中心，分别位于东莞、重庆、印度、孟加拉国和印尼；研发中心则覆盖深圳、东莞、南京、北京、杭州、上海、台北、日本东京以及美国圣地亚哥9个城市，研究范围包括5G通信、人工智能等领域。
结语
就在前两天，一直“租办公楼”的美团以65亿拿下杨浦区一宗商办用地的重磅消息引发极大关注，这是美团成立以来少有的大手笔拿地。美团方面回应称，将用于建设新上海总部基地。
从互联网巨头BAT到手机厂商华米OV再到美团大众点评，越来越多的科技公司涉足地产行业。
综上来看，我们可以看到他们地产投资布局过程中出现了很多重点城市——深圳、杭州、上海、北京、东莞、重庆、成都、南京。其中：
- 深圳、杭州 、上海、北京以“全球总部”居多，主要用作走向世界、开展国际业务的窗口，具有重要战略意义；
- 东莞、重庆侧重产业制造，多以布局了完善生活配套设施的产业园区为主；
- 成都和南京多用于建设区域总部。
互联网和科技公司扎堆入驻某一地区，就像富豪、明星们喜欢在同一小区买房，一定是因为这个地区政策好、服务好、配套设施好；而对城市而言，明星企业的入驻也是一种广告宣传，可以吸引更多优质企业来此置业。
所以，这是一个互利互惠的生意。
参考资料：
时代财经：华为花62亿拿地建员工房 阿里腾讯给购房贷款
商业人物：互联网大厂都喜欢在哪些城市买地
其他来源：网络资料
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