改善为王！广州350-400万新房集中，如何买房不将就？
每个阶段，都有不少朋友准备买房。
而买房前，肯定首要考虑的一个问题，就是预算。
随着广州房价、楼盘定位等的提升，不少板块的预算也在提升，尤其是一些从前可能更“刚需”的片区，逐渐转为“改善”片区。
现阶段广州楼市， 更多的是改善占据成交主导。
根据数据显示，2022年上半年，广州新房网签中，建面110-144㎡的改善住宅网签成交总计10570套，反超建面70-90㎡刚需面积段。
在当下楼市处于慢慢复苏阶段的情况下，这样的网签数据， 足以证明改善需求旺盛。
随着更多板块和项目定位向改善甚至豪宅靠拢，今年下半年，广州在售的新房中， 改善型住宅是肉眼可见的增多。
这在数据上也能体现出来。
中指院数据显示，从2022年1月到5月，广州新房套均总价已从369万元上升至441万元，5个月的时间增长了72万元。
此外，今年上半年，广州全市新房成交均价约38737元/㎡， 同比涨20%。
可以看出，改善成交占比增加，刚需上车门槛变高。
另外，从政策层面，改善置业也获得更多支撑。
从上月底中央高层会议中获悉：坚持房住不炒， 支持刚性和改善性住房需求，促进房地产交易，稳住基本盘。
从中可以了解到，改善自住需求得到政策的鼓励。
看来，有一定预算，也想提高自住条件的朋友，可以大胆去看看了。
目前，在广州，单价约3.9-4.5万/平， 勉强可以在主城边上或者近郊挑一挑，也符合改善置业的上车门槛。以建面90㎡的小三房为例，总价约350-400万元。
那么，我们就以350-400万的门槛为例，目前，广州有哪些改善板块及项目值得一看？
对这部分买家而言，肯定都想兼顾地段、交通以及户型，而这部分新盘目前 基本集中在白云、番禺和黄埔。
白云区
我们先来看看白云区。
目前，刚需-改善型置业的 不少热度集中在白云湖板块，例如公交珠实花城云著、品实云湖花城、中建·星光城等。
总体来说，白云湖板块的均价不算低，最新数据显示，白云湖8月新房均价约40750元/㎡ 。
板块新盘位置（总价仅供参考）
但是，板块内的代表楼盘，如云湖花城，户型区间较大，最小户型为建面70㎡三房，项目对外报价约4.1万/㎡，也就是项目最低总价约290元可到手。
板块的新盘雍云邸，在售建面约75-105㎡三到四房，最新报价约3.8万/㎡，因此，300万内，可入手最小户型。
位于白云新城旁的双地铁项目公交珠实·花城云著，预计将首推建面69-89㎡三至四房，北向建面69㎡三房，南向建面86-89㎡四房，总价约265万起。
公交珠实·花城云著位置
总体来说，白云湖无论现有交通配套（已开通8号线）、未来规划等，条件都不差， 是个性价比较高的中心区板块。
其中，白云湖数字科技城规划力度不小，已经陆续引入产业，华为广州研发中心、中关村信息谷、北大科技园等。
另外，板块内有白云湖公园，适合有休闲娱乐需求的朋友。
黄埔区
接下来看看黄埔， 区域对于改善置业来说，可选择的板块不少，包括老黄埔、科学城、知识城等。
其中，靠近天河智慧城及科学城、居住环境佳的黄陂，今年有两大全新盘振业天成和花语天宸入市，加上去年推出的两大新盘，形成四盘竞争的状态。
黄陂板块新盘位置
其中，振业天成规划容积率为2.0，主打大户型产品，定位偏改善。
振业天成效果图
而不远处的中铁建·信达·花语天宸，项目旁边就是班岭村旧改项目，首推建面约97-168㎡三至四房。
中铁建项目效果图
黄陂板块的四个新盘的价格相当，约4.3-5万/㎡。
黄陂 拥有优质的自然环境资源，天鹿湖森林公园，加上周边有大量自然山体，从雅居乐富春山居开始，板块就一直是改善的定位。
加上地处科学城与天河智慧城交界，两个强就业中心有一定的购买力。
整体来看，如果在意交通，广府壹号和翔龙天汇更近地铁；如果看重教育资源，振业天成离黄埔军校小学、中学最近……四大新盘各有优劣势，我们在选择时， 不妨根据自己需求，先列出优先排序级。
另外，此前定位更靠近“刚需”的 知识城，随着配套的不断完善， 目前不少新盘往改善甚至豪宅定位靠拢。
今年亮相的四大全新盘——知识城·悦辰壹号、越秀联投知识城·居山涧、德信知识城投资嘉达·山与墅、龙狮璟珑府，皆是低密度地块，定位改善。
知识城四大全新盘位置
其中，后三者是比较纯粹的低密度住宅，知识城·悦辰壹号则是高层住宅+低层叠院搭配。
从目前消息来看，最高备案价达到7万/㎡。
从位置上看，四个项目距离较近，区位条件不相伯仲。
但从自然资源来看，有部分项目靠近自然山体的项目，大家可以根据具体户型及预算进行选择。
番禺区
此外，番禺也是个改善板块集中的区域，包括万博板块、广州南站、国际创新城等。
其中，万博是一个较为明显的例子，万博CBD的投入使用，思科、欢聚时代、携程、海大集团等进驻，天河城、万达广场、四海城等大型商业体开业。
让板块的地段价值提升， 居住定位也从以往的刚需转变成改善。
楼市方面，一手房的代表越秀和樾府，从开盘至今一直保持高热度，甚至超过某些中心区板块。
接下来，万博也比较热闹，根据消息，与和樾府仅一马路之隔的新世界耀胜尊府，位于地铁3/7号线汉溪长隆站上盖，交通十分便捷，吹风价达7万/㎡。
万博板块两大新盘位置
同样位于万博板块，靠近长隆野生动物园的全新盘越秀瑞麓府，自带公立九年一贯制学校，预计首推建面140㎡四房。
另外，靠近大学城的国际创新城是近两年崛起的改善板块，均价超过4万/㎡。
其中，越秀·和樾府2.0版本——越秀·大学城·和樾府，项目自身将配建九年一贯制学校及幼儿园，预计主打2梯2户和2梯3户的建面约110-175㎡四房，定位改善。
越秀·大学城·和樾府位置
国际创新城周边环境（来源：95后摄影师SKIPPER）
另外，住宅市场沉寂了几年的南站板块，今年预计将热闹起来。
板块全新盘广州城投·领南府预计主推建面89-143㎡三至四房，现已开启冻资，8月有望开盘。
项目位于地铁2&7号线石壁站旁， 一站达广州南站，交通条件能打。
项目位置示意图
从地价成本来看，城投南站项目未来售价或将冲破5万/㎡，也许是南站板块的一个新高度。
整体来看， 白云、黄埔、番禺正好分布在广州的北、东、南部，这也意味着，这些新盘所对应的客群各不相同。
增城新塘
而一直是“刚需粮仓”的增城，也有改善板块。
依靠配套及交通的优势，近年来，新塘尤其是地铁站附近的新盘， 定位更偏向改善。
新塘站是地铁13号线的站点，可直达鱼珠换乘5号线快速抵达天河，二期更是直达金融城、珠江新城等。
新塘站附近新盘
从地图上看，三大新盘均十分靠近新塘站，交通条件可以说优势明显，但相对增城其他板块，价格也更高。
例如新世界广汇尊府，根据地图显示，距离新塘地铁站直线距离约500米，单价3.6万/平起，总价330万起。
另外，还有今年亮相的全新盘广州城投·禧悦府。
该项目靠近离13号线地铁新塘站，集住宅、甲级写字楼、商业街区等于一体，预计8月开盘，首推建面89-122㎡三至四房。
广州城投·禧悦府效果图
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