高库存城市调查·惠州｜盛产“超级大盘”、库存全国前五！惠州有楼盘7.3折卖房

每经记者：陈荣浩 每经编辑：魏文艺

“现在惠州北站的龙光城，均价6字头还送精装修，首付只需要3万，开发商送2.5成首付，位置只距离北站3公里。”惠州房产中介刘峰推荐道。

近日，《每日经济新闻》记者调查发现，目前惠州有部分楼盘推出了降低首付款等购房优惠。此外，也有部分楼盘通过折扣优惠、特惠房、送装修等营销手段吸引客源。

据克而瑞统计，今年2月三四线城市的去化周期已经达到23.25月，远高于全国百城平均去化周期（19.5月）。在克尔瑞列举的2月末商品住宅库存量排名前20个城市中，惠州位列第五位，商品住宅库存量仅低于青岛、沈阳、武汉和太原。

惠州某住宅小区 图片来源：每经记者：陈荣浩 摄

有楼盘仅需0.5成首付

从成交和供应情况来看，上周（3月21-27日）惠州楼市有升温迹象，但整体热度仍然较低。据惠民之家数据，上周惠州仅有5个楼盘获批预售证，新增住宅供应共943套。上周供货主要来自惠城和博罗，其他片区均为零供应。

此外从成交量来看，安居客数据显示，上周惠州一手住宅成交842套，环比上涨32%。其中，惠东区和惠城区网签数量分别环比上涨311%和16%。这一数据相较前一周（3月14-20日）增加了166套，涨幅为24%。

《每日经济新闻》记者在调查中了解到，目前惠州仍有部分楼盘通过“低首付”“送家电”等营销方式来吸引购房者。

记者从多位惠州中介人士提供的楼盘“低首付”信息了解到，目前类似于开发商返首付款、备案价打折的营销方式主要集中在惠州北站、惠阳机场等部分片区。而惠阳主城区因市场出现回暖，甚至已经有开发商撤回了之前的购房优惠措施。

“如果您看中优惠幅度的话，建议优先购买惠州北站片区的房子，现在到这边买房性价比还是挺高的。有些开发商因回笼资金需求，推出了买房送家电、送首付活动，购房者只需交将近3万的首付，就可买到80多平米的三房，开发商送精装修+2.5成首付。”惠州当地房产中介吴开向记者推荐道。

惠州某楼盘促销信息 来源：受访者提供

吴开向记者提供的惠州某楼盘销售信息显示，原价88.26平方米的房子，原本总价为78.69万元，折合单价为8915元/平方米，但现在仅需均价6508元/平方就可购买，总价也只有57.4万元，相当于7.3折。“开发商有回笼资金的要求，我不确定4月还有没该福利，这两天您要是有空最好过来看下，让利幅度已经相当大了。相当于购房者只需要交0.5成首付，另外2.5成首付是开发商送给购房者的。”

记者通过多方询问获悉，目前惠州市场上推出像上述这种“只需0.5成首付，然后开发商直接送2.5成首付”的案例并不多见。而且值得一提的是，很多楼盘对于“低首付”活动的推广往往都比较低调，一般只通过销售人员私下跟客户讲，或者通过中介渠道告知向客户。

而事实上，有的楼盘虽然在宣传资料上打的是“仅1成首付”，但更多的还是为了吸引客户眼球，实际上也跟3成首付也没有多大区别。“1成首付的活动是真实的，不过另外2成首付，开发商可以帮忙联系其他第三方融资平台进行垫资，一般是最长5年内还清。如果选择两年内还清的话，可以免息。”在惠湾片区从事地产行业多年的刘峰说道。

百万平米大盘达10余个

原本想要在惠阳买房的刘瑞告诉《每日经济新闻》记者，“其实自己一直也在考虑在惠州买房，毕竟自己打算在深圳长远发展，目前深圳周边能够‘上得了车’的就只有惠州了。”

不过，刘瑞目前还一直没有下定决心在惠州买房，“现在主要还是担心买房后的资金流动性的问题，毕竟过往在惠州买房的投资客实在太多了，担心以后换房置业时难以出手。”

事实上，刘瑞的担忧不无道理。据惠州合众联行数据，目前惠州的住宅库存量为1783.7万平方米，如果以近1年周均消化量计算，去周期约20.9个月。其中住宅库存量最高的为大亚湾片区，达353.7万平方米，惠阳区和惠城区位居前三。

数据来源：惠州合纵联行

此外，据克尔瑞统计的2月末末商品住宅库存量排名情况，惠州的库存量在全国位列第五，商品住宅库存量仅低于青岛、沈阳、武汉和太原。

“如果只从住宅供应的体量来看，这几年惠州已经超过了佛山。过往惠州楼市因供应量大、需求孱弱、投资客多等问题也一直被市场所诟病。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《每日经济新闻》记者分析认为，如果仅从惠州本地的人口、产业和需求来看，并不足矣支撑这么大的住房供应。但惠州承载着帮深圳解决住房需求、疏解深圳住房压力的功能，只是由于目前与深圳轨道交通接驳较差，这种功能并未完全体现出来。

值得一提的是，早在今年2月，一份名为《促进大亚湾区住房消费健康发展若干措施》的通知在网上传播，其中提到，拟实行人才购房补贴、加大住房保障力度、加大公积金政策支持力度、实行人才购房入户入学等六项措施，虽然该通知后被证实仅为征求意见阶段，并未最终落实，但也足以反映惠州政府层面对高库存问题的重视。

不过，想要解决库存问题并不容易。《每日经济新闻》记者查询惠州统计局数据发现，目前惠州的商品房施工面积仍远高于商品房销售面积。

2022年2月末商品住宅库存量TOP20城市 数据来源：克而瑞

据惠州统计局数据，今年1-2月惠州商品房施工面积为7458.4万平方米，而商品房销售面积仅119.07万平方米，商品房销售金额为146.39亿元。如果把时间周期拉长到去年一整年，这种对比更为明显。2021年惠州商品房施工面积为9291.55万平方米，但商品房销售面积仅1619.96万平方米。换句话说，惠州在过去一年新建房子的面积是销售面积的5.73倍。

如果对上述数字不太敏感，那换算成具体项目则体现会更为直观。在惠州有不少楼盘体量巨大，这些超级大盘本身自己就像一座座“小城”。

如位于惠东县的金融街巽寮湾项目，占地29平方公里，由北京金融街投资200亿元开发；位于大亚湾的龙光城占地185万平方米，建筑面积500万平方米，规划3万户，可容纳人口20万；碧桂园十里银滩，占地144万平方米，规划5万户，可容纳人口超过20万。类似的超级大盘，还有富力湾、合生滨海城、华润小径湾等。

据《每日经济新闻》记者不完全统计，惠州建筑面积超百万平方米的楼盘项目就达10余个。

如此大的库存体量，惠州未来如何解决？在李宇嘉看来，“惠州自身无法支撑这么大的住房需求，所以他自己是没啥办法的。惠州的房地产市场很大程度依赖深圳楼市的好转，当深圳楼市回暖后，原本在深圳买不起房的刚需或投资客，会有很大一部分转投惠州市场。另一方面，惠州如果把轨道交通、公共基础措施等向深圳靠拢，实现与深圳的通勤更顺畅，对缓解其楼市库存也有极大帮助。”

（应受访者要求，文中刘峰、吴开、刘瑞均为化名）

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