海珠五凤分红85万，实地走访石溪、康乐旧改
近期，辞旧迎新，带大家盘了黄埔、白云、越秀旧改后，海珠的呼声也随之而来。
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毕竟海珠21年旧改工作万众瞩目，斩获旧村改造总额、改造单价双料冠军。
而群友最关心的，莫过于五凤（沙溪、泰宁、五村）、凤和（康乐、鹭江村）。当然，还有处于风口浪尖的石溪。
春节前我也来到这几条村，探探进展，顺便盘点一下这一年的土地、楼市行情。
五凤、凤和：改造“静悄悄”
说到五凤（沙溪、泰宁、五村）、凤和（康乐、鹭江村），第一时间想到什么？
定然是纺织城。
据不完全统计，中大布匹商圈拥有59个分市场、商铺约2.3万间、总建筑面积约300万平方米，经营品种超10万种，直接从业人员10万人以上，关联产业人群超过200万人，年交易额估算超过2000亿元。
与如火如荼的纺织业相对应的便是纺织城所在位置几条村的分红。
官方数据显示，五凤五村2018年分红已超85万元/户，低调务实。
｜广州市海珠区人民政府-五凤五村收入分红表
五凤、凤和这两村，作为纺织城的“兄弟村”，旧改招商公告只相隔了两天，且最终都牵手朱氏家族（凤和21年1月牵手合生、五凤21年2月牵手珠投）。
|康乐村、鹭江村-拆神 细鹏摄
来到位于五凤村内的纯阳观，第一印象就是：这是城中村？城市界面整洁，道路宽敞，稀疏几辆电瓶车在路上穿梭。
走着便来到五村社区，城中村的握手楼逐渐显现，也发觉，虽21年初五凤完成招商，但一路走来，村内暂未见到任何关于旧改的宣传语。
而集体经济活跃的纺织城，或因为年关将至，处于休市状态。
｜凤阳所守望台
一路走到五凤经济联社党群服务中心也未见到关于旧改宣传存在的痕迹，村民也表示没有开展相关的工作。
倒是在马路对面发现了“五凤城中村改造中心”，处于营业状态。
在@五凤村更新改造可以看到，五凤最新的改造动态似乎还停留在21年4月26日的《五凤启动集体物业复核测量》的状态。
｜五凤村更新改造
逛完五凤，随之来到“兄弟村”凤和村（康乐、鹭江村）。
凤和（康乐、鹭江村）位于中大国际创新谷片区内，涵盖了中大布匹市场范围。
走在康乐村小路上，恰逢雨天，道路潮湿，白蒙蒙的天与握手楼融为一体。
一路上走走停停，并未发现任何关于旧村改造的宣传。
直到来到名为康陶居的楼盘，才“偶遇”合生创展的旧改宣传横幅，几十幅横幅布满康陶居的外墙。
而此处，也与“凤和鹭江村康乐村更新改造展示中心”一路之隔。
时值周末，展示中心虽拉上了窗帘，但不断有人进出，门口也整齐摆放着“更新改造参观用车”。
石溪：旧改仍是22年重点工作
21年，海珠还有另一个旧改赚足了眼光，那便是石溪。
石溪，20年12月21日，以89.87%的同意率，确定广东佳红房地产开发有限公司，为石溪旧改项目合作企业。
广东佳红背后，主体为深圳佳兆业+广州红八方集团。
21年2月3日，项目正式启动，开始迈入全面改造阶段。
21年3月，环岛路项目开始拆除，截至22年1月12日，已拆除集体物业8.33万平。
|石溪村航拍示意图
而21年末，佳兆业暴雷，石溪的能否继续推进备受质疑。
舆论发酵之际，@石溪联社两封“家书”力挺佳兆业，可谓患难见真情。
👉佳兆业乌云压顶，海珠石溪旧改发声明了
👉海珠石溪旧改：佳兆业没欠钱，改造继续推进
12月21日发布的“家书”指出：
佳兆业集团传出各种负面消息和传闻后，石溪更新改造工作一直在稳步有序推进中。
目前，石溪更新改造工作正在进行实施方案报批、集体物业商业地块的产业规划设计、环岛路建设等，佳红公司仍积极履行和本联社签订的各项合同、协议，至今没有资金欠付情况。
来到石溪，确如@石溪联社所言，改造宣传依然分布在村内各处，没有撤离的迹象。
村门口偌大的公示栏更是公示着村的更新进展及明年的更新工作计划。
对于2022年的更新工作表述为：
①积极应对、防范更新工作推进过程中的各种风险;
②尽早完成实施方案的报批;
③制定住宅拆迁补偿方案;加强更新培训工作,认识掌握更新政策法规、更新项目全流程知识,以精细化、全方位的思路铺开更新工作局面;通过广泛收集意见完成产业策划,编制招商方案;结合古树、文化古迹保护等,开展地块强排,适时开展精细化设计工作。
工作计划可以看出，2022年，对于石溪，旧改仍是重中之重。
五凤、凤和、石溪改造“KPI”没完成
众所周知，海珠区城中村改造选择合作企业条件十分严苛。
对改造完成节点时间要求也具体到年月日。
五凤村更新改造节点要求：
2020年11月30日前完成编制单位的确定并启动详细规划修改方案编制工作；
2021年3月31日前完成合作企业公开引入工作；
2021年6月30日前完成片区策划方案、详细规划修改方案审批；
2021年12月31日前完成实施方案审批、完成补偿安置方案表决并启动补偿安置协议签约；
2022年6月30日前完成首期安置地块上房屋的补偿安置协议签约、全村改造范围内房屋的签约率达到50%以上；
2022年9月30日前完成首期安置地块上的房屋动迁交房；
2022年10月31日前完成首期安置地块上的房屋拆卸；
2022年12月31日前基本完成签约工作，首期安置房开工建设；
2023年9月30日前完成全部安置地块上的房屋动迁交房；
2023年10月31日前完成全部安置地块上的房屋拆卸；
2023年12月31日前全部安置房开工建设；
2025年12月31日前基本完成安置房建设。
凤和、石溪村改造节点大同小异，同样要求：
2021年12月31日前完成实施方案审批、完成补偿安置方案表决并启动补偿安置协议签约。
截至2021年12月31日，从目前公开的信息上看，似乎上述三个村都还未完成“方案审批、补偿安置方案表决”的节点，进度尚未达到预期。
而招商公告明确说明，“完成方案审批、完成补偿方案表决”为重大事项，若企业未按时完成，交易发起人（公共资源交易中心）经集体经济组织成员代表大会表决通过，可终止和竞得人本项目的合作。
｜广州公共资源交易中心
21年海珠：旧改爆发
2021年，是海珠旧改爆发的一年，摘得广州旧改总额、单价双冠。
除了完成招商的项目之外，其他旧改项目也进展各异。
东风、三滘、龙潭基础数据调查成果6月正式公布，三箭齐发。
沥滘放出融资住宅明年入市的消息......
21年的海珠，旧改招商数量、招商金额无不显示着政府对于海珠改造发展的决心，也显现着开发商对海珠这90平方千米土地的热爱，称之为爆发元年毫不为过。
但就走访的三条村来说，招商文件中对改造时间节点立下的“军令状”却无一村完成。
|瑞宝村-拆神 细鹏摄
此前群友也在讨论说：“海珠几条村都没动静，凉了，安心收租。”
一个村的旧改，要么不动，要么就不能停。
旧改中涉及资金量巨大，对开发商的资金流是一场考验，资金周转、银行配资、政策明朗程度等都是开发商是否开动的因素，一旦启动拆迁，那就没有回头路。
所以对海珠21年招商的几个旧改来说，在开发商没有摆上货架或明确退出之前，还难以断言。
旧改与“一区一谷一圈”高度绑定
有人说：读懂“一区一谷一圈”是读懂海珠的“钥匙”。在前不久的广州“两会”，政府工作报告围绕着“一区一谷一圈”多次“点名”海珠。
指出海珠区未来五年需加快建设具有全球影响力的科技创新中心。强化数字经济发展，推进人工智能与数字经济试验区建设。强化科技创新策源能力，推进琶洲等4家省实验室重大科研平台建设，推进环中大等科技成果转化基地建设。
足见其重要性。
而巧合的是，海珠沥滘、石溪、凤和、五凤、红卫、赤沙等城市更新，都是围绕海珠“一区、一谷、一圈”三大功能区展开。
各片区协同发展、错位发展、集聚发展。
●琶洲人工智能与数字经济试验区：
新一代信息技术、人工智能、科技服务、会展商贸、商务服务、金融保险、文化旅游。
范围内的旧村，包括琶洲村、新市头村、客村、红卫村、桂田村、赤沙村、北山村、仑头村、土华村等。
●中大国际创新生态谷、海珠新活力文商旅融合圈：
新一代信息技术、商贸与商务服务、科技服务、生命健康、都市型工业、建筑业、文化旅游、创意设计。
涉及凤和村（康乐、鹭江）、五凤村（沙溪、泰宁、五村）、瑞宝村、石溪村、沥滘村、三滘村、东风村等。
范围中旧村除产业分门别类之外，对入驻企业的行业地位、数量，商业综合体面积都有着刚性要求。
除此之外，投资强度要求，具体的营收（产值）和税收标准，也得安排上。
👉产业“对赌”！要在海珠做旧改，先过这一关
海珠楼市，价值够硬
21年的海珠旧改，可以用爆发来形容，而土地、楼市，只能用一个字描述：缺。
海珠区近5年涉宅用地出让仅有10宗，平均2宗/年。
“面粉”稀少，价格也水涨船高。21年稍微改善，出让5宗涉宅用地，其中3宗登上广州楼面价TOP10榜单，其价值有目共睹。
“面粉”不足，“面包”也十分稀少。
数据显示，21年海珠区上市面积仅26.72万平，11区排名倒数第二。
若按套均100平计，仅约供应2672套住宅，中海两个项目（中海观澜府、中海观雲府）就占据近1700套。
招商保利海珠天珺放出200多套，均价9万元/平，瞬间秒光。究其原因，除了区域价值，街道严格限价，周边房价一二手倒挂，买到就是赚到。
|中指研究院
一手供应不足，购房市场自然转向二手。数据显示，21年12月，海珠区二手交易1095宗，居11区之首。
海珠2021的楼市，供求严重失衡。
22年海珠：琶洲有靓地出让
作为全市高价地最集中的区域，2022，海珠的热度，依旧很高。
2022年拟推出的地块，只有2宗。
广纸锌片厂地块位于海珠西，预计楼面价3.5万/㎡。
|地块位置图（具体范围以官网发布为主）
石榴岗南侧台涌地块则位于海珠东部，预计楼面价约3.7万/㎡。附近的天斯地块，成交楼面价约4.4万/㎡。
一般来说，地价决定了房价的成本。未来的海珠，新房将站稳7-9万。
|地块位置图（具体范围以官网发布为主）
此外，2022海珠还有预计划供地7宗。
此前，我们也针对2022年天河、海珠的供地跟大家做了个盘点。
👉海珠、天河爆发，2022供地计划提前曝光（赶紧看，24个小时后删）
“面粉”虽依旧稀少，但“面包”续上了。
2022年海珠预计入市的新盘不少，包括越秀赤沙TOD，中旅天宸府、中海观澔府、中海江泰路地块项目、中海蚝壳洲地块项目、保利天斯地块项目等等。
当中，中海仍然占据新房市场半壁江山。而赤沙TOD吹风10万+，沥滘或将作为旧改独苗推出。
如果你想了解更多海珠旧改，楼市，我们将在2月10日晚上8点直播，一起聊聊广州楼市新动态。
房产君建了广州楼市交流群
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