拆迁户，拆迁富！看胡家园拆迁能带来什么...

前 言

这几天，滨海房产圈最大的新闻，莫过于塘沽湾开盘在即的消息，一度刷屏微信朋友圈。“塘沽湾的房子价格大概会到多少啊？”、“禹州悦府好还是中建城好？”……这一周，微信的朋友私聊我各种关于塘沽湾的问题。

塘沽湾近期只是续客，开盘还得等到10月份。关于塘沽湾可以看我之前的两篇文章，里面有一系列的分析：（可点击查看）

而与塘沽湾一河之隔，有一片区域，和塘沽湾同属塘沽，同是拆迁项目，但却是另一番景象。今天咱们就来说说塘沽湾的这个不愠不火的邻居：胡家园。

胡家园位于塘沽的西部、海河北岸，与塘沽湾所在的新城镇隔河相望。总面积75.2平方千米，大小将近110个远洋城。总人口13万人，其中外来人口有7.5万人。下辖19个行政村、1个胡北社区居委员会筹备组、10个社区居委会。是地道的城乡结合部。

风水格局中的钱袋子南窑半岛就在胡家园区域，也就是塘沽湾规划图中的“大事件预留地”，另一个则是炙手可热的响螺湾。人们习惯上的胡家园特指西外环以东，津滨高速以南的区域（包括远洋城）。

对于这片区域，人们印象中的标签：远洋城、华北陶瓷、滨海客运站、西部新城、津塘公路大货车、外地人、城乡结合、脏乱差等等。这次不是为了黑胡家园，这里确实不温不火许多年了。

追其原因，也是因为胡家园自身的条件，优点太少，缺点不少。但听说最近有了新动作。

对于一个区域来说，首要是位置、交通、规划，其次是配套、教育、医疗。就跟选对象一样，前者是必备项，后者是加分项。客观来说，胡家园的条件，比北塘、东疆、临港等同等级区域好得多，最大的优点就在于位置和交通。

东西走向的京津唐高速、津滨高速、津塘公路，与南北走向的长深高速、西中环快速路、西外环快速路形成了“三横三纵”的道路骨架。京山铁路、津滨轻轨9号线贯穿整个区域。而且，5分钟可达塘沽火车站，轻轨40分钟可到天津站，驾车15分钟到达开发区。

公交102、104等十多条公交线路密集分布，通往滨海新区各地以及市区。另外，滨海长途客运总站30多趟客运大巴，通往周边秦皇岛、张家口、石家庄、沧州、济南、青岛等各大城市。

说到津塘公路，相信很多人没买远洋城，就是因为津塘公路上呼啸的大车。早晚上下班高峰期，堵车已经是常态。但是最近有个好消息，已经研讨许多年的津塘二线延伸线，已经加入到“十三五”规划中，会直接修到西中环（相应的规划路由还没有标出来），届时二线将会疏解津塘公路的货运压力，相信津塘公路上的大车会少一些。

配套比较匮乏。日常逛街可以上台面的只有远洋城新开的未来汇。当然，喜欢逛华北陶瓷的话，也能算一个。其他的配套都是小超市、餐馆等，基本满足日常生活购物。但好在交通便利，直奔核心区也可以。

医疗只能说是凑合。区域内有两家小型医院，其中塘沽中环医院，只能做基础的诊断和治疗。不如新村的第五中心医院，需要的话，驱车20分钟即可到达。塘沽安定医院作为著名的专科医院，大伙儿应该都听说过。

教育永远是最具争议的话题。远洋城有塘沽一幼和塘沽实验学校，以及新童星艺术幼儿园等两所私立幼儿园，有许多买远洋城的朋友是专门冲着学校去的。但入住后发现招生名额少、孩子数量多，完全抢不上。打架上访的事儿没少过，迄今也没有太好的解决方法。另外，西部新城有馨桥园小学和塘沽爱心幼儿园，但人们并不是太认可。

人文圈层混杂。胡家园城乡结合部的现状，成为了外来务工人员的集散地。同时，华北陶瓷也为外来务工人员提供了大量就业机会。但不可避免的，不同人群生活习惯的差异，引发的矛盾比比皆是。这个原因也让很多人并不认可胡家园。

胡家园的现状就这样，这也造成了现在胡家园的价格洼地的现状，那到底价格会低到什么地步？以紧邻的新河街和工人新村为例，2017年近半年的二手房价格如图所示。胡家园相比于新河，房价低大概2-3千；相比工人新村，差距更大，大概低1万左右。

胡家园现在正在进行着新区最大体量的拆迁工程，城市化也好、棚户区改造也好，都是胡家园的发展机会。

那到底有多大体量？ 胡家园拆还迁可以分成三部分：

第一部分是三号还迁区，也就是新塘组团二期，主要是用于三川桥等8个村因为“三煤气”污染的还迁，总人口大约2.3万人左右。按照原塘沽城镇化的政策计算的话，需要的还迁面积在103.5万平米，大概需要还迁房12000套，还迁时间大概在未来一二年完成。

第二部分是西部新城，也就是新塘组团一期，当年是上过中央电视台的，现在陈圈、善门口两村基本已经入住。

第三部分就是剩余的南窑半岛等10个村庄的棚户区改造，也会在未来几年完成。

那么问题来了，胡家园完成区域农村城市化，村民住进楼房之后，拆迁或者征收的土地会怎么处理？

从整个滨海来看，除去汉沽、大港，建设用地紧缺问题是确实存在的。掰开手指算算，现在开发商都在抢地。除了生态城和新城镇还有土地可以挂牌出让，就只有在胡家园的未来有大片土地。为什么说是未来呢？因为农业用地要完成土地变性，转化为建设用地才能投入使用，这一过程需要漫长的时间来消化。

有人说，最近银行贷款政策收紧，“房子是用来住的，不是用来炒的”，房地产要完了。的确，从土地供求关系来讲，现阶段偏紧的土地供应，既能保证10%左右的房价增幅，又能保证强劲的经济增速与不俗购买力。短时间内，貌似并不需要那么多土地啊。

但中国楼市是不折不扣的“政策市”，房价根本不是什么经济问题，而是一个政治问题！每年的“用地供应计划”里，都有一句“具体每年的供地计划，需根据市场实际情况进行编制和调整”的话。当实体经济不景气时，还是需要楼市来拉一把的，这也是过去几年经济发展的经验。

俗话说，口袋有粮，心里不慌。虽然胡家园后期土地释放速度相对缓慢，但未来的经济带动作用是毋庸置疑的。有了土地，有了房地产，就代表有动力，有了增速，所以这就是胡家园发展的机会。

有了发展机会，而且是房价洼地，那是不是可以入手了？胡家园，简单来说分成下图的几部分，人群集聚也基本在这几部分：

先说远洋城，之前写过一篇文说远洋城（详见：我为什么非要买远洋城？），但是卖的价格真心便宜。6月份开盘的8期最后三栋楼，9500元/平被抢购一空，当月滨海新房均价11650 元/平。连限价房欣嘉园二期都9000元/平，直接倒手赚差价都划算。

细算起来，从07-16年，远洋城房价也是几度起伏，房价最高时达到13000左右，最低时7000左右。之所以一直口碑不好，根本原因就是体量太大，整整8期，建筑密度大，人口集聚度高，服务无法达到十全十美。

小产权房在塘沽有很多，在胡家园主要是集中在欣美园、馨盛园、馨顺园这一片，住户多是老塘沽人或租房的外地人。小产权房是指农民集资建房，从房屋交易规则来看，小产权房没有产权证，交易无法完成过户，所以不建议购房者买。但在塘沽也许有特例，具体可以问问房管局。

旭辉澜郡，最早是2012、2013年的时候，相比于同时期的远洋城，旭辉的口碑确实不错，虽然位置比较偏，交通不便，但户型和小区环境都还不错，不靠近津塘公路，比远洋城安静许多。

最后是三号还迁区和西部新城，这两个都是胡家园的村民还迁房。建设标准也是按照商品房建设，质量应该没有问题。至于说还迁房是否入市，还需要你们自己关注。

从上面看，现状就是，继6月份远洋城上市之后，胡家园无新房可买，只能考虑二手房。

总体来说，胡家园房子的性价比还是很高的。房价远低于相邻的片区，而且交通便利，无论去开发区还是市区都很方便。如果需要高级别的文化、娱乐、大型购物等需求，到塘沽中心城区也算便利。虽然现在还有各种各样的不方便，但相对较低的二手房价，很适合生活要求不高、购房预算较少的刚需置业。

再者，“十三五”规划纲要中，也对胡家园发展提出了要求。相信随着开发建设，胡家园片区也会走向成熟完善，追上其他片区的步伐。

来源：天津地产圈返回搜狐，查看更多