租赁合同解除后房客赖着不走——房东腾退之道！

案例一：连恩慧、福州凯远商业管理有限公司租赁合同纠纷一案【案号：(2019)闽01民终7396号】

      案情简介：2016年9月30日，凯远公司（甲方）与连恩慧（乙方）签订《名城城市广场租赁合同》。租赁合同中约定合同无论因何种原因终止，乙方均应在合同终止之日起15日内自行承担费用拆除、搬离由乙方所有的设施、设备，并将租赁场所恢复到符合最后一次通过消防等政府审批的装修施工图纸所述状态。否则，乙方应按照合同终止时租金的两倍标准及实际天数向甲方支付占用费，从交还期限届满次日起至实际交还之日止。

      2018年11月1日开始，连恩慧未支付租金，12月20日，连恩慧向凯远公司递交《撤铺通知书》，表示因商场餐饮商户布局大幅改变，造成其所在楼层餐饮商户纷纷撤出，加之无法提供空调正常开启及配套服务，经协商无果，为避免损失继续扩大，决定于2018年12月20日撤离，请至时予以接收。2019年1月21日凯远公司向连恩慧寄出《合同解除通知书》，告知双方租赁合同解除并要求返还租赁场所；1月23日，该邮件显示退回。

      法院认为：连恩慧未及时支付租金构成违约，凯远公司依法依约可解除合同，连恩慧应当支付凯远公司租金。但是，连恩慧在2018年12月20日已经向凯远公司提出撤铺要求并请求协助交接，虽然连恩慧该撤铺申请不符合合同约定，但在其明确表示不履行合同情况下，凯远公司未积极主动与连恩慧协调撤铺及交接事宜，减少双方损失，反之实施围挡其工作人员不让其进入，未完成交接的过错在于凯远公司而不是连恩慧，故连恩慧仍应支付凯远公司2018年11月1日至12月20日的租金，对2018年12月20日之后的租金及占用费显然属于扩大的损失范围，连恩慧无需支付之后的租金和占用费。同时判决双方共同做好涉案房屋物品腾空、设备设施拆除等工作，达到恢复原状的合同目的。

      租赁合同解除或终止后，依约返还租赁房屋是承租人的主要义务。针对承租人逾期还房，成熟一点的房屋租赁合同中通常会约定远高于合同约定的租金标准的占用费。在租赁合同终止日后，如承租人仍实际占用租赁房屋的，或虽未实际占用，但因承租人原因导致未履行还房交接手续，则承租人应支付逾期还房期间的占用费，但是若果租赁房屋实际控制权已转至出租人，那么出租人无权再行收取占用费。在司法实务中法院一般会基于租赁合同的约定，综合考虑租赁合同的履行时间、履行状况、当事人的过错分配及程度、预期利益等因素，按合同约定的租金1到1.5倍的标准计算租赁场地占用费，一般不超过两倍。

      虽然许多司法判例支持了承租人逾期交房需要承担房屋的占有使用费，但是，在未经司法审判的情况下，涉及的租赁物业腾退问题是租赁合同纠纷中常见的难点问题，租赁合同解除后，承租人仍占用租赁物业并持续经营的，出租人能否强行腾退？出租人是否有权依照合同条款进入场地，处理、移除并处分场内财物？

      通常法律意识淡薄的出租人可能会做出自行更换门锁，将出租人的物品搬出这种简单粗暴的行为，更谨慎一点出租人会在将租客物品搬出时，进行妥善的安置，以便今后可返还。但是无论怎样的妥善安置，都会存在承租人向法院起诉，要求赔偿其房内物品遗失或毁坏的风险。如果在更换门锁办理物品时，遇到老弱病残孕，被碰瓷造成人身伤害，更是得不偿失，甚至造成经济损失。

      在现实生活中这种状况很常见，为便于在租赁合同解除或终止后，顺利地完成对租赁房屋的强制腾退，澜亭律师建议：

1.在租赁合同中增加占有使用费、强制腾退的条款

      为便于在租赁合同解除或终止后，顺利地完成对租赁物业的强制腾退，出租方可以在租赁合同中增减有关强制腾退的条款，如“无论何种情况导致租赁合同终止，乙方须于合同终止后【X】日内将租赁房屋内物品清空，并将物业腾退交还给甲方（腾退期间乙方应按照合同约定的租金标准的两倍向甲方支付房屋占用费），如果乙方未依照本合同约定交还该租赁物业，则乙方遗留于租赁物业的物品视为遗弃物，甲方有权自行处置。”

2.及时发函解除合同，通知承租人限期腾空

      通常情况下，在承租人出现违约行为时，且该违约行为符合租赁合同约定的出租人可解除合同的条件时，出租人可向承租人发出《解除租赁合同通知书》，该通知书自送达承租人之日起租赁合同解除，根据租赁合同的约定，承租人应在合同约定的合理期限内完成租赁物业腾退。

3.联系公证机构或第三方人员见证强制腾退全过程

      若承租人未自行搬离租赁房屋或拒绝搬离租赁物业内物品，出租方可以委托公证处，对出租方腾退租赁房屋的过程进行公证。公证处公证是具有公正性和客观性的，整个过程的公证也是具有法律效力的。如公证处同意公证强制腾退全过程，则按公证处流程办理，其缺点是公证费用需要先行垫付，以及承租方物品的存放费用还得承租方先行垫付，一般情况下最终还得以诉讼的方式追讨回承租方为此支付的相关费用。

      如公证处不同意公证强制腾退全过程，则可考虑联系街道办、物业管理公司或其他第三方作为强制腾退见证人。鉴于第三人见证是出租方找来的人进行见证，其公正性和客观性本身就值得质疑，因此在此种情况下需要对腾退过程进行全程录音录像，并将盘点好的物品放入事先准备好的纸箱中，并现场封存。

4. 采取司法途径，借助司法机关强制手段腾退

      若租赁房屋面积较大或遗留物品较多搬离困难或遗留物品属于贵重物品，若强行腾退可能发生暴力事件。那么还是建议出租人采取司法途径，借助司法机关强制手段达到腾退目的。承租方可聘请专业律师起诉至人民法院，人民法院的判决具有强制执行力，可以强制要求承租人搬离房屋，如承租人拒不搬离，人民法院可以对其进行拘留，甚至承租人可能因拒不执行判决、裁定而触犯刑法，被刑事处罚。

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