好地网11月16日讯（研究员 徐黎明） 11月17日（明天），徐州将迎来二批次集中出让，共29宗涉宅地块，总出让面积155.7万方，总建筑面积318万方，总起价100.28亿元。

此次挂牌地块依然“限房价、限地价”，报价至封顶后，将通过摇号方式确定竞得人。

截至目前，主城区14宗涉宅地块已有8宗产生报价：

鼓楼区62号地块已有5轮报价，当前报价11800万元，折合楼面价5641元/㎡，溢价率3.51%；

经开区65、67号、泉山区91号以及铜山区XT2021-14、19、20、21等7宗也均产生了1轮报价。

当前报价情况

附：鼓楼、铜山区5宗地分析

二批次集中供地，市场热度将会如何？好地网结合周边市场情况，对地块热度进行预测分析。

今天带来第三篇：鼓楼区、铜山区5宗。

5宗地分别位于鼓楼区城北板块（1宗）、铜山区娇山湖板块（2宗）、铜山区北京路板块（1宗）、铜山区乡镇板块（1宗）。总出让面积21万方，总建筑面积37.8万方，总起价23.5亿元。

地块指标

地块分布图（来源：好地大数据）

【总述】

①鼓楼区

鼓楼区二批次出让1宗地块位于城北板块，该板块配套一般，新盘去化较慢，市场热度不高，该地块目前已经有报价，预计最终成交溢价率不高。

②铜山区

铜山区4宗地块，分别位于娇山湖板块（2宗）、北京路板块（1宗）、乡镇板块（1宗），娇山湖板块配套一般，但新房去化速度较快；北京路板块配套成熟，但房价相对较高，新房去化慢。目前这4宗地都有报价，低溢价成交概率较大。

【鼓楼区城北板块（1宗）】

2021-62号沈孟大道北A地块

地块位于鼓楼琵琶片区、殷庄路西，出让面积17431 ㎡，容积率1.2，建筑面积20917.2㎡，为住宅用地。

起价11400万元，起始楼面价5450元/㎡，上限价格12600万元，上限楼面价6023.75元/㎡，上限毛坯房价13000元/㎡。

地块周边图（来源：好地大数据）

本地块若以上限楼面价成交，新房毛坯均价13000元/㎡，建安成本4000元/㎡，则利润率9.2%。

注：项目利润率=（新房售价-项目成本）/新房售价（下同）

地块位于鼓楼城北板块，周边有苹果汇邻湾商业、徐州崇信学校等，基本配套充足。

今年以来，板块没有住宅地块出让，周边2家楼盘在售，去化一般。其中溪语兰庭（九章赋）在售高层均价15566元/㎡，项目于今年1月份首开，目前整体推出房源去化约37%。澜悦华庭装修高层在售均价14200元/㎡，于今年7月份首开，目前整体推出房源去化14%。

地块位置图（来源：好地大数据）

【铜山区娇山湖板块（2宗）】

XT2021-14号驾校地块一

地块位于凤河路北 ，出让面积63426㎡，容积率1.6，建筑面积101481.6㎡，为商住用地。

起价52800万元，起始楼面价5203元/㎡，上限价格60300万元，上限楼面价5942元/㎡，上限毛坯房价13000元/㎡。

本地块若以上限楼面价成交，新房毛坯均价13000元/㎡，建安成本4000元/㎡，则利润率9.2%。

XT2021-20 驾校地块三

地块位于银山路西、传染病院北 ，出让面积24872㎡，容积率1.2，建筑面积29846.4㎡，为商住用地。

起价20000万元，起始楼面价6701元/㎡，上限价格22700万元，上限楼面价7606元/㎡，上限毛坯房价15000元/㎡。

本地块若以上限楼面价成交，新房毛坯均价15000元/㎡，建安成本4000元/㎡，则利润率5.9%。

这2宗地相邻，均位于娇山湖板块，娇山湖板块目前整体配套尚不成熟，主要依靠大学路板块配套的辐射。不过，板块内的生态资源丰富，比如娇山湖、凤凰山山体公园等，居住环境佳。

地块周边图（来源：好地大数据）

近1年来，娇山湖板块没有宅地出让，地块周边有2家楼盘在售。其中颐居隐山观湖高层均价9950元/㎡，目前整体推出房源去化约87%；梧桐公馆洋房均价12700元/㎡，目前整体推出房源去化约87%，板块新房整体去化不错。

【铜山区北京路板块（1宗）】

XT2021-19号龙山路东侧地块 

地块位于龙山路东，出让面积85386㎡，容积率2.16，建筑面积184812.6㎡，为住宅用地。

起价143900万元，起始楼面价7786元/㎡，上限价格164600万元，上限楼面价8906元/㎡，上限毛坯房价17000元/㎡。

本地块若以上限楼面价成交，新房毛坯均价17000元/㎡，建安成本4000元/㎡，则利润率15%。

地块周边图（来源：好地大数据）

地块位于铜山区北京路板块，紧靠铜山区政府，板块配套较齐全。周边有铜山万达广场、无名山公园、铜山区中医院、铜山区实验幼儿园、铜山区郑集高级中学、铜山区清华中学、大庙春晖中学等。

市场方面，周边最近成交的地块是2020年8月中梁竞得XT-2020-36地块，案名为山河珑胤，成交楼面价7919元/㎡，溢价率190.33%，目前新房装修高层均价15600元/㎡，于今年6月首开，目前整体推出房源去化约31%。

【铜山区其他乡镇板块（1宗）】

XT2021-21号郑集教育小镇北地块 

地块位于郑集镇郑集村，出让面积18790㎡，容积率2.2，建筑面积41338㎡，为商住用地，商业建筑面积为2066.9㎡。

起价6650万元，起始楼面价1609元/㎡，上限价格7325万元，上限楼面价1750元/㎡，上限毛坯房价7680元/㎡。

本地块若以上限楼面价成交，新房毛坯均价7680元/㎡，建安成本4000元/㎡，则利润率5.2%。

地块位于铜山区郑集镇，周边有S253省道、小灵童幼儿园、铜山区郑集实验小学、铜北中学、江苏省郑集中学等周边楼盘，目前地块周边没有新盘在售。