沙井特区建发云海臻府简介
本地块为限价盘，限价4.61万/㎡，加上装修大约4.91万/㎡的均价。
【特区建发·云海臻府】
约89-120平全南向3-4房 前海臻美宅
世界黄金湾线上最高性价比纯住宅，西部最热打新盘！
西部热土：会展海洋城双区价值叠加，片区首发住宅！
极高性价比：4.61万/平片区最低限价，二手倒挂近2万/平！
双地铁线：即享12/20号线双地铁口，直达南山、宝中、前海！
舒居臻品：全南向3-4房，国企匠筑，上车大前海，刚需福音！
产品分析
特发云海臻府项目位宝安区沙井街道和一社区会展海洋城片区，南环路与展景路交汇处西南侧，距离12号线海上田园南站步行约250米，距离20号线会展城站步行1公里。
项目占地面积约2.96万㎡，规划总建筑面积约16.19万㎡，计容积率建面约12.3万㎡。
其中，住宅约10.97万㎡（含安居+自持租赁），商业约1100㎡，文化活动室约1000㎡，幼儿园学校约5940㎡，另有部分基础配套设施等。
项目总共有7座建筑，除了1栋1单元是开发商自持租赁，4栋是人才安居，5栋是幼儿园，其它4座都是可售的商品住宅楼，也都是2梯6户的配置。
将会推出建面约89㎡三房两厅两卫、105㎡四房两厅两卫、120㎡四房两厅两卫三种户型。
89㎡户型是传统的竖厅，动静分区，三房两厅一厨两卫一阳台的格局，找不出什么缺点，但还毫无亮点可言，A1和A2是对称的，除了玄关进来靠墙的位置有一个凸出的一块位置不一样外，其它部分是一模一样的。
特区建发云海臻府户型图
105㎡户型做的是横厅，动静分区，四房两厅一厨两卫一阳台的格局，这种户型最近几年非常常见了，优点就是横厅显得客厅更宽，有宽景阳台，室内通透性略好一些。
120㎡户型大致上跟105㎡类似，可以说是105㎡户型的放大版，除了各功能间面积稍大一些外，最突出的就是入户的厨房和卫生间比105㎡户型大很多，通透性也略胜于105㎡户型户型。
朝向上，不是西南就是东南朝向，都算优势朝向。89㎡的户型就优先选1栋2单元和2栋的西南或东南朝向，除了2栋东南向的看不到花园，其它还是能看花园的；105或者120㎡的就优先选3栋1单元和3栋2单元的，阳台虽然看不到花园，看其它大部分功能间看花园。
【享生态】四大国际生态文旅配套环绕，西部最宜居生态区
1、全球最大冰雪世界：约367亿打造世界级前海·华发冰雪世界，涵盖约10万㎡冰雪主题沉浸商业，将成为大湾区文旅新地标及深圳新名片。
（前海·华发冰雪世界效果图）
2、西部最大生态旅游区海上田园：占地面积约163万平方米，“国家4A级综合景区 ”、“世界级梦幻水乡”，定位粤港澳大湾区生态绿核、国际会展中心高端度假区。
（海上田园效果图）
3、深圳生态文旅大城金蚝小镇：规划用地约3平方公里，相当于3个沙井海岸城，4个南山华润城，未来将为西部再造一座华润城，引领区域商业蝶变。
（金蚝小镇效果图）
4、会展中央公园：有东方曼哈顿高线公园之称1.6公里线型空中花，本项目东瞰“会展河”景观带（已动工），由深圳市政院&AECOM联合设计“深圳塞纳河”。
【畅交通】五维交通，双地铁口，湾区1小时经济圈
轨：4大地铁线。12号线+20号线双地铁口，11号线和18号线（规划），直达大前海、宝中、南山科技园、福田中心。
海：1大国际码头。目前区域内有福永港澳码头。
陆：3大高速的交通路网。宝安大道、107国道通、京港澳高速、深圳外环高速连接大湾区生活圈。
空：1大国际机场。宝安国际机场T3航站楼连通世界各地。
铁：1条穗莞深城际。连接广州、东莞和深圳三大超级城市的城际铁路。
（沙井规划地铁示意图）
【优教育】：小学学区：茭塘小学、和一学校小学部；初中学区：沙井中学（72个班，宝安区一级学校）、荣根学校（公办九年一贯制学校、省一级学校）。
家楼下的18班幼儿园（在建）、蚝业小学（18个班，宝安区双优学校）、片区规划两所九年一贯制学校。
（效果图）
【近医院】：直线距离5公里内3家医院，深圳市中西结合医院（三甲）、沙井人民医院（三甲）宝安区沙井坣岗医院、深圳万丰医院。
【大商圈】：约32万平会展商圈、约10万平前海·华发冰雪世界funmix主题商街、约18万平京基百纳商圈、约10万平新沙天虹购物中心、16.4万平海岸城商圈。
（京基百纳效果图）
【臻美宅】全龄可享的理想生活体验，会展海洋城稀缺住宅产品
国际现代化外立面：通过局部石材、铝板搭配，设计简洁现代化的外立面，组成高低错落的城市天际线。
主题园林：以水·溪·岛为特色主题，把“水”、“溪”融入景观脉络，打造新时代的绿化景观。
架空层：打造自然与人和谐共生，含休闲茶棋、睦邻乐园、运动健身、童梦乐园等功能。
（项目效果图）
【强实力】千亿国企特区建发集团，具有全国示范性作用的新型城市发展综合运营商
特区建发集团作为深圳国企，精耕深圳十余载，成功打造及运营了西丽留仙洞的创智云城、光明凤凰城的乐府广场等优质标杆项目，秉承“引领产城人融合，促进新型城市发展”使命，致力成为在全国具有示范作用的新型城市发展综合运营商，真正践行了服务城市的初心使命和责任担当。
特区建发集团统筹打造的海洋新城与云海臻府的双向联动，也是产业、居住与配套三要素的有机结合，将为区域升级提供源源不竭的动力，对促进产城融合的良性循环与长远发展有着深远意义。
2022年深圳市房地产开发企业综合实力十强
点评
特发云海臻府所在会展海洋城是最近这一两年才兴起的一个片区，它是由国际会展城组团、海洋新城组团、冰雪文旅城组团、海上田园城组团、综合港区组团，五个板块组成。
特发云海臻府就位于冰雪文旅城组团范围内，主导文化展示、商业、商务办公、旅游、公园绿地、居住等功能，是五个板块中配套能级最高，也是综合性最全面的板块。
不过，目前该板块还处在规划兑现初期阶段，利益统筹正在拆也还没兑现，距离区域完善还得几年时间。
项目主推建面约89㎡-120㎡三至四房户型，结合沙井房价结构和特性，主要面向刚需居家客群和刚需改善两类客群，尤其是12号线辐射的宝安中心区和南山区刚需群体。
户型结构和实用性方面大的槽点没有，也没有特别值得拎出来说的亮点，整体表现中规中矩。
朝向是全优势朝向，但受限于周边建筑及大环境影响，并没有多好的视野和景观美观，属于那种靠近海，但跟海景没什么关系的楼盘。
由于是限价地，毛坯限价4.61万，就算满打满算的把装修费加上去，最高也不过4.91万，也低于近三年的沙井住宅新房备案价，也比9月份的恒兴御景园还略低，很明显，在新房市场比较的话限价地的价格优势很明显。
不利因素：
1、特发云海臻府项目周边还有挺多待建项目，后续这些项目建造产生的噪音、扬尘等不利因素会影响实际居住体验，要注意这个影响估计会持续很多年，不是短短3-5年就能改善的；
2、片区目前发展还很不完善，估计交房后还有较长的配套兑现等待期，在周边路网和生活配套还不完善情况下，职住是非常不便的；
3、片区毗邻宝安国际机场，头顶会有飞机飞过，后续不确定是否会改航线，但目前确实是有，不要忽略了飞机噪音影响。
4、车位配比只有1：0.79。