看盘笔记82：财信北岸江山东区

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前段时间给客户找房子，找了一套北岸江山东区建面115平，三房两卫的住家装修房，带车位215w，算下来建面单价1.87w，这个房子这个价格在北滨路这个位置，客户居然都不愿意去看房，更别说考虑购买。为什么会出现这种现象？

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先来看看这个小区的情况，小区南边是北滨一路和国美江天御府，北边是锦绣嘉陵，东边是两江国际实验学校，西边是北岸江山的西区。距离观音桥的车程距离在3公里左右，正常开车约15分钟。从地理位置上来说是处在重庆的核心区，而且是江渝北大区域。

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小区一共有15栋高层和超高层组成，最小户型是建面32平的单间配套，最大的户型是177平跃层，总户数约4500户，目前仅贝壳找房的挂售量达到了372套，挂售的房子均价约1.69w每平。

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整个小区周边没有车流量特别大的主干道，所以居住环境比较安静，特别是朝中庭的房源，几乎不受噪音的影响。小区内部高差还是比较大，一共分成了三个平台，从小区西门进小区之后有一个平台，同时有一个车行出入口，从这个平台坐电梯上到第二个平台，第二个平台怎么上第三个平台忘记了，第三个平台面积是最大的，楼栋数也最多。

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整个小区的业态虽然是高层和超高层，但是我看全部的外立面都是干挂石材，这种标准的外立面放到整个重庆来说，即使业态更高的洋房，也没有几个小区这么做，目前知道的是中央公园一环的部分小区外立面是全干挂石材，比如鲁能泰山7号的二街区和三街区，但是这个算是强制性的要求，不然开发商也不愿意投这么高的成本来做这个事情。所以北岸江山东区这么做至少是外墙这个点上是超越了大多数的同类产品。并且小区的公区品质也不错，小品景观和园林落地效果也还可以。

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当天去看房的时候，在小区的西门吃了个杂酱面，西门的正对面就是北岸江山西区的东门，挨着有一部分社区商业，日常生活还是比较方便。在小区的北门是锦绣嘉陵的社区商业，靠北门近的楼栋可以到北门进行消费。据说不远的地方还有农贸市场，具体位置没有实地去看过，不知道走路需要走多长时间。

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小区的公共交通出行也非常方便，从李家坪可以坐公交车，也可以坐地铁9号线，坐公交车或者地铁，需要从小区步行约9分钟左右就可以到达。

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现在小区划片入读苗儿石小学+鸿恩实验学校，这个学校组合在重庆来说不算优质，不过旁边在修两江国际实验学校，据说这个学校还不错，如果建好后能够入读这个学校，这对北岸江山东区来说是一个潜在的利好项。

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现在回头看开始提出的问题，个人觉得有几个方面的原因：

（1）小区所在的板块不是目前市场的热点区域。这片除了北岸江山，还有绿地海外滩，国美江天御府等小区，但是这些小区在市场上的声音都不大，整个片区在市场上的热度低，所以在向客户推荐这里的房子时，客户的接受意愿也不强烈，没有多少来实地看房的欲望。

（2）房子的密度大，这个密度大不仅仅是北岸江山的东区，包括西区，以及它的三期和后面的锦绣嘉陵等，让整个这片的居住密度变大很大，不管从远处看还是近处体验，给人的感觉有些压抑。

（3）有一部分面积偏小的户型，最小的是32平的单间配套，买这种小户型的业主更多的是为了出租，所以小区里面住起来可能会比较嘈杂，居住体验不是很好。

（4）物业是碧桂园，按说碧桂园是全国性的物业公司，但是从平常接触的客户口碑来看并不是很好，吐槽的比较多，这也可能是造就这个小区不太被客户接受的一个因素。

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最后来看看小区的一些实景照片。

2023年5月22日