杨永伟
保山泰龙（集团）实业有限公司
一、研究背景
《建房【2016】223号住房和城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》中已经明确说明，“各级房地产主管部门要充分认识规范房地产开发企业经营行为，维护房地产市场秩序对稳定房地产市场的重大意义，通过推进简政放权、放管结合、优化服务改革，加强监管创新，加快构建事中事后监管体系，依法保护合法经营房地产开发企业的正当利益，严肃查处房地产开发企业违法违规等不正当经营行为，营造公平竞争的房地产市场环境。”将房地产市场中的每个经营环节都在统一的政府平台下运转，规范每个环节的规则。允许个人与房地产企业、个人与中介、个人与装修公司、房产企业与装修公司等多个业务关系同时存在于平台中，既响应了中央的政策，又便利了百姓。云南保山市隆阳区经济发展快速，生态宜居，旧城改造力度大，房地产持续较好地发展，建设房地产超市信息化平台就显得非常必要。
二、保山市隆阳区房地产超市信息化平台功能
构建综合的房地产超市管理平台，功能完善，规模合适，成本可控，效益明显，综合平台由以下功能模块：
（1）房地产新楼盘交易平台；
（2）房地产二手房交易平台；
（3）商铺交易平台；
（4）写字楼交易平台；
（5）住房租赁平台；
（6）商铺租赁平台；
（7）写字楼租赁平台；
（8）房屋装修服务平台；
（9）网上建材市场；
（10）房地产超市网。
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图1.房地产超市信息化平台建设整体构架
三、保山市隆阳区房地产超市信息化平台建设关键环节
（1）平台软件采用及网络建设
采用以下软件平台开发集成：
1）JAVA：项目采用Java开发，使用当前流行的微服务架构，便于业务拓展；
2）Mysql：项目采用当前主流的Mysql数据库，作为数据存储的容器；
3）APP：项目将开发安卓端、IOS端两种适应不同操作系统的APP；
4）CentOS：整个项目采用B/S架构，在Lunix CentOS平台中运行；
5）Nginx：采用Nginx负载均衡配置，实现项目的异地部署、数据同步等需求。
网络建设方案：
根据数据保密性需要，网络分为内部局域网和互联网。房产数据、交易数据、规划局、建设局、自然资源局、不动产登记局等集成过来的核心数据放于局域网服务器。资讯类等面向公众的数据可以放于互联网云供应商。
服务器位于内部局域网，通过反向代理服务器对互联网公布系统，用户通过互联网访问系统。从网络层面安全进行隔离。用户访问系统基于http协议，系统内部之间服务器通信基于tcp/ip协议。对外公开数据开放在互联网区域，允许移动端访问。
内部局域网是各房地产超市与总机房（私有云）之间的网络，采用VPN虚拟专网设备进行连接，核心数据交互通过VPN虚拟专网联通，加强数据安全性。
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图2.网络构架拓扑图
（2）用户分类及登录建设
用户分类：
1）普通用户：可以在线发布个人售房、租房信息，可在线查询资讯、售房信息；2）房产中介：认证过的房产中介，可在线发布租房、售房信息。房产中介分级管理；3）房产企业：认证过的房产企业，可在线发布楼盘信息，也可申请企业频道，在本企业频道发布资讯信息4）超市员工：本区域内房地产交易、租赁过程中的各类服务人员；第三方驻点的公正、金融人员；5）建材商户：在线管理个人店铺、销售产品；参与平台组织的促销活动等；6）装修公司：包含装修公司、设计师等。在线提供装修咨询服务，在线签订装修合同等。
登录终端建设：
图3.终端建设
（3）超市组织及运营
运营架构体系基础：
项目必须要有政府行政部门参与才能运行的起来，建议政府控股、企业运作，政府控股51%（企业49%），在政府控股的51%的盈利里面，企业投入了大量的人力、物力、财力，企业占70%、政府30%。行政单位必须进入此超市参与业务的办理，如行政审批局、自然资源局、不动产登记局、地税国税等。
超市组织架构：政府主导、多方联动，协调整合多部门多人员的组织架构模式。
图4.超市组织架构图
平台收益模式：
1）资金池：资金池收益包括房产交易定金、押金；租房押金；装修合同资金；建材商户保证金等；这些资金金额巨大，有大量现金，可以产生利息收益；
2）服务费：包括广告服务费；房产企业、中介企业等定制个性化服务费；房地产活动推广服务费；建材商户推广服务费；
3）手续费：房地产交易办理手续费。
四、保山市隆阳区房地产超市信息化平台建设存在问题及思考
1）建设基础薄弱：保山市隆阳区测绘地理信息数据不完善，不动产数据整合及相关数据库还不够完善；政府及相关部门需要联动及协调，运行机制体制建设方面需要研究及出台政策支持；相关工作人员对于系统建设及运营方面经验不足。
2）建设周期长、需求资金大、工作量大：保山市隆阳区房地产超市信息化平台初步建设完成需要6个月以上，且需要更新完善，系统建设需要专业团队；保山市隆阳区区域面积大，建设内容多，需要大量专项资金支持；系统平台建设是不断完善的过程，需要做好需求设计、优化功能和使用，提高系统稳定性，全过程涉及面广，工作繁琐工作量大。
3）平台收益及使用：平台建设完成可以实现经济效益，同时需要符合相关法律法规，出台支持的规定，合理合法使用平台收益；系统平台运营维护，需要持续投入、专人管理使用，是长期的过程，需要确保平台稳定、数据保密、收益稳定。
作者简介：杨永伟，男，533022198803102619，工程师，工作于为保山泰龙（集团）实业有限公司，1988年3月生，研究方向为工程测量、不动产登记、国土空间规划、系统开发。
参考文献：
[1]沈乙成.浅谈政府主导下的房产超市建设[J].现代国企研究.2017（2）:176.
[2]王军浩.关于房地产管理系统平台建设研究[J].科技研究.2019（4）