未来的罗湖近300个旧小区可能会旧改

罗湖区的发展在深圳算是时间比较长的一个区，因此 住宅的旧程度也存在不少。80年代，深圳的一个 住宅，就是东晓花园，深圳罗湖区的东晓花园始建于1987年12月1日,与近三十年之隔的深圳现代化的 住宅 小区已完全没有可比性,但就是这样的一个简陋的 小区。类似90年代罗湖 小区不少。

近日，罗湖也出台自己区域内的一份《关于《深圳市罗湖区旧 住宅区改造实施办法（试行）（征求意见稿）》》，这份意见提到，如果180天内，民事协商补偿的旧改签约率没有达到100%，那么同样是旧改终止，5年之内不再启动。同时也规定了某些情况下，可以进行行政征收、行政处罚、强制拆除等强制措施，比如说涉及公共事业、重大基础设施、保障性 安居工程。

罗湖的旧改范围是：实施范围是罗湖所有的旧 住宅 小区改造。按照房天下深圳二手房的统计，罗湖有770个 住宅二手房 小区，2000年以前的有500个，1995年前的有245个，比例是31%，当然如果算上一些集体产权 房屋，肯定不止这个数量。

有几个点关注：

一、补偿标准，整个罗湖是一个标准，不能分开项目而谈。

二、谁来旧改，按照意见是政府主导，企业参加，而罗湖是国企参加，民企业退出。按照意见，从实施主体上来说，就是政府主导、国企实施+ 保障性住房建设，意味着符合条件的罗湖的所有旧改，都将由国企来实施，民企将退出罗湖旧改的市场。

三、签约率要100%，不然五年内不得重提旧改。

四、规定了某些情况下，可以进行行政征收、行政处罚、强制拆除等强制措施。

（二）、什么样的 房屋算是可以旧改？

文件提到，申报本次罗湖区旧 住宅区拆除重建类改造活动需要满足以下几个必要条件：

一是，集中成片、用地面积不少于1万平方米；用地面积少于1万平方米，但全体权利人同意异地安置的。

二是， 房屋使用年限在20年以上。（1997-2017年），基本是1997年前的。

三是，全体权利人同意实施改造的书面证明材料。

此外，达到这三个条件的旧 住宅区，仅具备申报的基本资格，项目实施改造的必要性和可行性还需依据《办法》相关条款进行综合论证判断。

与此同时，满足以下四种情形之一的旧 住宅区，不受规定必要条件的限制，辖区街道办事处可依职权申报旧 住宅区改造项目。旧改的范围，适用于罗湖区行政区域内国有居住用地及商住混合用地上的旧 住宅区拆除重建类改造活动，适用范围广泛。

三、签约率100%的难度

2010年深圳首批纳入城市更新计划的八个 住宅 小区：木头龙、金钻豪园、南苑新村、鹤塘 小区、华泰 小区、龙溪花园、海涛花园和桥东片区。现在仅鹤塘 小区实现了100%的签约率，但耗费了六年的时间。而其他7个项目仍处于拉锯战中，包括位于罗湖的木头龙 小区以及金钻豪园。

在这份意见提到一些措施，民事协商签约期限（180天）届满后项目整体签约率未达到100%的，经区住房建设局审核后，提请区城市更新工作领导小组研究，决定项目是否正式启动，正式启动的旧 住宅区改造项目，对未签约 房屋启动行政征收或行政处罚。