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榜单说明
这是易居河北研究院第四次发布 石家庄房地产市场影响力TOP10。
自2017年7月4日成立至今，易居河北研究院坚持专业、专注、公平、公正，通过通盘货量、人工调研和实时监控相结合的方式，对石家庄房地产市场在售项目进行持续、有效、细致地监测统计，力求尽己所能真实、全面、客观地呈现石家庄房地产市场运行情况，为房企项目提供市场顾问，为政府部门提供政策参考，为购房需求提供合理建议。基于此，易居河北研究院已经坚持了两年。
受限于石家庄房地产市场的客观现实，人工调研几乎是*可以及时反映市场运行情况的方式，但市场项目极多、区域极广，给易居河北研究院的工作带来了巨大的挑战。所幸，有行业伙伴的支持，有房企项目的理解，有团队成员的坚持，易居河北研究院才能在完全人工、*为原始的条件之下，打造出石家庄房地产市场统计维度*全面、数据颗粒*细致、无限逼近完全准确的结果。易居河北研究院的研究成果属于整个行业、整个市场。
篇幅所限，本文仅发布易居河北研究院在2019年上半年针对石家庄房地产市场运行情况的部分统计数据和研究成果，更多内容敬请关注将于2019年7月举行的“易居企业集团上市一周年暨2019石家庄房地产市场年中趋势发布会”。
01
2019年上半年石家庄房地产市场综述
2019年上半年，被房地产市场给予厚望：2018年的行业“小年景”，令房企和项目都承受了巨大的销售和回款压力。即便是到年终，部分房企和项目完成了全年销售和回款任务，但大都反映系“惨胜”。因此，在2019年重整旗鼓，被房企和项目认为是“收回失地”的重要时间。从政策层面看，2018年的“小年景”系史无前例的调控重压所致，住房限购、限贷、限价和限售政策笼罩石家庄市场，不仅在下半年导致购房需求观望情绪无以复加，也严重影响了市场交易规模。而市场下行趋势显著，也影响到了政府部门的 土地出让收入，下半年的土地市场连续出现地块撤拍、流拍现象，房企拿地意愿跌至“冰点”，政府部门的地价预期也大打折扣。因此，各方都在期待2019年上半年的市场能否呈现“小阳春”状态。
2019年初也的确呈现出这一趋势：金融层面，决策层通过多次技术手段对存款准备金率进行调整，并进行局部、有限度下调存款准备金率，向市场释放流动性;政策层面，部分城市试探性调整当地现行调控政策，住房限购、限价和限售政策均有涉及，有的城市成功“闯关”，但亦有城市被迫撤回;城市层面，一线城市和二线重点城市人才和人口吸引政策连续“加码”，“抢人大战”呈现出“擂台”效果，石家庄更是出台了史上*宽松的人才和人口吸引政策，“无门槛”*政策一时之间成为全国热议的话题。金融层面的宽松趋势也给房企创造了融资的良好环境，更支撑了房企扩展土地储备的热情，这样的表现又反映了土地市场上。2019年上半年，石家庄多宗纯净住宅用地挂牌出让，先后引发房企的激烈争夺。其中，位于高新区、栾城区交界地带的天山公园南侧住宅用地和位于正定新区奥体中心西侧住宅用地均系2018年下半年撤拍、流拍地块，但到2019年上半年，不仅吸引了多家全国性或地区性房企举牌竞价，其成交单价和楼面价也远超市场预期。地价上的鲜明变化也在强烈影响市场预期。
然而，2019年上半年的政策和市场环境变化之快、之剧烈还是出乎各方预期。在上述积极因素推动石家庄房地产市场在春节假期后出现明显回温的同时，4月举行的决策层会议却出人意料地重提“房住不炒”，并强调“稳地价、稳房价、稳预期”的三项稳定，并要求切实落实城市主体责任。将三项政策表述放在一起，市场判断，决策层已发觉市场有过热迹象，此前放任各地微调政策系管控市场和房价，防止出现过快下降，但4月的政策表述则系防止市场和房价出现过快上扬。此后，各地试探性调整当地现行调控政策的频率显著下降，动作愈发小心，江苏省苏州市和陕西省西安市更是由于房价升幅连续位居全国前列，而招致当地现行调政策升级。从目前来看，决策层通过房价管控各地市场的动能依然强烈，政策松动已经戛然而止，年内再行出现的可能性不大。
回到石家庄市场，政策层面的变化意味着年内石家庄现行的调控政策松动可能性不再。此外，本地因素也在“巩固”这种趋势：2月的“西山别墅事件”直接引发房地产市场专项整治行动卷土重来，自鹿泉区波及至全市范围。因当期市场交易的绝对主力系证件、手续齐全项目，正常的供求节奏并未因此次专项整治行动而受到影响，但鹿泉区土地市场完全停摆，商品房交易规模也降至冰点。
在这样的政策和市场环境下，2019年上半年的石家庄房地产市场呈现出极强的“刚需打天下”状态，面向首置和首次改善需求的项目，在较为理性的定价水平之下，其交易表现*为活跃。手握此类项目的房企，也有了相对稳定的流量表现。一方面，这与首置和首次改善需求此前因政策波动而放缓入市步伐，在2018年被压抑有一定关系;另一方面，也与当前石家庄在新型城镇化上进展较快，主城区常住人口规模大幅上扬有一定关系。加之家庭首套住房贷款利率上浮水平有所下降，尽管与年初各方预期降幅有明显出入，但当前大型金融机构降至5%至8%的水平，还是让首置和首次改善需求受到鼓励。相对而言，改善需求在上半年的表现不够活跃，面向此类需求的项目，流量效果一般，未能呈现出首置和首次改善项目如此活跃的状态。一方面，这与面向改善需求项目品质呈现不尽如人意，可选择新项目较少有关;另一方面，家庭第二套住房贷款利率上浮水平未出现明显下降，政策对购房需求不够友好。
“刚需打天下”和“改善正蛰伏”的状态，是构成2019年上半年石家庄房地产市场的“基石”，也是深刻影响2019年上半年石家庄房地产市场影响力TOP10的“关键”。
02
市场集中度：头部房企市场份额有所萎缩 集团效应支撑头部房企业绩
与2018年相比，2019年上半年的市场集中度有所下降，“头部房企”的市场占有率有所萎缩。根据易居河北研究院的统计，2019年上半年位居销售金额前十位的房企，其合计的市场占有率系58.34%，较2018年全年下降5.6个百分点;位居销售面积前十位的房企，其合计的市场占有率系55.68%，较2018年全年下降6.65个百分点。与2018年市场交易规模下降，但面向改善需求项目交易居前，改善需求表现活跃相比，2019年的市场，“小户型、低总价、控*”成为了房企和项目保持流量的“政治正确”，对价格更敏感的首置和首次改善需求表现活跃，更是将市场交易的主力推向了二环外，甚至三环边。在这片“红海”中，在拿地环节有优势，拿地成本相对可控、可操作的地区性甚至本地房企，并非毫无胜算。这些房企旗下项目在首置和首次改善需求上有所表现，使其在市场占有率上有所抬升，一定程度上改变了2018年全年的弱势和萎靡状态。
不过，在项目布局上手握“集团效应”的全国性或地区性房企，依然在销售金额和销售面积上拥有比较大的优势;本地房企尽管可以扮演“价格屠夫”的角色，在远郊市场上有所表现，但其项目数量较少，难以形成“集团效应”，上升到房企竞争的层面便落入下风。其中，前三强房企分别是万科地产、融创中国和保利发展，其在销售金额上的合计市场占有率系31.78%，在销售面积上的合计市场占有率系29.96%，与2018年全年相比，尽管有所下降，但降幅不及大局，显示出*房企的话语权并没有显著下降，相反在进一步蚕食前十强房企的市场占有率。这其中，万科地产的上升幅度*快，进驻石家庄市场两年，此次系首次跻身前三强，并一举位居首位，其当前在石家庄市场的项目布局较为均衡，既有面向首置需求的远郊项目，有面向首次改善需求的近郊项目，亦有面向改善需求的主城区内项目，销售金额和销售面积均有保证。融创中国依靠 融创中心这一超级流量项目，维持其在石家庄市场的规模和座次;保利发展则在项目布局上做文章，既有面向首置需求的远郊项目，亦有面向改善需求的近郊项目，下半年还将补充面向中高端改善需求的主城区项目，实力不容小觑。
03
房企格局：八家全国性房企手握过半份额 各大房企继续扩大项目布局
全国性房企仍可在市场上保持号召力和影响力。即便是“刚需打天下”的当下，购房需求对全国性房企的关注依然显著。根据易居河北研究院的统计，2019年上半年位居销售金额前十位的房企中，全国性房企占八席，其合计的市场占有率系50.63%;位居销售面积前十位的房企中，全国性房企同样占八席，较2018年全年增加一席，其合计的市场占有率系47.46%。换言之，超过一半的市场份额被位居头部的全国性房企分食。
与之相比，本地房企中仅有润江集团和天山集团跻身销售金额和销售面积的前十位，尽管两者在销售金额上的合计市场占有率7.71%，在销售面积上的合计市场占有率8.22%，仍保持了一定的市场份额，但与2018年全年相比仍出现一定幅度下降。首置和首次改善需求表现活跃，致使市场集中度有所下降，交易规模更加分散，但仍属头部位置的两家本地房企并未趁机扩大市场份额，在2019年上半年仍以维持规模为主要任务。这其中，两家本地房企的项目布局仍以高新区为主，辅以周边行政区，但两者相比，润江集团的上升趋势更加限制，在2018年下半年已将项目布局扩展至鹿泉区，在2019年上半年则完成了在新华区和长安区的项目落地，首次进驻主城区。土地储备扩大尽管致使其融资压力显著上升，但却有助于增强融资实力。
2019年上半年的市场表现已经充分证明了项目“集团效应”的重要性，这一点在前述前三强房企和润江集团已经显现出来，也是使房企即便面临有所收紧的政策和金融环境，依然选择继续扩大项目布局的重要原因。近期已看到荣盛发展在正定县布局新项目，下半年还将有项目装入其土地储备“篮子”;金辉集团在正定县深耕趋势显著，除三个在售项目外，另有储备项目一个，后续扩大项目布局意愿极其强烈;远洋集团和旭辉集团也均有新项目在下半年进入市场。短期内，这种趋势将进一步呈现在石家庄的土地市场上。
04
项目格局：七大项目跻身大盘行列成房企业绩压舱石 普通住宅一枝独秀
在易居河北研究院的统计中，“大盘”指的并非是体量、规模较大的项目，而是指可以为房企提供流量稳定、规模可观的项目。大盘是构成房企交易规模的“压舱石”，手握大盘，也就拥有了跻身石家庄房地产市场影响力TOP10的“钥匙”。
根据易居河北研究院的统计，2019年上半年可以称之为“大盘”的项目有七个，分别是融创中心、 恒大御景半岛、万科新都会、 保利西山林语、万科翡翠书院、 润德万科翡翠公园和 保利时光印象。其中，融创中国仅靠融创中心支撑，便跻身前述2019年上半年石家庄房企销售金额和销售面积的前三位，其在流量和规模上的贡献和效率位居首位，后续由于融创中心学府“交接棒”入市，交易规模的贡献依然持续。万科地产的表现比较均衡，手握万科新都会、万科翡翠书院和润德万科翡翠公园三个大盘，尽管单独项目的交易规模远不及融创中心，但跻身大盘的项目多，累积效果、集团作战，支撑万科地产首次位居房企销售金额首位。和万科地产相似，保利发展手握保利西山林语和保利时光印象两个大盘，一东一西，可面向不同层级购房需求，交易规模可观，流量和规模贡献也比较好，成为了保利发展在上半年的主要支撑。前三强房企手握七个大盘中的六个，位居头部也就显得自然而然。这也将刺激更多房企在拿地阶段便重点关注具备大盘潜力的项目。
2019年上半年的石家庄房地产市场，普通住宅交易规模占据市场的绝大多数，包括公寓、别墅、写字楼和商铺在内的其他商品房业态，交易规模和贡献占比下降。反映在项目销售金额和销售面积上，便是普通住宅项目的绝对*，以及以其他业态为主的项目黯然失色。“西山别墅事件”重创别墅市场，仅保利西山林语凭借灵活的项目定位和及时的营销调整，保证了项目的交易规模，但其他项目均受到不同程度的影响。公寓、写字楼和商铺等商业项目的交易规模低，议价能力更是有限，既难以对综合业态项目形成太多助力，更无法在单独业态条件下独立面对市场。普通住宅项目在交易上的强势状态，实则是市场多元化、多样化的悲哀，也将房企拿地局限在了普通住宅等少数领域上。
05
后市展望：政策环境稳定再行放松难度大 市场热点由东转北局部市场争夺加剧
展望下半年，石家庄房地产市场还将面临诸多挑战：政策层面，寄希望于石家庄现行调控政策有所松动已不现实，住房限购、限贷、限价和限售政策保持稳定可能性较大，外围政策环境可能出现变化，但决策层通过房价走势管控重点城市市场，稳定市场预期的基调不会改变，也注定了外围环境不会出现较大变化的结果。好在，与2018年相比，2019年下半年政策连续出台，以及对市场的连续冲击不再，购房心理有望保持相对稳定。金融层面，家庭首套住房贷款利率上浮水平下降趋势延续，但维持在5%左右可能性比较大，再行下降空间有限，另需关注决策层表态。此前中国银行保险监督管理委员会主席郭树清表态，已招致部分城市家庭首套住房贷款利率上浮水平重回上升通道，对首置和首次改善需求有显著挫伤作用。当前市场需保持稳定，不出现大起大落，方不会招致已兑现松动政策反致收回，为购房需求稳定释放创造条件。
对于石家庄房地产市场而言，当前调控的*现实仍系专项整治行动，以维护市场秩序。“西山别墅事件”余波未平，鹿泉区用地规划的顶层设计仍在推进，其供地恢复正常仍需时日，市场交易重回前列更需时间。更为重要的是，为维护市场秩序，石家庄正在构建商品房交易的顶层设计，这将对后市走向产生一定影响。尽管近期专项整治行动力度有所松动，市场交易出现新变化，但因全国性或地区性房企交易规模位居前列，违法违规开发和销售大规模卷土重来可能性不大，不排除局部有此类项目出现，但不足以影响大局。
纵观全年，“刚需打天下”和“改善正蛰伏”的市场状态仍将延续。上半年的交易规模集中向东，并在长安区、裕华区和高新区有所表现;下半年，市场交易的热点将移师向北，并在北部集中表现在两条“线”上，分别是北二环沿线和正定新区。北二环沿线新项目较多，且集中在下半年进入市场，有望形成商品房供应高峰，其中不乏全国性或地区性房企开发项目，交易规模可观。正定新区因轨道交通一号线北延正定新区线试运营，使其具备了承接主城区外溢常住人口的条件，尽管正定新区内现实生活配套水平有待提升，轨道交通的便捷性在项目议价能力上“独木难支”，但不妨碍市场关注度上升。整体上看，市场交易重心由城东一枝独秀转向向东、向北表现活跃，向南有所表现。
不过，供应规模上扬将加剧局部地区市场竞争压力显著放大。除上述东部的高新区，北部的北二环沿线和正定新区外，东南裕华区、栾城区装备制造基地和通航基地两个片区也将呈现这一趋势。特别是位于远郊的高新区南二环东延线和东三环片区，以及栾城区装备制造基地和通航基地片区，因购房需求向首置和首次改善需求进一步集中，其对价格的敏感度也比较高，项目数量多，供应规模大，可能形成片区市场内的“踩踏效应”，价格竞争将更加显著和直接。在流量和规模的现实诉求之下，价格竞争加剧对营销和推售提出了更高的要求。
以上解读仅代表易居河北研究院观点。
关于石家庄房地产市场的更多研究成果，敬请关注将于2019年7月中旬举行的“易居企业集团上市一周年暨2019石家庄房地产市场年中趋势发布会”。
易居河北研究院的市场运行情况监控网络已覆盖石家庄市新华区、桥西区、长安区、裕华区、高新区、鹿泉区、栾城区、藁城区、正定县、正定新区、辛集市、晋州市、平山县温塘片区和元氏县等，可向房企和机构提供上述城市和地区专业、权威、深度的市场顾问服务。如需合作，请与易居河北研究院取得联系。
联系人：
易居河北研究院石家庄总监 仵菲
易居河北研究院客户总监 张佳
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