房地产要想翻身不是一朝一夕的事，因为这不是外界的问题，而是自身出了大问题，但国家也从来没有说过让房地产再重现当年的情景，那是回不去了，不过稳定才是现阶段一直追求的目标，仅此而已。既不抱太大希望，但又寄予厚望，看似矛盾，实则正是房地产的 调控之难。

所以，楼市回暖也只是相对而言，不可能像过去大涨，虽然久违了这种感觉，但也不可能容忍房价重走老路。不过，在国家到各部门，再到地方，一轮又一轮的政策利好出台， 房地产市场就算是再“冬眠”也该有反应了。

购房者被伤害得很深，这是一直打不开的结，但大家也明白， 房地产市场不太可能出现 房价大跌的情况，所以，对于一些真正的刚需和 改善购房者会慢慢走出观望。

不过在房子是用来住的不是用来炒的这个定位下，楼市失去了 炒房的因素，会变得更加理性，即使回暖也只是一个市场向好的迹象，大涨局面很难再有，毕竟缺钱缺信心的 购房者大有人在。

这是我对今天所谓回暖的定义，所以不要抱太大希望，能够越来越好就是最大的阿弥陀佛了。有些信号还是指向性很明显，楼市确实在有好转的趋势。

1、房地产否极泰来，这是哲学规律？

今年的 金九银十基本没戏，我们总不能沉浸在过去，更要面对现实，还要展望未来。近日，经济学家马光远表示，今年 房地产市场没有金九银十，反而说明房地产市场就要 反弹了，再不 买房就晚了。

对于他这话，我相信很多朋友都有意见，这是什么逻辑啊？楼市不好，楼市就要 反弹？听起来有点莫名其妙。如果他是出于忽悠大家去 买房我不赞成，但透过他的话，其实背后的逻辑还是很清晰的。

如果 房地产市场差到了极点，市场就会否极泰来，这就是所谓的辩证法？可是就怕差没有底线。谁也不敢说底在哪里，今年上半年的时候大家都预判市场将回暖，但最后落空了，我认为这个不能怪大家预测，其实主要问题还在于客观因素的反复影响。如果不是，市场确实早就好转了。

楼市 反弹不反弹不要紧，随着 金九银十落空，那么国家到地方的政策一定会更加强劲出台，这是被市场逼出来的政策，反过来也一定会影响到市场，这是必然的，否则，还会继续出招，可以看得出来，稳楼市的决心是很大的，容不得商量。

背后的这个逻辑是相互影响相互关联的，市场越不好，政策利好的力度就会越大，因为目标是不变的。如果不是，那就证明当前的 房地产市场还不是最差。

2、重点城市二手房成交回暖，热点城市超去年同期2倍。

综合几家机构数据发现， 新房市场表现不佳，但 二手房市场有了回暖的趋势。

十一期间50城二手房日均成交套数同比增长约54%，较2020年同期增长约3%。90%城市二手房成交量同比增长，其中东莞、成都、厦门、佛山、苏州等城市二手房成交套数超过去年同期的二倍。

除此之外， 购房者的看房活跃度也大幅提高。50城二手房日均带看客户量同比增长7%，诸如东莞、厦门、成都等城市带看量同比增长超过50%。

俗话说， 二手房市场是楼市晴雨表，随着各地多项利好措施逐步落地，二手房市场的向好趋势也会传导到 新房市场，不过仍然需要一个过程，尤其是对于那些受到深度创伤的 购房者，更是如此。

对于此次 二手房市场的向好其实原因很简单，二手房相比 新房更安全，还有就是各地政策对二手房市场的利好力度也比较大，另外，大量的二手房限制销售到期或缩短，上市交易也带来了更多的供应。

我们不能盲目扩大这种数据的影响，但其象征意义还是足以给市场更大的信心的。

3、9月百强房企销售额环比增长10%。

9月份，百强房企单月销售额环比出现了比较明显的上涨，同比降幅进一步收窄。数据显示，9月，百强房企实现单月销售操盘金额5709.6亿元，环比增长10%，同比降低25.4%，降幅较前几月均有进一步的收窄。

市场有好转迹象是好事，但一定要清楚，去年下半年市场降温明显，基础比较低。所以，才给了今年降幅收窄的可能，正因为去年市场表现不好，也才有了四季度到今天这一轮的政策调整。

不值得骄傲，权当是一种象征性的激励吧。

4、 开发商信心恢复，房企9月拿地显著回升，热点城市土地供应明显增加。

数据显示，9月份50家代表房企拿地总额环比大幅上涨130.2%。热点城市土地供应较上月显著增加，房企拿地投资力度较上月显著回升。从前9个月累计来看，降幅比上月收窄2.1个百分点，连续4个月维持收窄态势。当然，这些区域还是主要集中热点区域，比如房企热衷于在长三角拿地。

当然，这跟各地一致的目标是分不开的，为激活市场回暖、维护 土地市场稳定，部分 集中供地城市进一步放松土拍政策，以提振房企拿地积极性。多个城市在土地供应端释放利好，包括降低土拍 保证金比例、延缓土地价款缴纳期限、降低配建要求等减少房企拿地压力。

开发商就好比当年的 购房者，不 买房不行，买房也不行，很两难的处境。这种信心还得靠各地在政策上进行优化，不断释放利好。

5、 购房者信心有所恢复，未来三个月17.1%居民打算购房，比例有所回升。

一个季度又过去了，10月9日，央行如约发布了《2022年第三季度城镇储户问卷调查报告》显示，未来三个月，17.1%的居民打算 购房，这一比例高于二季度的16.9%。本季收入感受指数为47.0%，比上季上升2.5个百分点。也就是说，打算 买房的人反而增多了，虽然这不代表真实情况，但确实有可能是购房者信心的一个恢复。

不过我们还得注意一个非常有意思的情况，这次调查，虽然大家还是要 买房，但认为房价将继续上涨的居民比例继续降低。

这就是现实，无论 购房者看涨还是看跌房价，其实这种本能的需求是刚性的，也正因为如此，购房者才最难，总之，四季度或许真的会伴随着 开发商年底冲刺释放更多的让利政策，那么购房者也将在苦苦挣扎中艰难恢复。如果不是客观因素反复影响，购房者收入预期也会变好，各项经济指标也会向好，与楼市相互促进，但冰冻三尺非一日之寒，楼市全面回暖谈何容易？信心向上，就有希望。

是不是到了 购房窗口期，如果是忽悠你的人，永远都是窗口期，这个国家已经明确，向刚需和 改善购房者释放多重利好，你如果有资格有能力有需求， 买房是没问题的，不过你要多花些心思在选择上了。