贰爷 房产投资：北京大学硕士、经济学者；开发公司操盘手；知名楼市专家
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相信绝大部分小区 业主，有一种潜意识：小区的物业交给物管公司打理，业主给物业交钱是年复一年的常规操作，而物业向业主发钱，显然是不可思议的事情，顶多就是提前缴纳下一年全年的物管费，送两袋大米。
很多小区尽管有不少“看得见”的公共，但是物业却很少主动的公开， 业主对这一部分的“隐藏”收入自然不得而知，更别提物业拿这些收入，来给业主“雨”！
家住成都某小区的李姐
“我是从2017年入住小区的,根本就不知道有什么公共，小区内地上停车位不多,但广告却不少,一进大门就有一张LED显示屏,每天很大一部分时间都在播放商业广告,另外楼道内、电梯墙面、门禁也是贴满了商业广告,但我并不清楚公共的分配问题，这些广告侵入了小区的内部，好像和我有关，又好像和我没关系。”
“我所在楼栋的电梯内,除了门口没有,其余三面墙都贴满了汽车、酒店、购物等商业广告,而且更换很频繁。此外,一楼电梯等候处也安装了显示屏,每天都在播放广告。我曾询问一更换广告的工人广告费交给谁,对方的答复是：当然是交给你们物业啊。但自我入住以来,从未见过物业公开公共账目。”
在公共方面,很多 业主不清楚自己的权利,自身没空管，加之物业的不主动公开,久了，自然形成了一笔“糊涂账”。
小区内可见的除了框架广告、电梯广告，公共还有停车位，这样明面上的“公共” 业主一眼可见。
电梯内的视频广告是不是很烦？一遍又一遍的播放着重复的内容。在电梯运行期间，想不看、不听都不行，广告直接往大人、小孩的耳朵里灌，电梯空间狭窄，但凡是标准动作站立，面对的一定是广告屏幕，即便是背过身去，镜面看到的依然是广告视频，半刻不得安宁。
以蚁传播电梯广告为例，统一价，200元一块版/一周（电梯内），150元一块版/一周（大堂），不定期推无门槛优惠。
据了解，新潮传媒的电梯广告业务，目前在成都共覆盖超过一千个小区，超过两万部电梯，广告受众在三千万人以上。值得注意的是，投放者只需要和新潮传媒联系广告投放事宜，无需经过小区物业。在投放过程中，会限制一些诸如肛肠诊疗类的‘低端’广告，每部电梯每周的价格约为133元左右。
每部电梯每周的价格约为133元左右。按此计算，一个单元2部电梯每周广告费266元，全年广告收入则是1.3万元，如果一个小区有10个单元，那么仅电梯广告费就可达13万元/年。
深圳市全媒通文化传播有限公司目前公司和成都1065个小区的物业公司签订了承包协议，广告客户直接在全媒通投放广告，同样无需与物业或者 业主方面沟通。目前平面广告和视频广告都按可以按周投放，100个单位起投，价格差别不大，15秒视频，每天轮播300次。每周每块屏50元，每周预算（低消）5000元。
此外,快递柜入场前和入场后交纳的占地费、公共产权房屋出租费以及其他小区共用部位和设施产生的都属于小区公共范畴,只不过这些费用大部分成了物业的隐性收入。
小区路展也是一种广告，在比较偏老的一些小区会出现在小区广场、小区大门等位置，这种活动的形式：主要是设立宣传的帐篷里面进行陈列摆放。可以是卖公寓、住宅的宣传，也会有卖日用百货，或者卖棉被、卖衣服等，各种促销形式都有，那么这种收费，物业怎么也可以收到每次500~1000元左右的场地租金。
道闸广告是常见的一种广告形式，经常可以在很多小区的汽车出入口看到，当然道闸的安装形式也可以是免费广告公司免费安装，另一种则是向物业付费安装道闸广告，物业定期收取广告费。
还有其他小区 业主还反映，门禁卡收费也是“看人下菜”：业主10元一张，租客20元一张，还有租客被要价30-60元不等，甚至80元一张。租客小李回忆，“当时办卡时，物业说八十元当中50元是押金，但并未给我押金收据。”
如今信息越来越透明,车位收费、电梯广告、门禁广告等等,小区收入明显增多了,这些是大家都可以看得见的收入，作为小区 业主,有权利对自家的“家底”心知肚明。
根据《中华人民共和国物权法》及《人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《物业管理条例》的相关规定， 业主对小区共有部分的使用、收支情况享有知情权和监督权。
停车位的租金,已售出的车位,当然是归产权 业主，同时物业也收取了私家车位的管理费。对于尚未售出用于小区业主公共租赁的车位，这样的租金，则在不同的城市有不同的规定，比如：一些大城市就规定37开，物业30%，70%归业主，但这70%部分也几乎都用于物业进行小区的养护和维修。
省住建厅《条例》中明确：利用 业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主公用。业主有权按照《条例》确定的经营合同来协商分配物业广告收入、停车收入的比例，原则是公开公平。其中，物业广告收入等经营性收费由物业公司招商，业主可以相对少分；但停车收入等利用业主共有部分产生的收入，应当由业主多分。
《条例》中特意新增了“ 业主共有部分应单独入账”的内容。业主共有资金账户和业主委员会的资金账户并不相同，不能混为一谈。业主委员会的资金账户是开展工作的经费账户，业主委员会资金账户的定位应该是业主共有资金账户的子账户。建议，对物业公司的广告、停车等收入，设定一个比例，按照比例归入到业主共有资金池。
成立了业委会的小区，可以通过业委会以 业主大会的形式对物业广告收入的分配方式等做出修改，对于没有成立业委会的小区， 业主可以发起公益诉讼，要求物业公开收入支出情况。
公共空间产生的公共，要让它真正成为大家的红利，对于使用公共， 业主之间要达成共识，真正以主人翁的责任看待物业，能够让市场提供更加美好的居住环境。
最后，你家小区的公共是笔糊涂账吗？
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贰爷房产投资2021-05-28 14:04:03
