2018年一晃又要过去半年了，这半年里虽然少了去年房地产政策的惊心动魄，但是却在按部就班逐步落实“房住不炒”的政策，而且效果也越来越明显，购房者的心态也在慢慢调整，新时代的观念也在渐渐更新。对于未来市场的变化，从来都不是空穴来风，而是多种信号早有征兆，那么下半年市场该怎么走，开发商如何调整战略，购房者要不要买房，这都是大家关心的问题。安家融媒根据市场的表现来对未来进行判断，希望能在这种趋势把握中对您有所帮助。
1、仍有不少城市欲变相放松调控，但更多城市调控会升级趋严
可以理解，调控市场长了很难受，一方面是经济压力，一方面是购房者压力。从上半年的各地抢人大战不难发现，各地是有变相放松调控的冲动的，而在这种冲动驱使下，房价也上涨了，抢人大战俨然成了抢房大战。
但后果是，这必将招来更加严厉的调控。住建部约几个城市后，各地都纷纷对调控加码便是的例证。而且，近日，西安、长沙更是推出严酷调控政策，不仅限制企业炒房，更在限售政策上再升级。
所以，莫伸手，伸手必被捉。调控放松的心情可以理解，但是在大势已定情况下，房地产调控不会动摇也不会退出，这是屡次强调的，如果非要与政策对抗，等待的可能是更加严厉的政策。
2、大城市房价上涨空间有限，有价无市的局面让你空守纸面财富
无论一二线城市当下房价是不是上涨，都不能改变未来大势已去的局面，在大城市，房价将稳中有升，但是很难再有大的起伏。安家博达集团董事长刘文斌近日表示，目前房地产市场的逻辑已发生根本改变，传统房地产开发模式已走进死胡同，房地产的投机和投资时代已经结束。首先，一二线城市的房价已经处于顶部，上涨空间非常有限，这意味着没有投机的空间；其次，目前各地的限购限售政策锁死了房地产的流动性，未来更多的可能是面临有价无市的局面，空守上千万的纸面财富。
所以，开发商和购房者未来的出路一定不能空守传统思维，必须跳出过去的认知，才能在新时代把握住机会。
3、经历了一轮疯狂后，三四线城市或迎来降温
三四线城市房价上涨或者疯狂这是大家有目共睹的，不少购房者经常说你们老说风险，可是我们这里的房子都是被抢的。你以为你看到的就是你看到的啊？你真以为这是常态啊。
三四线城市在下半年一定会相继有调控出现，而且最近棚改货币化确定收紧的政策让三四线城市定会凉一些。我们知道，除了一二线炒房者被挤到了这里，更重要的一点就是棚改货币化政策也拉高了市场的需求。
但是这种火爆并不足以支撑你买房的理由，除了个人自住外，对于一些投资者实在没有什么值得选择的理由。经济学家马光远谈到，“除了有经济支撑、有区域支撑、有城市群概念的四五线城市的房价上涨有基础，大量的四五线城市，房子已经严重过剩，投资这些地方的房子是火中取栗，炒作这些城市的房价是丧尽天良。”
4、业绩整体向好，下半年开发商们却要加速跑
据统计，累计公布前5月销售业绩的32家企业，销售金额达到了19343亿元，同比上涨幅度高达33%。应该说整体来看，数据不错，但是一个残酷的现实是，整体数据并不代表整个行业的实际水平，因为集中度越来越高，大房企抢占市场资源的现实是众多中小房企所无法比拟的。
对于下半年房地产市场的发展预期，市场集中度会继续提升，但是从下半年来看，冲刺销售业绩还是房企一个非常重要的目标。知道什么叫抢收吗？或许理解了这个词你就明白开发商的心情了。
5、不排除还会提高房贷利率，但对刚需总体是利好
在房子是用来住的而不是用来炒的这个定位下，住房才是真正的有效需求，也是当下政策引导的新潮流，那么就一定会从政策上出台更多有利于刚需的政策，从上半年来看，大家看到的是首套房利率提高，很多人不理解，但是如果跳出固有的思维，市场的大方向变了，不再任由鼓励大家买房，可能出于风险考虑，可能出于租购并举的住房制度的落实，但是对于刚需一定会越来越好。因为，保障大家的住才是根本。市场调整，炒房退出，增加真正需要住房的人的住房供给，实际上是对刚需的利好。
6、租房会慢慢成为人们主动或被动的选择
我们始终要看到多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度将决定未来的政策部署，也就是说，供给结构会发生改变，增加供给不是数的增加，而是结构的调整和优化，也就是，保障不同层次的居住需求，实现居住形式多样化。说白了，有钱人住豪宅，没钱的可以租房，购房者该不该买房，买什么样的房，看看自己的身份和钱包，一目了然，不管炒房还是普通刚需，心该踏实了。另外住房租赁市场也会更加完善，刚需能买就买，买不起就租也会更加有保障，不要急，以后租房跟买房一样都会享受到该有的权益。当然，这仍然不要着急，当下着急的是卖房者急于出手房子。
7、环京的房子越来越有价值，但不是房价
不得不说，环京的房子这两年上涨后经历了非常严厉的调控，市场也急转直下，这是在意料之中的，因为过去被炒得太严重了。安家融媒认为，久乱必有治，河北房地产市场只会越来越正规，市场分化越来越明显，大企业在土地、人才、资金的配置上更强，优势更加明显，而市场秩序稳定后，对刚需而言绝非坏事。
环京一带楼市野蛮生长的时代过去了，如今这里跟北京的规划也渐渐统一，但不能成为开发商炒作的理由，而是这里的市场将会更加正规化，将会更加注重品质的发展。这里的战略地位未来会更加重要，安家融媒并不建议这里就可以无限扩张，否则就无法保证北京更加宜居的环境，这也正是未来环京一带同样会成为稀缺的区域的原因。而接下来剩下的都是对未来配套的完善，对交通的完善，这里将会越来越宜居。
8、乡村资产运营渐成趋势，集体建设用地大有可为
2018年，政策驱动的乡村振兴的大幕已经拉开。相关政策提出，实施休闲农业和乡村旅游精品工程，建设一批设施完备、功能多样的休闲观光园区、森林人家、康养基地、乡村民宿、特色小镇。
理论上对房地产也是好事，但是很多人很难跳出房地产思维，面对集体建设用地，面对农村用地资本化，面对全新运营模式，恐怕不是所有开发商都能理解和吃得消，“乡村振兴”这块蛋糕该如何吃，是个巨大考验。但挡不住乡村振兴这条路会一往无前。
光宇吐楼市2018-06-26 14:12:16
