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上周末位于上海西旧改的第四代住宅,建发璞云开始对外。
正好网友之前分享了一些过程稿资料,下面来聊聊这个今年关注度较高的二环内改善盘,
01
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楼盘规划
建发璞云:备案名(云栖白马公馆),地处:台江区交通西路北侧,西环中路东侧,万象九宜城背后。
项目占地35亩,规划8栋高层住宅,主打147、175平米,定位第四代住宅。
全部楼栋搭配4.5米架空层,层高3.05米,2T2板楼定位,合计434套,纯商住宅。✆400-159-8559接通后输入3333 (售楼处电话
02
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楼盘土拍
2022年12月10日,厦门建发以底价19.42亿拿下宗地2022-52号上海西新村出让地块三,面积35.6亩,容积率3.05,限高100米。
项目住宅建筑单套建筑面积(含公摊)≥144㎡的住宅为立体生态住宅,楼面价26829元/㎡,销售指导均价:45000元/㎡。
分析:去年最后一场土拍,上海西旧改上架,分别被厦门建发、厦门国贸、福州建发底价拿下,其中榕发拿下100%安商房,取名望熙雅筑。
建发和国贸,拿下纯商,都是定位第四代住宅,指导价都是4.5W,楼面价2.65W左右。
对比国贸天琴湾,楼面价3.08W,指导价4.2W的土拍指标,可以说上海西的差价更大。
当然土拍情况是天差地别,一个兜底,一个触发摇号。
从房企开发速度来看,拿地4个月,两家房企已经开始对外预热,可以说速度较快。
当然回顾两家房企在福州的项目,虽然拿地不少,但是整体去化都还算不错。
这次在上海西旧改上,两家厦门国企在福州来一场比拼,也有点意思。
从地块情况来看:
建发容积率3.05,低于国贸的3.2
面积35亩,低于国贸45亩
在产品定位上,建发147平、175平各占一半,国贸主打160-210平。
从体量和面积段定位来说,建发更匹配地缘客的预算,国贸的起步和上限都更高。
由于上海西以高容积率存在,自身密度较大,建发地块处于国贸南侧,沿街一排享受很好的采光视野辅助,这点远强于国贸。
综合来说,在不比拼产品、户型设计的情况下,从地块属性,位置等情况来看,建发的压力都远低于国贸。
加上这2年建发在福州的持续品牌影响,整体市场认可度也更高,可以说上海西的压力,基本都在国贸身上。
03
PART
户型情况
对于项目的户型,分成了147、175两个面积段,同时分成南厅和边厅,两种布局,以及第四代住宅的奇偶层。
这样的搭配,导致项目2个面积,4种户型,8种类型。
从体量来看,主打147南厅,175边厅,房企发出的装修示意图也是这两种,大体以3号楼的搭配,拼了一下户型图。
147平米:四房两厅两卫,独立电梯厅,四开间朝南,主流布局,客餐厅南北通透。
175平米:四房两厅三卫,独立电梯厅,客厅做L型景观设计,其中次卫是暗卫,主卫对着空中庭院做采光,隐私也有一定影响,同时这个面积段,除了主卧外,其他三房面积都不大。
对于这个楼栋栋电梯厅正好对着入户门,个别敏感人士需要注意。
对于第四代住宅,最关注的话题就是空中花园和庭院的赠送情况,以及是否隔离,还有就是采光,隐私等。
从示意图来看,可以发现项目在这个特色做了一次改变,贯穿了空中花园和庭院,部分甚至贯穿了阳台,以及在设计上把客餐厅都融合进去。
最简单的案例,对比保利国贸天琴湖,空中花园,庭院都是独立分割。
对于项目这样的设计,好处在于整个视野感更优,搭配庭院这些大面积露台,可以在样板房上做出极其吸睛的设计。
不过对于第四代住宅,一直以来有一定的规定,首先是阳台凸出的空中花园部分,大于1.8米不计容,庭院部分不计容,同时高度不小于两个自然层,不封闭。
对于庭院主打是连接一定数量的住户,打造公共休闲平台。
从定位来说,空中花园做私人使用,庭院做共享,在设计上,部分产品通过电梯隔离,让庭院变向隔离,比如建发缦云的部分产品。
不过大部分产品的庭院都无法做到隔离,比如上面的天琴湖,跟璞云类似布局,中间的庭院,在样板模型上没有隔离,不过效果图里面设置了玻璃墙。
回到项目身上,对于147平米的南厅产品,第一种布局,全部都在南侧,联通阳台,以及融入客厅。
这个布局最大的硬伤在于,上层户型客厅凸出,遮挡采光。
除此之外,从外立面来看在客厅和庭院连接处有一个外墙存在,这个会遮挡客厅东侧采光,加上楼上凸出的部分,采光遮挡是相对严重。
对于147的边厅布局,跟175的也是类似,要做四房,基本就是把餐厅改卧室,书房加客厅做出餐客厅。
对于175的南厅布局,非常主流的四开间朝南,客餐厅南北通透,做了5房设计,从最终效果图来看,大概率右侧卧室和客厅打通,做出大横厅,再搭配空中花园和庭院,效果拉满。
综上,对于项目的户型设计,相比于之前的第四代产品,有一定设计特色所在。
从项目楼栋和户型设计来看,由于高层高容积率社区,边厅适合沿街端头,南厅适合南向沿街,这样的视野效果相对更充分。
对于第四代住宅,在设计理念和实际场景上,会发现存在较大偏差,以前通过倒板做增送,现在通过软隔离做赠送,最终目的,依然是得房率。
04
PART
区位情况
项目位于二环内,距离万宝苏商圈500米,距离地铁2号线600米,配套加持度较高,周边划片凤乐小学,对口三十六中,教育资源一般。
由于是巨型旧改,定位钢铁森林的布局,配合周边的万科广场、上海新苑,未来这里整体的居住密度偏高,人流也相对密集复杂。
项目南侧配建小学,未来存在一定噪音影响,整体来说,亮点就是二环内,其他相对普通。
05
PART
不利因素
对于项目而言,虽然是改善盘定位,不过也有几点不利因素:
1、楼间距:按布局图来看,虽然是围合布局,8栋看上去也不算多,但是从楼间距来看,基本都在40米左右,部分只有34米,同时项目把最矮的8号楼放在北侧,高的放在南侧,大部分低层房源存在采光问题。
除此之外,社区中间设计楼王,但是不大的社区做错位摆放,楼王存在被南侧左右两栋采光侧边遮挡,最南侧两栋,也存在被楼王遮挡的情况。
可以说从布局来看,9号楼是楼王,但是从采光和视野来看,不如东侧175边厅,以及南侧147的南厅产品。
2、电梯:项目不同于天琴湖没有独立电梯厅,做到一个软隔离的独立电梯厅,看上去有了更好的赠送空间,不过对于项目而言,大部分都在27-32层,对于这样的高层住宅,日常采用一梯一户,存在一定高峰期电梯出行和故障的问题。
3、公摊:对于做2T2的高层住宅,配合消防要求,公摊基本都低不了,之前的天琴湖143平公摊28%,对于同类型的产品,项目147的公摊预计会达到28%左右,175的公摊预计24%左右。
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