天津房价已下跌15-40%？恶行循环！

我今天是看到一个消息，天津滨海新区放松调控了！打算写天津楼市的。结果发现天津房价下跌成了 微博热搜，说天津市区普遍一平米下跌5000块。

天津房价下跌这个肯定是没有争议的，具体是跌了多少。

我2018年去调研过一次，那时候大概平均是跌了15%左右。

后面因为海河英才计划又坐了一次过山车，市场进入阴跌通道。

今天跟天津的一个投资者了解到，天津房价从2016年的高点算起，到目前，市区大概跌了15-25%不等，郊区跌了30-40%不等。

近一年的二手房挂牌走势都是在下跌中，从2.4万跌到了2.29万。

（图表来自诸葛找房）

大部分都是降价房源！

特别是大户型、高总价的房源降的最凶猛。

（图表来自365淘房网）

只有学区房相对抗跌，有些因为政策原因变动的学区房，比如涉及到成立了教育集团的8个学校，房价有了大幅变动，重点小学猛跌，普小大涨。

我天津的业内朋友说，其实天津房价也不是突然暴跌，而是一直处于阴跌中，这个无可争议，只是具体个盘跌多跌少的问题。

最好的和平区学区房还比较坚挺，房价也是最贵的，大跌的往往是房价最低的郊区。

2020年8月天津16个市辖区最新房价（均价）排行：

他认为主要是2016年那一拨普涨，涨太猛了！这一波下跌就是去泡沫！特别是一些郊区，很多买了纯粹是为了落户口，潮水退去跌的最狠，本身天津范围就大，供给量太多了，地段不好，学位不佳的非优质二手房就会首当其冲下跌。

（图片来自 杨红旭楼市研究）

2016年冲进去买的肯定是亏了！但2015年之前买的肯定能保本甚至有赚。

唯一欣慰的是，天津有1561万人口，房价下跌之后，二手房成交量明显上升了。

（贝壳数据，二手房普宅）

但最让他们担心的是，目前根本看不到房价止跌的迹象。

因为天津经济不太好，大家对城市未来发展缺乏信心。

其实整个 京津冀都跌了，北京跌了2成多，环京跌了四五成，天津平均算3成吧。但一二线中，还是天津最多。

实际上，2016年那波全国一二线城市基本上都翻倍了！很多都不止翻倍，但好像还没哪个一二线城市的跌幅比得上天津。

天津自由落体式的持续下滑，除了调控太严之外，我觉得主要是财政压力大，市场信心不足导致的结果。

（来源天津市统计局）

看看上图就知道，今年上半年，天津的地方一般预算收入跟去年相比，从正增长15%，到负增长一二十个点，半年还不到一千亿的收入。而每年的支出远远是要大于收入的，后文会谈到。

调控——房价开始下跌——财政紧张——靠卖地增加收入——地卖多了——新房供给量大——房价下跌——地不值钱——土地降价or增加供给量——房价下跌。

这就是一个恶行循环。

因为要想制止房价下跌，短期内最好的方法，其实就2个。

第一个当然是放松调控，但眼下这个空间太小了，毕竟全国都在收紧调控，天津滨海新区的放松，也仅仅是人才引进上放松了一点点，戴着镣铐跳舞，效果非常非常有限。

第二个就是减少土地供给量，先去库存。

但天津不是，即使天津房价跌跌不休，政府也不考虑少卖点地，因为财政负债率太高，财政太紧了，为了多增加土地收入，所以拼命卖地。

看下图就知道，天津去年前年土地供给量是真的猛。

（图片来自杨红旭楼市研究）

2019年天津一年出让了155宗地，成交土地面积达到了1810万平米，创出历史新高。

根据天津统计局的数据，去年天津土地收入1361亿。这只比天津地税收入（1634亿）少两百多亿，成了天津财政第二大收入来源。

地不好卖，就降价卖，再不好卖就把好地段的地拿出来卖。今年疫情影响，怕大家不买，出让的地都还比较优质，所以武清城区的溢价率达到了40%。而远郊宝坻区却明显下降。

如果天津的土地一直这么卖下去，供给量无限供给，那房价怎么可能止跌？

截至今年6月天津的库存量已经达到1902万平米，去化周期18个月。

但这种卖地缓解财政压力的模式，暂时好像还看不到尽头。

在天津2019年做2020年财政预算时，我看到天津在土地收入这块预期要增长27%，达到1817亿！

要完成这个目标，要么就是卖好的地，让平均地价涨，要么就是批量卖地了。

截至2019年末，天津市的政府债务率还有99.58%，在全国省市排名中，依然名列前几位，所以政府降负债的压力依然很大。

天津的一个公务员告诉我，天津一共16个区，目前已经有不止一个区财政实质上破产，公务员工资都发不出了，已经由市政府托管。

大家看看我下面截图中他说的这些，会有点不相信吧，天津财政怎么拮据到这个地步了，个别机关请不起后厨，要干部自己做饭吃。

但天津财政没钱了，变卖国企这没说假话。

今年3月天津产权交易中心公开拍卖60个国企混改项目股权，最高可出让100%股权，等于是可以全卖了。

天津2019年一般公共财政收入2410.3亿元，同比增长14.4%。其中地方税收收入1634.2亿元，增长0.6%；非税收入776.1亿元，增长61.2%。

天津市财政局解释称，非税收入增幅较高，主要是盘活变现政府资产，全面推进国企混改，转让部分国企政府持有股权收入大幅增长。

而支出的呢，还得比收入高一大截，去年全年支出3509亿！今年上半年的支出数据我都还没查到。只查到收入。

天津现在实在无路可走了，只能先把家底都卖了，把地方的负债率降下来。

天津的经济自由落体式的下滑后，过去两年虽然有所回升，但还是低于全国增速。

今年上半年因为疫情，又回到了原地。

下半年会比上半年好一点，但天津的经济好转，确实任重而道远。

现在天津在人才引进这一块，也明显后劲不足了！

从2018年5月海河英才计划以来，今年8月中旬，天津市人社局公开回应说，2年多来，该市共引进人才近30万人。

2018年引进13.3万，2019年11.5万，也就是说今年到目前引进还不到5万，全年肯定不会超过10万。

大家都是奔着天津的高考优势去的。

落了户，顶多买个小房子，全家人却不移民到天津去，纯粹是为了孩子去考试的。

这从天津常住人口略见一斑。

去年天津的常住人口只增加了2.23万人。

所以海河英才对天津的经济拉动作用，可能也要远远低于预期。

天津现在落入到这个地步，大家都唱衰，弄得市场更没信心，说实话，除了高考，天津也没什么特别好的政策优势，所以让大家更加看不到未来。

天津真的需要一些利好来提振市场信心了。

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