房地产小周期则是指基本面向上向下的轮回演绎，小周期产生的本质原因在于政策引导下的供需错配。政策变化往往引发小周期，并且决定了基本面的走势，而基本面的演绎同样反过来又对后续政策变化形成指引，如此往复循环，形成了地产小周期阶段式的波动。
回顾08年以来，行政政策经历了两轮完整的政策周期，同时由于12年上半年货币周期的扰动，使得08年至今地产行业经历了三轮完整的小周期。并且，从基本面量、价两个维度来看，成交量对政策变化更为敏感，而价格受到库存传导机制的影响，对政策的反应相对滞后。地产基本面量价关系由此经历了量价齐跌、量增价稳、量价齐涨以及量跌价涨等四个周期阶段的循环轮动。
具体到14年以来的这轮小周期来看。首先，从行政政策周期来看，14年5月，央行喊话标志着本轮宽松周期开启，先后经历了限购限贷退出、二套房认定标准宽松、非限购城市首付比例下调、交易税费减免等一系列宽松措施。货币政策方面， 14年11月，央行首次降息则标志着新一轮流动性宽松，随后至16年3月，期间再次经历了5次降息5次降准。
参考观研天下发布《2018-2023年中国房地产行业市场竞争现状分析与投资战略评估研究报告》
行政政策宽松加上货币周期的强化，15年5月开始，地产基本面逐步由前期的量价齐跌过渡至量增价稳阶段，并在一二线轮动复苏的带动下，16年3月开始，房价呈现快速上涨，基本面正式步入了量价齐涨阶段。
房价持续过快上涨导致行业积攒了大量风险，政府出于保民生以及防风险的目的，20余城于16年10月重启限购限贷，正式标志着本轮行政政策周期由宽松进入收紧区间，进入17年，调控持续升级， “四限”政策在热点城市铺开落地，并且17 年9月之后，调控扩容，调控政策进一步下沉至非核心城市。
供需两端的强调控使得成交增速自16年四季度以来逐季度收窄。于此同时，值得注意的是，尽管成交增速呈现趋势性下行，但下行具备一定的“韧性”，单月成交同比增速自16年10月开始收窄，至17年9月同比首次下滑，期间经历了11个月。实际上，从15年4月成交开始复苏至17年9月成交同比首次下滑，本轮小周期成交同比连续上涨28个月，持续上涨时间段均长于两轮小周期。
回顾08年以来，行政政策经历了两轮完整的政策周期，同时由于12年上半年货币周期的扰动，使得08年至今地产行业经历了三轮完整的小周期。并且，从基本面量、价两个维度来看，成交量对政策变化更为敏感，而价格受到库存传导机制的影响，对政策的反应相对滞后。地产基本面量价关系由此经历了量价齐跌、量增价稳、量价齐涨以及量跌价涨等四个周期阶段的循环轮动。
图：房地产政策周期（行政政策+货币政策）与地产基本面量价关系图
表：08 年以来政策周期以及基本面小周期细分表
具体到14年以来的这轮小周期来看。首先，从行政政策周期来看，14年5月，央行喊话标志着本轮宽松周期开启，先后经历了限购限贷退出、二套房认定标准宽松、非限购城市首付比例下调、交易税费减免等一系列宽松措施。货币政策方面， 14年11月，央行首次降息则标志着新一轮流动性宽松，随后至16年3月，期间再次经历了5次降息5次降准。
参考观研天下发布《2018-2023年中国房地产行业市场竞争现状分析与投资战略评估研究报告》
图：14年以来，房地产政策与商品房成交增速走势图
行政政策宽松加上货币周期的强化，15年5月开始，地产基本面逐步由前期的量价齐跌过渡至量增价稳阶段，并在一二线轮动复苏的带动下，16年3月开始，房价呈现快速上涨，基本面正式步入了量价齐涨阶段。
房价持续过快上涨导致行业积攒了大量风险，政府出于保民生以及防风险的目的，20余城于16年10月重启限购限贷，正式标志着本轮行政政策周期由宽松进入收紧区间，进入17年，调控持续升级， “四限”政策在热点城市铺开落地，并且17 年9月之后，调控扩容，调控政策进一步下沉至非核心城市。
图：17年9月商品房成交面积同比首次负增长，基本面步入量跌价涨阶段
供需两端的强调控使得成交增速自16年四季度以来逐季度收窄。于此同时，值得注意的是，尽管成交增速呈现趋势性下行，但下行具备一定的“韧性”，单月成交同比增速自16年10月开始收窄，至17年9月同比首次下滑，期间经历了11个月。实际上，从15年4月成交开始复苏至17年9月成交同比首次下滑，本轮小周期成交同比连续上涨28个月，持续上涨时间段均长于两轮小周期。
表：过去三轮小周期成交同比上涨及同比下跌持续时间
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