一石掀起千层浪!
8月10日,住房和城乡建设部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》并公开征求意见。
“限拆令”即将来了。
虽然还只是征求意见稿,但其中内容和方向已足够清晰:围堵老城区“大拆大建”,限制过度房地产开发。
如何理解这份《通知》内容,我们来划一下重点。
三个“严格控制”:
严格控制大规模拆除;
严格控制大规模增建;
严格控制大规模搬迁。
三个核心指标:
拆建比原则不宜大于2【老城区更新单元(片区)或项目】;
拆除建筑面积不应大于现状建筑总建筑面积的20%【老城区更新单元(片区)或项目】;
就近安置不宜低于50%。
其一,划定老城区片区拆迁,80%的建筑面积只能“修修补补”,只有20%的建筑面积可供拆除。
举个例子,比如按照新规来,广州老城区的“老破小”,既不是违法建筑也不是危房,不可能被拆了。
以后那些高层小区,只能随时间慢慢老去,更是无法拆迁。
其二,老城区拆建比不大于2,就意味着最多拆2建1。也就是说,新建的建筑面积不能超过原有建筑面积的2倍。
也就是说,比如过去拆一个5层的老小区,开发商修建一个33层小区出来。这拆建比超过了6。
而现在拆建比要被压缩到2,就意味着拆5层的老小区,最多只能盖一个10层的房子。
如今,旧村最常见的赔偿标准是宅基地面积的3.5层,而拆建比不大于2,不仅开发商缴纳地价、税费后,赚钱甚少,还减少了给村民/业主的赔偿,谁都不愿意拆迁了。
其三,严格控制大规模搬迁。
早前,越秀五大旧改项目都有最新进展,西坑村、登峰街金贵村等异地安置区是在白云同和街附近,称“异地安置”或成越秀旧改新模式。
西坑村
“三严”+“三指标”,让房企参与老城区旧改的难度“超级加倍”。
加个最近多地的第二次集中供地被紧急叫停,广州的第二次集中供地也“没有消息”,趋于平静。
对于楼市来说,两大拿地方式“熄火”, 拉动房价的渠道变少。
传统上,我们一般所指的“老城区”是越秀区、天河区、海珠区、荔湾区。
现在,旧改利空老城区,拿到入场券的机会越来越难。
对应老城区的“新城区”(其余7区),旧改项目会不会变抢手呢?
值得注意的是,白云、黄埔、番禺三个区域不约而同严控旧改的进入门槛。
白云区严控前期工作,明确交由区属国企负责,斩断开发商借壳插手前期数据调查的可能,有效避免项目的基础数据“水分”。
政策的严控,白云区很难再出现房企控村拿项目的情况。
同样严控前期工作的区域,还有番禺区。
强调属地镇(街)作为番禺城市更新工作第一责任主体,负责组织辖区内城市更新项目的前期组织、具体实施和批后监管等工作。
并在合作企业政策中,提出了“不接受在番禺同时开展(从表决确认为合作企业时起至完成整村复建安置房建设时止)超过5个以上旧村庄更新改造项目的企业或联合体企业申请”。
目前,星河湾和升龙各拿了4个番禺旧改项目,项目数量严控政策出台后,会影响到房企后续在番禺的布局。
黄埔严控项目进度及开发商履约。
旧村改造项目合作企业因自身原因出现项目滞后、未按规定引入教育医疗资源、未按时缴纳监管资金等情形,且在规定时间内仍不整改或整改未达要求的,可启动合作企业退出程序。
还有很重要的一条是,要求加大旧改项目产业导入激励,特别是要求高标准配建购物中心,而不只是简单盖房子。
新溪旧改引入华润万象城
由于新城区大部分热门区域的旧改政策变严,因此房企想在近郊板块获得旧改项目也要经历重重难关。
新城区大部分热门区域,不能直接承接老城区的“防止大拆大建”的利好。
换句话说,两者并非零和博弈的关系。
缺少了城市更新带来的土地供应,也就是直接减少新房供应。
当下,越来越多买家了解到老城新房供应的稀缺性,发现老城区新房的价值。
而开发商也把握现在的时机,令多个新项目扎堆亮相,吸引大众眼球。
就在上周末,海珠的中旅天宸府和荔湾的广州滨江上都,都选择在乐峰广场开放城市展厅。
中旅天宸府位于海珠区昌岗中路100号,距地铁8号线宝岗大道站约250米,周围有太古仓、南方医科大学珠江医院、昌岗中路小学等配套。
项目规划有4栋46层的高层住宅楼,首推产品涵盖建面约82-122㎡三至四房,预计9月开放营销中心。(查看踩盘报告可点击👉海珠又又又有项目上新了?还是个地铁上盖盘?)
广州滨江上都,是由中信泰富与中船集团联袂打造的约125万㎡滨江项目。
项目位于广州11号环线(规划中)与佛山11号线双地铁上盖,私享2公里珠江岸线,是汇聚商务、商业、生活、策展、休闲、文化旅游六大核心业态为一体的综合体。
据悉,首期将推110-250㎡江景奢宅及350㎡企业公馆。
广州滨江上都所在地块
当然,买家没无需过分担心,因为《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》目前仍在征求意见阶段。
而且对于“老城区”的界定,《通知》暂无并没有明确范围。
后续会有怎样的发展动态,房小擎会为大家持续关注报道。
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