2019年，全国房地产行业步入深度调整期，房企在销售端和融资端双双承压，行业下行趋势明显，而深圳楼市依托粤港澳大湾区、先行示范区规划及调控政策适度调整等多重利好，在低迷行情中走出自己的独立行情，全年楼市量价齐涨，表现亮眼。

　　土地市场：2019年深圳土地市场供求双涨，分别同比上涨113%、17.7%；迎来宅地供应高峰，含深汕合作区全年共推出14宗宅地；自2016年后成交均价再攀“2”字头达21517元/㎡，同比上涨24%。

　　商品住宅市场：2019全年商品住宅成交453万㎡，同比上涨32.1%；成交均价57101元/㎡，在严格限价政策下，同比仍上涨2.45%。光明进入区域轮动，成为年度热点置业区域。全年出现9个“日光盘”，豪宅刚需全面开花，部分热点楼盘再现千人抢房局面。

　　在繁荣的数据下面，其实深圳楼市并非一片向好，市场分化格局也在不断加剧。具体从以下几个方面可以窥探到：

01  土拍市场

　　土拍先扬后抑，民企难觅，央国企当道

　　一直以来，深圳由于地域限制，土地市场供应都较为稀缺，尤其是宅地，历年以来都是“兵家必争之地”，曾经的泰禾地王更是轰动全国。

　　2019年，深圳少见的2次集中出让宅地，结果且大相径庭。6月24日深圳推出5宗宅地，迎来超80家房企相争吸金224亿元，5宗宅地全部触及最高限价，越秀地产59亿斩获尖岗山地块强势进入深圳。

　　11月深圳再次迎来6宗宅地集中出让，并采取“双限双竞”规则，参与企业仅有12家，成交地块均未触及最高限价，多为底价或低溢价成交，其中坪山坑梓地块惨遭流拍，此次深圳年末土拍冷淡收场。

　　从“史诗级土拍”到底价成交甚至流拍，竞拍条件致土地市场冷热分化，前海首次出让宅地，央国企收获丰厚。2019年成功出让的12宗宅地中，80%为央企、国企竞得，民企仅龙光集团和平安有所斩获。

　　说明：单限双竞为限成交地价、竞成交地价和人才住房面积；双限双竞增加了限普通商品房销售均价

02  商品住宅市场

　　新房成交东冷西热，核心区热点板块项目受追捧

　　2019年在政策暖风吹拂下，深圳房企紧抓市场机遇，推盘积极，全年共开盘、加推101次，主要分布在宝安、南山及光明等西部区域。深圳楼市推盘节奏加快，多盘“日光”，去化率波动走高。总体去化速度加快，库存周期缩短。

　　从单项目开盘去化情况来看，西部热度远高于东部。华强城、招商领玺、京基御景珑庭等日光项目均位于西部，东部开盘项目差强人意，如龙岗区宝昌利御景御峰公馆开盘当天去化率仅为11%，罗湖帝景台开盘当天仅去化6%。

　　全年出现9个楼盘“日光”。勤诚达正大城悦园365套房源开盘4小时售罄，深业中城192套房源遭2794个客户争抢，深汕合作区“解冻”2盘齐开，振业时代花园3小时376套房源售罄。

　　从日光盘的分布来看，主要分布在福田区香蜜湖板块、南山区招商板块、宝安区沙井板块以及光明区光明板块，城市核心区域热点板块享有规划利好，且非常受客户热捧。

　　南山区仍是豪宅主战场，地理位置优越，发展前景广阔。

　　2019年，商品房价格总体高位企稳，小幅上升；均价为 5.71万元/㎡ ，同比上升2.4%。

03  商办市场

　　住宅、公寓繁荣向上；商业、办公差强人意

　　受政策利好影响，2019年深圳住宅市场量价齐涨，公寓供求剧增，成交量大涨58%，价格平稳上涨。年末商务公寓取消“只租不售”，预计后续成交将持续上扬。宝安会展湾·中港项目登顶2019年度深圳商务公寓排行榜首。

　　深圳办公供求均呈现下滑态势，供应下滑27%，成交下滑32%，销售乏力致使库存压力进一步加大。华侨城大厦项目以超10万方成交量遥遥领先，摘得2019年度办公市场成交面积榜首。

　　总的来说，一方面由于今年来整体宏观环境影响，经济上行疲软，金融行业波动；另一方面在于深圳近几年办公产品供应井喷，整体市场供过于求现象明显，办公市场成交乏力，空置率急剧上升。

　　商业市场虽量价有所上升，但难改供过于求局面，去化压力犹存。

04  总结展望

　　2019年以来，深圳在全国房地产面临下行压力市场环境下，土地市场、商品住宅市场量价齐涨，核心区域重点楼盘大受追捧，瞬间秒光，成为全国市场的一抹亮色，但在繁荣楼市数据下，分化格局愈演愈烈。

　　展望2020年，深圳楼市调控“维稳”主基调不会改变，已出台的利好政策将继续影响市场；前海扩容、深圳湾+概念规划等或将出台；地铁6/8/10/4号线北延线、3号线南延、20号线预计2020年开通等轨交计划逐步兑现，将进一步刺激深圳楼市，成交量有望进一步增加，房住不炒基调下价格稳中有升，核心区域及规划利好的新兴板块持续向好，区域热度分化仍将继续。

　　以上内容选自《2019年深圳房地产市场年报》

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