上一期为大家分享了干货 | 餐饮开店，小白必知（选品篇），也说明了加盟家在接下来很长时间内将推出适合于小白的干货知识，当然不管我们以何种形式给大家带来分享，初心不变，就是帮加盟商开一家赚钱的店。

有这样的一句话：做餐饮，选择比努力要更重要，这里的选择就涉及到开店的选址问题。麦当劳CEO曾经说过，餐饮最重要的是三件事：选址、选址、还是选址！

选址是餐厅开店的开端，是重中之重，选址复杂又艰巨，即便是有经验的餐饮老司机也常常会犯错误，更不用说餐饮小白了，谈及选址基本上就是满脸的马赛克。

那到底又该如何选择地址呢？上周，我们的专家老师在加盟家的社群里分享了“从0到1如何成功选出一个优秀的店址”，获得了受众的一致好评，下面我们就带来分享实录：

各位餐饮人和即将成为餐饮人的群友，大家好，我是加盟家尹关平，今天我来跟大家分享餐饮选址的心得。

我们先来看一组数据，2018年新开餐厅311万家，超过60%是加盟开出来店，年复合闭店率大于100%。而在这些倒闭的门店中有很大一部分是被快招坑骗的加盟店，导致闭店死亡。另外还有很大一部分闭店是因为店址没有选好，导致生意惨淡，竞争力不足，最终慢性死亡。

那么到底如何选址？选址前到底该做哪些呢？

先选址还是先选品

首先我先来颠覆一下大家的观念，很多人是不是都认为先选好品类再进行选址呢？我相信答案是“是的”。我想说的是，如果要提升自己开店的成功率，你要做的事情是先选址，后选品。为什么这么讲呢？我来跟大家剖析一下这个问题。

我举个例子来给大家解释这个问题。如果你要加盟一个品牌力大的品牌，这时候你先选好了品类、品牌。然后这个时候根据品类受众去选址，但是因为受品牌和品类的限制。同时这个时候你更多的会考虑品牌影响力因素。往往因为这个你选到的都不是最优店址，举个例子你最后选的店是90分，很多人会认为这个品牌的影响力能够弥补这10分的差距。很多人可能会不相信，但这个确实是我们根据大数据分析和市场反馈拿到的很多现实案例情况。

但是并不是说先选品一定就不能成，大家不要误解，在这里我只讲成功率和容错率的问题。先选址还是先选品本身没有一个确定的答案，只是从专业性来看，先选址后选品容错率更低一些。

ok，上面呢只是给大家普及一个容错率更低的方式。接下来我们分析如何选址，在选之前要先做些什么。

根据圈层理论划定最优商圈

第一，选址要按照区域—城市—商圈—街道/shoppingMall—铺位的先后顺序进行审查。在这之中根据区域、城市再结合当地的人均GDP、人均消费、外卖热力图(可以找一些第三方的服务进行查看)划定商圈，划定商圈后再根据1.5km圈层理论来反推我们具体要选出的店址街道。

什么是圈层理论呢？就是在你的店铺周围1.5km半径内是你主要服务的消费者，因为做餐饮大家记住，抛开一些景区，高铁站，飞机场这些快消场景，复购是决定你生死的成败因素。所以你要服务号你店铺周围1.5km内的消费者。把1.5km分成三个圈层，店铺周围500m半径内是你的自然流量，靠的是你门头、产品吸引。而500m-1km这个范围才是你要花大精力去挖掘和培养的消费者范围，不夸张的讲，你要花80%-90%，甚至更高的营销精力在500m-1km的半径范围。

举个例子，赶上十一国庆，你店铺做营销活动，满100减20，并且还送3瓶啤酒，这个时候你的宣传单页要发在哪里？在你的店门口发？ 还是跑到3km以为的地方发？ 显然都不是你要发力做的事情。最佳的引流范围路径应该是500m-1km的半径范围内。而1km-1.5km你要花5%-10%的精力去做。这些区域以及1.5km之外的半径范围，你的发力点可能就是外卖了。1.5km之外的消费者就要做好线上，包括美团、饿了么和大众点评。

了解了圈层理论以后，我们来反推店址，结合在0-1km之内的受众人群分布、人流量、人流动线、有效人流量、进店人流量，我们就可以再细分把我们在地图划定的商圈范围再缩小。

收集信息验证地址是否适合开店

第二，再次缩小了商圈以后，我们要去详细的分析商圈的具体情况，商圈的成熟度，商业发展情况，竞争品牌分布这些信息。这些信息收集了以后你可以明确并验证我们前面划定的这个商圈是否适合我们再开店。

我们假定这里的商圈成熟度以及商业发展情况都非常好，那么我们接下来要做的事情就是要结合你的单店营业面积再细分可选的街道和位置，明确了这些以后，再选择具体店铺之前，你要考虑的非常重要的一点就是，你考察的那些店铺的门头是否有足够的位置，并且是否能够清晰可见。这个非常重要，前面我们讲了圈层理论的500m范围内不需要你花太大精力去做，那是在后期营销，但是前期门头的设计决定了你500m范围内的消费者是否愿意进到你的店内。

对于门头，我要重点讲一下，一个餐饮店的门头留给消费者的获客时间只有3秒，也就是说你的门头必须要在3秒内能够让消费者看清你是做什么的，有什么特色。切记不要去搞那些稀奇古怪的设计在你的门头上，比如一些餐饮店的门头搞了几个字，99%的人不查字典都不认识这几个字，并且品牌后面还不跟上品类名，那谁知道你是做什么的，卖什么的？

门头的设计后面我们会专门拿出一期时间来讲。我们接着来讲，门头选好后，你要考察的是这个单店的营业面积、内部结构、电力容量、排烟排污、上下水情况、消防安全情况。先不要着急去谈钱，这些都考察后以后再谈钱，你也不想以后三天两头被消防、环保找麻烦吧。

门店租赁需要谨慎再谨慎

ok，到这里已经基本把你的店址确定下来了，这个时候要去谈钱了。不要盲目去谈，如果你没有熟练的门店谈判技巧，最好找个懂行的朋友来帮你谈，因为，这个也很重要，决定了你的利润率。

在门店租赁谈判中，我给大家一个建议，你的门店最好租赁合同时间，结合整个餐饮行业大数据分析，最好在五年左右为最好。一方面可以有保障你刚开一两年，正在事业上升阶段，店主来找你事说要收回房子不跟你续租，另一方面也保证了你所做品类如果有窗口期，或者商业环境有所变动带来的影响。

这个时候需要注意不要着急交钱交定金，因为你还没有选品呢。选品是有周期的，这个周期可长可短，这个周期内的店租可没人给你承担。当然你可能会问那店铺不等人啊，这个是对的。所以你不要只谈一家店，并且你的谈判技巧要足够高超，让业主或者中介给你留出一定时间的空置期。

然后如果你初步谈好了店铺租金了，那么最后你要做的事情就是选品了。这个时候根据你所选店铺周围辐射的人群（学校、社区、写字楼、工厂），以及这些人群的人群画像分析，结合当地的口味特色，选择一个适合这个店址的品牌/品类(选品我们后面也会专门开设一期课程)。

最后就是财务测算了。基于这时候你可能还没有确定品牌，你可以先去考察你的同品类竞品的客单价和日均客流量。大概估算出一个你自己的盈利模型。包括主营业务收入测算，主营业务成本测算，主营业余费用测算，主营业务利润测算。结合整体测算情况来分析你的收入是否能够承担你的租金。

告诫大家，如果你是自己做品牌，不要认为你只开一家店就不用像大餐饮企业那样去做做好你的盈利模型设计了。反正花多少钱，赚多少钱都有数就行了。你一定要分析出你的店铺的毛利率是多少，净利率是多少。外卖占比多少，堂食占比多少。我给大家一个行业大数据，一般快餐店的净利率是5%-10%之前。外卖占比是15%-30%之间。如果你的单店做不到比那些大的连锁餐饮的利润率高，如果他开在你旁边了，你拿什么竞争？这个问题希望大家要着重思考一下。

好的，今天的内容分享到此就结束了，感谢大家的聆听，我们下期再见。

餐饮店选址的十大注意事项

1.避免在马路过宽的车道两遍开餐饮店

2.尽量避免在“阴阳街道”的阴面(坐南朝北：一侧生意很好，一侧门店都很少)开餐饮店

3.避免餐饮店门前有障碍物导致门头会被阻挡视野

4.人流多的不一定生意好，要有效人流多生意才好

5.避免宰客式消费，餐饮店的利润来源主力军是复购消费者(景区、车站等除外)

6.认清“酒香不怕巷子深”的现实，除非做到“人无我有，人有我精”

7.同行的生意好，你的未必就一定好，要搞清楚他们是靠什么好的，品牌？口味？服务？

8.“只要地点好，就不怕租金高”这句话是相对的，要用自己完整的财务测算模型测算出自己未来的利润做综合分析

9.避免把地域差异的口味产品跨域开店，除非你做了适合当地口味的革新和你有足够的品牌影响力

10.避免在行业商圈内做创新，比如在服装一条街开餐饮店，在餐饮一条街开宠物店，一个街道商圈都是自带目的属性的