未告知父亲在家去世，男子出租“凶宅”被判退租，律师解读

在大部分人的观念里，“凶宅”是发生过自杀、谋杀等非正常死亡的房屋。亲人在家因病去世，这样的房子算不算“凶宅”？2022年6月，沈阳中院就审理判决了一起亲人在家去世，房东没有告知租客，结果被判返还租金的案件。

7月26日，上游新闻记者在中国裁判文书网上查看了相关判决书，并采访了曾经承办过“凶宅”案件的广东平威律师事务所主任律师张卫平，他对案件进行了解读。

死人房屋引发矛盾

按照中国裁判文书网上公布的案件相关判决书，该案的源头是2021年11月16日，任女士在沈阳市法库县晓东街某小区租赁了一套房屋给父母居住，缴纳了一年的租金7000元、押金1000元。11月20日，任女士一家从小区住户处得知，房东彭先生的父亲曾在该屋内去世，且多日后才被发现（记者注：法库县法院调查确认死者1月4日因病去世、1月24日才被发现）……

任女士联系彭先生，以该屋为“凶宅”为由要求解除租赁合同，彭先生却以该房此前曾出租过，双方签约时任女士未提出问题，拒绝了这个要求。

沟通无果后任女士在2021年12月8日将房东告上法庭，她对该房的描述为：“2021年11月20日得知诉争房屋曾死过人，而且死亡十多天后才被发现，发现时尸体高度腐败，属于‘凶宅’。”她要求房东返还租金7000元、押金1000元，违约金583元、中介费583元，共计9166元。

二审判决书

一审法院法库县法院认为：“房屋租赁合同签订前，出租方应向承租方告知房屋租赁前的相关情况及租赁注意事项等，履行告知义务，使承租方对房屋的租赁有选择权。本案因被告与原告签订合同时，未告知对方其父亲去世多日才被发现的事件，违背了诚实信用原则。此房屋虽然在物理层面上没有瑕疵，但是承租方在使用特别是休息时难免会产生忌讳或恐惧心理，因此案涉房屋影响承租方正常居住使用，房屋租赁合同目的难以实现。被告出租此房屋违背了公序良俗原则，原告要求解除租赁合同应予支持。”

一审法院判决为：一、2021年12月8日起解除原告任女士与被告彭先生签订的房屋租赁合同；二、被告彭先生于本判决发生法律效力后十日内向原告任女士返还租金6572.47元（记者注：扣除了22天房租427.53元）和押金1000元；三、租房产生的水、电、气、电话、有线等费用，由原告任女士承担；四、驳回违约金、中介费等其他诉讼请求。

二审免除租金

因为对一审结果不满意，任女士和彭先生都发起了再审申诉，二审在沈阳市中级法院进行。二审期间，双方都未提交新证据，沈阳中院对一审法院查明事实予以确认。

沈阳中院在判决中称：“房屋内发生过死亡多日后才被发现的事件，一般会引起人们恐惧、忌讳等不良心理感受，该因素对承租人能否承租及正常使用房屋会造成一定影响。彭先生在出租房屋时并未向任女士告知房屋的以上情形，一审法院综合全案事实及风俗习惯，认定自任女士起诉主张解除之日双方解除房屋租赁合同并无不当。”

不过，鉴于任女士在签订租赁合同后第四日即向彭先生提出异议，沈阳中院认为应当免除租金和水、电、气等相关费用。因此二审判决为：彭先生于本判决发生法律效力后十日内向任女士返还租金7000元和押金1000元；租房产生的水、电、气、电话、有线等费用，由彭先生承担。

对于这起发生在沈阳的案件，张卫平律师认为：“法律上的确没有‘凶宅’的定义，这种没有法律规定的情况，适合按照民众约定俗成的习惯予以裁判。‘凶宅’的确物理价值不会贬损，可是会对租客任女士及家人心理造成一定影响，导致抵触、恐惧的心理，所以法院认定是合理的。具体来说，本案认定的理由不在于房东父亲是正常死亡或非正常死亡，而在于房东彭先生没有如实披露房屋有过死人事件的事实，这个关键性事件，足以影响到房屋承租人心理及是否承租的决定，所以法院判决其返还是合法有据的。”

律师：发生正常死亡房屋也可能是“凶宅”

一般人认为发生非正常死亡的房屋是“凶宅”，房东彭先生的父亲是因病正常死亡，为何还会被认定为“凶宅”？张卫平律师分析和时间有关：“本案中的所谓的‘凶宅’，不是说这个屋里发生了非正常死亡，而是房东父亲死亡20天才被发现。这种情况，一般人心理都无法接受，所以法院认定该房屋为‘凶宅’，这也是依据中国人普遍的心理状态认定的。”

二审判决书

如果房屋有亲人正常去世，房屋又需要出售，如何避免成为“凶宅”？难道真要像江苏苏州的法拍“凶宅”那样，开拍前进行24小时试睡直播？张卫平认为，普通的房屋没必要这么做，“‘凶宅’与否关键是看普通民众对这个房屋的认识，我认为即使是正常死亡，房东也应当如实告知租客、买家，用真诚的态度讲明事实的真相，争取得到对方的认可。”

鉴于现在有关“凶宅”的案件不断出现，张卫平律师提醒广大消费者：“不管是租房还是买二手房，首先不能贪便宜，明显低于市价的房屋肯定是存在问题的，即便不是‘凶宅’，都有可能是纠纷房屋；其次要上网搜索该房屋所在小区，看是否发生过非正常死亡案件；接着再到小区实地查看，向邻居、保安、派出所民警等知情人打听房屋信息，确认没问题后才签约。”

上游新闻记者 赵映骥 实习生 彭星 图片源自 裁判文书网