长沙"二房东"违约转租商铺 房东能"赶走"租客吗？

原标题：长沙“二房东”违约转租商铺，房东能“赶走”租客吗？

记者 | 满延坤 实习生 | 熊方杰 赵小晴

近日，市民徐先生（化名）通过今日头条长沙频道“头条帮忙”入口向潇湘晨报晨意帮忙记者反映，他与另两人合伙买了两层楼的商铺并与承租方签了合同，合同未到期，承租方便解除了合同，但只退回了楼上商铺，楼下的商铺却没退回，这是怎么回事呢？徐先生希望楼下商铺退租，他们才好安排整层出租事宜，但楼下商铺并非与他们签订合同，而是从此前的承租方手中租房，且还有4年多才到期。也就是说，承租方成了“二房东”。

这起“麻纱”事，还得从2018年说起。

2018年，徐先生和另外两人合伙买了金茂梅溪湖楼盘的一间商铺，成了房东。该商铺在购买前，已被开发商租给了永妍国际造型护肤养生SPA（以下简称“永妍国际”），此后徐先生等人与永妍国际签订租赁合同，商铺在被出租时，一层已有兰州拉面店在经营。

△徐先生等人购买的位于金茂梅溪湖的商铺

房屋租赁合同显示，商铺位于该楼盘16栋06号，共两层，建筑面积345.59平方米，合同签订日期为2021年4月1日，商定续租期限为5年。“店家负责人换了几个，合同也签了几份，内容都是一样的。”徐先生称，此前因为股权变化，陈先生成为了永妍国际大股东，合同内容没有变化，之前签订的合同里面就有写“不得分组、转租”。

近一年后，2022年3月，永妍国际的陈先生给徐先生等人发来解除房屋租赁告知函，当中提到：因装修老旧和经济下滑等原因，将于2022年3月13日起不在承租该商铺，并于同日解除房屋租赁合同。

△承租人陈先生发去的《解除房屋租赁合同告知函》

△房东发去的回函

3月13日，徐先生等人为陈先生发去回函，当中提到：根据《房屋租赁合同》约定，陈先生应在收到本函之日起3日内将两层共345.59平方米的房屋全部腾空，包括兰州拉面门店。事实是，兰州拉面店一直在经营。

“当初合同里面也说了，乙方不得分租、转租，我这个商铺是整租的，现在理发店搬走了，为什么楼下的拉面店还在？”徐先生提出了疑问。4月23日，潇湘晨报记者来到金茂梅溪湖，发现徐先生等人购买的商铺共两层，除二楼外，一楼为兰州拉面店，旁边是通往二楼的楼梯间。

该拉面店负责人马先生解释，他们2016年花28万元转让费从同行接手的这家店，“房东将店铺买下来时，我们已经租在这里了。”马先生表示，他们一直是和理发店（即永妍国际）签的合同，租金也是给的理发店方，还有4年半的期限，“我们没有直接和房东打过交道。”马先生透露，4月9日，房东将门店停水停电，造成店内牛肉等食材坏掉，损失达4000多元。

△房东为兰州拉面店发去的《关于要求腾退房屋的通知》

△房东与永妍国际签的《房屋租赁合同》部分内容

永妍国际陈先生表示，因为生意不好，所以门店被搬离了。“我们是从别人那里接手的店，兰州拉面在我们接手前就已经存在的。”他告诉记者，房东要求一定要整租，“我当时实在没找到铺位，不然我不会租在这里。”陈先生透露，在签合同之前，房东已经知道兰州拉面的存在，“为什么他们不去出手，而是逼得我们去和兰州拉面签这份合同？”

对于陈先生的说法，徐先生予以否认：“这本来就是续签合同，和原合同一致，不存在强迫一说。”目前，徐先生等人已将另两方提起上诉，正在排期开庭。另两方均表示，将等待法院宣判。

湖南睿邦律师事务所执行主任刘明认为，如果租赁合同中已经明确不能转租，则理发店进行转租的行为构成违约；根据民法典第七百一十六条的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。根据该规定，拉面馆如果明知该门面不能转租，仍租赁该房屋，出租人可以要求解除合同，拉面馆应当将门面返还给房东，相关损失拉面馆可以找转租方承担。