“我来爷爷家，这里都是一片农田，全是土，又脏又乱。那时候，我就问我爸爸，为什么爷爷非得选这个破地方？
“因为这里便宜，其他好的地儿没得选。”
“我记得好清楚，候和老豆去冼村的爷爷家，真的是乡下，出去玩，回来都是一身的泥巴。”
这个又破又郊区的地方，就是冼村。
沧海桑田，谁能想到，借助珠江新城的东风，冼村变成了人人羡慕的“钻石村”。
| 珠江新城，就是建立在这片稻田之上
不过，另一个让人没有想到的是，冼村一拆就是10年。
| 冼村改造，2018年图片
2019年10月，珠江新城冼村股东大会高票通过了一项决议：扣除未签约者的相关分红和福利待遇。
此时，距离2009年冼村整体改建工作启动，已经过去了十年。
在这场不记名投票里，3868人到场，3652名股东同意，不同意216人。不可否认，从这场对留户守的“经济裁决”中，不难看出民意与主流。
| 冼村
目前，珠江新城冼村整村拆除率超90%，签约率92%，有村民早已入住回迁房。
不过，硬币的另一面，10月份这场股东大会的召开，也将冼村各方利益诉求、矛盾冲突公开化，改造进入到了最难的深水区。如何平衡处理涉及面广、情况复杂、诉求多元的利益格局，成为摆在各方面前的难题。
|2019年8月冼村回迁房亮灯
图片来源：网络
今天，我们就来关注，冼村为数不多的留守户，听听他们的想法与诉求。开头的那一段，就来自今天的主角自述，为了避免个人信息泄露，就暂且叫他力哥。
| 冼村力哥是一位80后，他还小的时候，珠江新城还没有开建，对于冼村，对于农田，记忆尤新。在冼村的房子，是他爷爷的。但他爷爷并不是冼村人，通过政府的单位福利房，落户这里。当初，拿着这笔钱，有好几个地方可以选，不过因为冼村便宜，便选了这里，简直是命运的安排。力哥家的房子，是一个套间，面积约80来平，面积不大，但是也不小。与村民的集体土体不一样，力哥家的房子持有的是国有产权的房产证。
| 冼村先说一下观点，对于冼村改造，力哥是支持的。“房子确实很旧了，改造于自己，于大家，于城市发展，都是好事来的。城中村的村民，很少有人住在村里，大家有钱的都搬出来了，这是事实。”力哥说道。另一方面，力哥也是城市更新一线从业者，对广州旧村改造政策、流程、程序滚瓜烂熟，了然于胸。改造与被改造的角色互换，让他对于城市更新与别人有不一样的角度和看法。而且，更重要的是，在冼村拆迁谈判中，他可以从对方的谈话中，站在专业的角度，看对方的诚意如何。有些话术，骗得了行外人，但是唬不住他。
“2016年，开发商的人找到我们，劝我们弃房（即放弃回迁安置，直接拿货币补偿）。我问什么价位？他说按2009年的价位，即8000元/平。”力哥边笑边说道。
| 航拍视角下的冼村
其实，约谈力哥，最核心的话题，便是他们家的利益诉求。对于这一点，力哥也没有避讳，就是希望能够得到公平、合理的安置或者补偿。“这笔资产，对于我们来说，只算是锦上添花。没有狮子太张口，没有满天要价。”力哥继续说道。
|冼村回迁房，经过简单装修，真漂亮那么，怎样才算公平、公正？简单归纳，力哥的诉求，主要有两个（注：仅代表个人，并不代表全部留守户）:其一：弃产可以，要有合理的货币补偿。现在开发商提出走市场评估，按照市场价补偿。不过，在这里又有了一个问题。
冼村位于石牌以南，猎德以北，杨箕以东，员村以西。冼村西北方向靠近六运小区，南靠珠江新城心语花园。
前者均价4.7万/平，后者价格8-10万+。假如按照周边市场价回迁，是选六运小区作为评估对象，还是心语花园？
这需要双方协商。“从冼村在珠江新城的位置来说，我们家更倾向于后者。”
|冼村大概位置图，仅供参考
其二：回迁安置也可以。不过，因为力哥家拿的是国有证，房产证，回迁的，也必须是国有证，房产证。（穗府规【2017】18号文可参照）
然而，整个冼村目前的回迁房大部分都是集体土地性质。按照现行政策，有集体证的房屋，没有使用年限，房屋也不能上市流通、买卖或抵押。这也意味着，要满足力哥的要求，冼村旧改还需要面临土地转性的问题。对此，一位不愿意透露姓名的相关人士称，对于冼村持有国有房产证的回迁户，项目方给出的方案是：整体回迁到一栋楼上，通过后期补缴地价的形式，走流程，完成土地转性。不过，要想完成土地转性，还需要征询业主的意见。关于这一点可参考沥滘旧改国有证和集体证的投票表决。“开发商的条件，我是了解的，但是一栋建筑的规划、土地转性不可控因素太多，土地性质，规划，能说改就改的吗？”这是力哥对于回迁安置不放心的地方。
|冼村回迁房，经过简单装修
由于历史原因，冼村旧改补偿方案（不方便公开），其依据的是《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》，按照有证面积“拆一补一”为准则。其中，针对力哥这种，外地非村民在冼村建设有房屋的，采用复建安置，复建安置必须服从村集体的统一安排。安置面积按建筑面积计算，上楼居住期间不享受冼村村民所享有的一切福利待遇（包括在日后旧村改造产生利益时的福利和利益分配资格以及村民享有的物业管理待遇等所有优惠和福利）。为了争取到自己的合法权益，这也是他们家坚守至今的理由。
| 冼村其实，从2016年天河区发文宣布冼村旧改全面启动，这四年间，冼村已经有了太多的变化。当中的机遇和幸福，相信身处其间的每一个人都能深切感受到每一个变化。我也试图去采访一位已经回迁的冼村村民，对于留守户的意见，不过由于牵涉敏感，冼村村民表示无话可说，也不愿意多说。“相信我们党和政府，现在是最公平公正的年代。”
|冼村回迁房，经过简单装修
回到旧改本身，城市更新实质上是对于城市空间结构的重新布局、土地资源的重新开发、经济利益的重新分配和区域功能的重新塑造，各方利益诉求在多元格局里如何能够达到平衡，这需要智慧，也需要政府的充分保障。好比如，有人冲到你家里，二话不说，丢给你一笔钱，说要拆你家，你什么感受？类似的注脚，或许用一句话，来形容再合适不过：知我者，谓我心忧；不知我者，谓我何求。（文/贝吉塔）
广州房产2019-12-12 10:39:53
