我是广叔谈房，资深 房产投资专家。你相见恨晚的 买房导师，目前为提供买房解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：广叔您好！关注您的房产信息很久了，现迷茫之中有几个问题想向您请教。刚卖掉永和一套大两房在等过户，可套出180左右，想入手黄埔香雪三房，预算又不够（二套5成首付）。我们俩夫妻外地户口，在万科里享家附近上班，年收入25至30万，名下无贷款，有黄埔6年社保。另有新塘锦绣天伦一套南向中层大三房在挂盘，但一直没有诚意客户来谈价格（自认为价格在同 小区算优惠，我的户型朝向楼层都可，就是单边位靠茅山大道会有点噪音）。现有两个方案，您帮我看下哪个合适：
1、不卖天伦，180首付5成买金梦77平小三房或时代81小三房（均在挂320）或凑一点够雅筑总价360左右95平三房。
2、等天伦卖出，可凑410左右，240万 首付贷160万入香雪中海或金梦三房，余170全款买永宁佳兆业或附近 楼盘小三房自住。这个方案是考虑到我儿子在佳兆业附近开发区一小上学，9月份四年级。我女儿三年后一年级，也可找关系入本小学，教育质量尚可。
1方案等年前 首付款凑齐可入收， 买房 周期短，2方案等天伦卖出，按这个情况什么时候能出手心里没底。您觉得我必须卖吗？或者您还有更好的建议，求指点。
回答：你好。新塘锦绣天伦如果不自住是可以出手 置换的，但短期可能难出手了， 挂牌量太大，需求极其有限。具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！
提问：新人首问，广叔，我在粤垦路瑞心苑一套二房，还清贷款， 楼龄20年。在南沙一套 公寓，佛山一套公寓。现在想 置换一套三房，总预算550万以内， 月供1万。想问一下：
1.目前 二手房买卖是不是很难贷款？瑞心苑继续持有还是 置换？
2.从自住兼房产增值的角度，购买黄埔还是南沙更好？不考虑上下班的区域，因为马上退休。
3.看到白鹅潭雅居乐天际复式房，有点心动，不只是否可以考虑？
回答：你好。
1、贷款 周期较长；瑞心苑短期拿一下也没问题， 改善 置换可出手； 公寓价值不大。
2、建议考虑黄埔；南沙需要中长期持有。
3、雅居乐天际兼顾自住可以考虑的，景观好，未来白鹅潭也有潜力
提问：广叔，你好最近 中介给我推了一个万科翡翠东望的内转房，这个说是 开发商自持5年，也就是我买了后，需要等5年才能 网签，办证，而且还要全款，但是价格低于市场价很多想问一下广叔，这种开发商的内转房安不安全，如果买的话有什么要注意的么？
回答：你好。万科翡翠东望可以考虑。全款主要是没有杠杆，但如果折价还可以的话也可考虑。跟 开发商签问题不大。
提问：广叔你好，【新人提问】我们在白云居住，预算400-450w，半自住半投资，带学位，小孩2年后上小学。
1. 白云区集贤苑，塔楼1999年建，带幼儿园，小学，初中学位。
A, 顶层，南向，主人房出阳台，4房，实用面积90%，价格低市场3K每平，值得考虑吗？
B,5-10年后 置换是否有接盘？以后是否能 按揭，能贷几成几年？
2，白云岭南新世界，锦云峰，云山诗意，集贤苑，金沙洲，千灯湖，目前排序，哪个最优？
3，锦云峰2房87平，集贤苑120平，哪个最优？
4，另外预算400-450w，持有10年，带学位，3房以上，广州其他区域有优质 楼盘推荐吗？谢谢广叔！！！
回答：你好。
1、集贤苑有一定楼龄了，但外观保养得还可以，还能持有短期三五年吧；顶楼是有一定折价，自住可以考虑的。贷款年限一般为50年-楼龄。
2、岭南新世界，次选锦云峰
3、根据自己需求选。自住当然是大面积要好，自住也是一种价值。纯投资建议建议选楼龄更新一点的前者
4、还可看看：具体价值高的板块及 楼盘分析，详见知识星球内部。
提问：广叔你好，新人首问，我想问一下想在番禺置业的话，万博板块的辐射程度能去到哪里，无房无贷，想买一套房兼顾自住 保值，180左右大面积，最近在关注思科智慧城以及珑翠，祈福名望天下，这几个 楼盘感觉也没有越秀和樾府那么火。不知广叔如何建议。
回答：你好。思科智慧城和祈福离万博还是有点距离的；越秀和樾府地理位置优越，可以做优选考虑。我不知道你预算总价是多少？如果是自住，次选考虑祈福名望天下， 配套方面也还可以；或看看万博的二手次新，如：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！
提问：谢谢您这么快就回复了，太惊喜了想继刚才的问题补充问您一下，请问广叔，您觉得牛奶厂那个位置不算 税费大概多少钱入是比较合适算是笋的呢，同时因为现在只有少量户型可以交易，据说明年可交易的会多些，我要等吗？还有兰亭盛荟和美林湖畔花园等到大概什么价位或者什么阶段入会比较合适呢，谢谢您关注到我的问题
回答：你好。市场价9~9.5折都可以；如果是自住长期的可以不用在乎一时得失，看到喜欢的直接入手。兰亭盛荟、美林湖畔花园这种有合适可以买。
提问：广叔好，新人首问。目前自住一套2房，在海珠聚德那块。上班在珠江新城。生活便利上班方便，但就是最近观察，我这房子房价已基本到顶，2-3年没怎么涨。想 置换3房+投资。小孩已在附近上小学。麻烦给些建议
1. 50万的首付，是否有二套 小户型房投资的建议，比如 公寓或其他。如有就不考虑 置换
2. 卖掉现在住的，期望总价在450万以内的新三房，像南站星瀚如何？或者海珠什么盘合适，或者万博还能否有合适价位的盘，或者其他类似介绍 新房或次新房。主要目的是能继续+自住。
3. 目前只去看过星瀚，不知未来5年是否南站板块能发展起来。
4. 因小孩还在小学，就算 置换也还会继续在目前地方附近 租房， 新房可以周末住。5年后小孩初中，再决定看是继续住还是再次置换，所以期望发展空间较大
回答：你好。1、50首付没有好的推荐，名额宝贵，买了只会占用、浪费名额，后期想出手都难，还可能倒贴。 公寓不建议买。
2、南站星瀚不建议买。周围环境 配套都很差，起来没有这么快的。
3、如果是5-8年可以考虑。
4、450可看下二手次新：科学城：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！
提问：广叔，您好，天朗明居有两套小户型，是否出手 置换天健上城或者等待天河一品，保利天汇怎么样？珠江花城，万科城市之光，黄埔花园怎么排？
回答：你好。天朗明居有一定楼龄了，小2房优势也不大， 置换到天健上城、天河壹品没问题。保利天汇周围环境还不是很好，高速路有一定噪音，但也可考虑；珠江花城，未来旧改周围 配套还会有 改善，也可考虑的。万科城市之光，黄埔花园都没问题。如果是纯投资，保利天汇、珠江花城这种未来增量要大一些，但短期住着不是很舒适；兼顾自住万科城市之光，黄埔花园。看预算多少吧。
提问：广叔，您好！投资的，预算首付300万，南沙和横琴，您觉得哪里更有潜力？建议投资哪里?横琴 住宅少，房价约6万多，如果建议南沙的，劳烦广叔推荐一两个 楼盘
回答：你好。南沙需要做好中长期准备；建议考虑横琴，珠海目前处于上升通道。可看下：具体价值高的板块及 楼盘分析，详见知识星球内部。
提问：新人首问：广叔你好！目前想买 第二套房子，手上有首付120w左右，我在天河珠江新城上班，我老公在融创文旅城附近上班，我们想在花都买一个自住+投资的房子，是买融创的二手房还是买恒大悦府的 一手房好呢，或者是否有其他推荐？另外如果买二套房是用 公积金好还是纯商贷好？
回答：你好。花都结合自住可以买；重点考虑融创二手，各方面都要好很多；不知道是否还有贷款未结清，结清可以5成；建议使用纯商贷。还可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手 把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。
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广叔谈房2021-07-25 15:51:06
