界面楼市南京

图片来源：视觉中国

近日，住房和城乡建设部官方网站发布信息，现批准《建筑结构可靠性设计统一标准》为国家标准，自2019年4月1日起实施。其中，第3.2.1、3.3.2条为强制性条文，必须严格执行。

本标准修订的主要技术内容是：

1、与《工程结构可靠性设计统一标准》GB50153-2008进行了全面协调；

2、调整了建筑结构安全度的设置水平，提高了相关作用分项系数的取值，并对作用的基本组合，取消了原标准当永久荷载效应为主时起控制作用的组合式；

3、增加了地震设计状况，并对建筑结构抗震设计，引入了“小震不坏、中震可修、大震不倒”设计理念；

4、完善了既有结构可靠性评定的规定；

5、新增了结构整体稳固性设计的相关规定；

6、新增了结构耐久性极限状态设计的相关规定等。

其中，普通住宅、地下室钢筋含量都将有所增加；并增加了地震设计状况，对建筑结构抗震设计。

这意味着，自4月1日起，建筑成本将提高几十万元，购房成本也将增加了；设计的住宅质量将更高。

解读：

一、钢筋含量的增加助推建筑成本的提升

与旧规相比，一个重要的变化是γG恒荷载分项系数由1.2调整到1.3；活荷载分项系数由1.4调整到1.5。

提高荷载意味着提高了建筑的安全系数。最直接的影响就是钢筋含量增加了！上述两个系数的提高，将导致普通住宅钢筋含量将增加5%，地下车库钢筋含量将增加10%！建筑成本将提高几十万元。

二、未来住宅的安全得益于增加了地震设计状况

增加了地震设计状况，也就是建筑结构的抗震设计；引入了“小震不坏、中震可修、大震不倒”的设计理念。这意味着以后设计的住宅将更为安全。修改之后上述2个分项系数基本跟欧美国家当前的水平相当了，将来我们建筑的安全性和可靠性更高了。

举例如下：

普通住宅部分：

钢筋含量将增大5%，

住宅部分钢筋含量原来约为50公斤/㎡，将变为50*1.05=52.5公斤/㎡，

钢筋按5000元/吨计（含人工费），

则普通住宅每平方米造价将增加2.5*5=12.5元。

地下车库：

钢筋含量将增大10%，

地下车库钢筋含量原来约为120公斤/㎡，将变为120*1.1=132公斤/㎡，

钢筋按5000元/吨计（含人工费），

则地下车库每平方米造价将增加12*5=60元。

地下车库占整个小区建筑面积的1/4，所以对项目的造价影响巨大。当然也许会有人疑惑：系数提高后，是不是表示地震时房子更安全了？专业解释：系数提高只是荷载提高，抗震级别并未变化。

全国大部分城市房屋建筑造价年均涨幅约5%

这对房企来说，可谓是喜忧参半，因钢筋含量提升，意味着造价提高了。而近年建材本身也在涨价，这将使造价成本更高了。

近年来，全国大部分城市房屋建筑造价（造价指当年房地产开发企业房屋竣工价值/房屋竣工面积。）水平均呈现逐年上涨之势，2016年一、二线城市造价的中位数值约为3522元/平方米，半数城市造价水平超过这一标准。

另外上海、南京、苏州，杭州、武汉、宁波和成都等热度较高的城市房屋造价持续处在平稳上涨通道，增长幅度在5%~6%之间，而南京平均增速在8%左右，增长最显著；仅西安一城2016年造价微降1%。

另一方面，新增年轻建筑工人不足，进一步推高建筑行业人工费成本，使得成本总费用增加。

以此来看，实际房屋造价涨幅只可能更高，因此未来房价的成本推动压力将会十分显著。

那么问题来了：

1、未来房价会不会上涨？

2、部分开发商会不会“偷工减料”，房屋质量会不会反而越来越差？

一、就南京而言，相较于房子的造价成本，地价才是影响房价的主要因素，地王项目地价成本占比超60%！

注：考虑到当前入市项目多为2016年成交土地，故楼板价采用2016年数据，2018年造价是根据这些城市近5年造价复合增长率预估，商品住宅均价采用2018年8月成交均价。

2016年地王年，多城市地价屡屡创新高，南京也是地王频出。随着近期不少地王项目相继入市，不少购房人在担心房价会大涨。

其实每个地区的定价自有一套标准，与地价不直接挂钩。而且南京限价是不会放松的，这点毋庸置疑；此外2019年仍坚持“稳地价、稳房价、稳预期”。

新房源价格高，是因为不同住宅类型存在一定市场比价关系，比如同区域、同品质情况下，多层住宅价格一般高于高层住宅价格；同区域、同类型情况下，装修住宅价格一般高于毛坯住宅价格。

高昂的地价确实在项目开发占比大，但并不会直接导致房价大涨。

二、对于部分开放商而言，“地价+造价”成本的提高，卖不出溢价，可能会“偷工减料”，房屋质量反而会越来越差！

早在今年的1月19日，南京市住房保障和房产局官方微信推送《关于进一步加强我市商品住房全装修建设管理的通知》。

《通知》的制定，对全装修工程的全过程监管、强化主体责任、明确装修标准、装饰装修单位和从业人员的管理、装饰装修材料、设备的监督管理、工程竣工验收、全装修价格备案、全装修商品房销售合同、第三方全装修价格评估、全装修现场公示、样板房、投诉处理、落实属地责任、实施日期等方面进行了全面规定。本通知自发布之日起对新申领施工许可证的商品住房项目开始实施。

重点内容如下：

1、全装修商品房主力户型都必须建设交付标准样板间；

2、非交付标准的须在现场明示，并在合同中标明；

3、样板房公示截止时间须在交付后三个月以上；

4、项目交付之前必须按照核准的装修方案一次装修；

5、如需改变装修设计标准，需征得购房业主同意；

6、新房交付前不得采取二次装修等方式，提高全装修价格；

7、全装修申请价格备案时，毛坯、装修分别备案

相信这个新规是当下南京楼市最需要的，精装修的价格是否质价相符，让南京人能拥有真正的高品质装修的好房子，做到优质优价。

目前，南京有25幅地价超20000元/㎡的地块，随着2019年政策的推进，不少地王都迎来了新动作。

（本文来自于界面）