政策解读：《东莞市轨道交通站点TOD范围内城市更新项目开发实施办法》

为贯彻落实建设粤港澳大湾区国家战略，全面推进“湾区都市、品质东莞”建设，强化土地集约利用、优化城市空间布局、提升城市品质，切实拓展与优化城市发展空间，更好践行经营城市的理念，根据《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》(粤府〔2019〕71号)、我市轨道交通建设“1+N”政策和城市更新相关政策等文件精神，结合实际，制定了《东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发实施办法》(以下简称“《实施办法》”)。现将有关制定情况说明如下：

一、关于《实施办法》的起草背景

根据我市轨道交通建设“1+N”政策文件，为最大化发挥轨道交通综合效应，原则要求TOD范围内“三旧”改造项目由政府主导、整体统筹、连片开发。根据《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》(粤府〔2019〕71号)，“在保障政府收益不受损的前提下，允许以建筑物分成或收取公益性用地等方式替代收缴土地价款。具体地价计收标准及形式由各地级以上市人民政府制定”。结合省政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见，在我市轨道交通建设“1+N”政策文件“政府主导、整体统筹、连片开发”原则的基础上，市轨道交通局结合TOD综合开发实际，起草《东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发实施办法》(以下简称《实施办法》)。

二、关于《实施办法》的起草依据

东莞市轨道交通建设及TOD综合开发“1+N”政策文件;

《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》(粤府〔2019〕71号);

《东莞市人民政府办公室关于印发<东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范(试行)>的通知》(东府办〔2019〕29号);

《东莞市人民政府办公室关于印发东莞市城市更新地价计收和分配办法(修订)的通知》(东府办〔2019〕44号);

《东莞市人民政府办公室关于印发进一步鼓励城市更新促进固定资产投资若干政策的通知》(东府办〔2019〕61号);

《关于印发<东莞市城市更新单元(项目)“1+N”总体实施方案审批操作细则(试行)>的通知》(东自然资〔2019〕140号);

《关于印发<东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引(试行)>的通知》(东自然资〔2019〕144号);

《关于印发<东莞市城市更新“旧项目”处理措施>及项目清单的通知》(东自然资〔2019〕431号)。

三、关于《实施办法》的主要内容

《实施办法》分为总则、适用范围和改造方式、政府和集体收益及分配、实施流程及要求、部门职责、附则六章内容。其中，第一部分“总则”阐述了《实施办法》的基本原则等内容;第二部分“适用范围和改造方式”阐述了《实施办法》的适用范围，以及政府主导、土地权利人自行改造、单一主体挂牌招商和“旧项目”四种改造方式;第三部分“政府和集体收益及分配”阐述了政府所得收益的分配及落实方式;第四部分“实施流程及要求”阐述了政府分成物业的实施流程和相关要求;第五部分“部门职责”阐述了各部门职责分工等内容，保障TOD范围内城市更新项目的顺利推进;第六部分“附则”阐述了《实施办法》由轨道交通局负责解释及《实施办法》的有效期。

四、关于《实施办法》的亮点

(一)《实施办法》在坚持“政府主导、整体统筹、连片开发”原则的基础上，补充提出多种TOD范围内城市更新项目的利益共享机制，使得社会资本可参与TOD范围内城市更新项目，推动一批TOD城市更新试点项目的落地实施，在确保政府收益的前提下，达到政府与社会各方互利共赢的局面。

(二)根据《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》的规定，采用政府物业分成方式，实质上是以建筑物分成替代收缴土地价款。符合省政策要求，有利于优化“三旧”改造市场化运作机制，促进我市TOD范围内城市更新项目高质量发展。

(三)TOD范围内城市更新项目以轨道站场TOD综合开发规划作为控规编制(调整)的依据，不需另行单独编制前期研究和单元规划，优化了项目的实施流程，推动项目快速落地，得到开发企业的普遍认同。

(四)对土地权利人自行改造、东自然资〔2019〕431号同意的“旧项目”中适用村企合作改造模式的项目，政府一次性收取项目全部补缴地价后，根据项目的建设进度向开发企业按比例支付购买物业的款项，有效降低企业资金压力。

(五)TOD地区采用圈层式的布局原则与较高开发强度，TOD综合开发规划已整体统筹考虑该地区的市政公共配套，依据TOD综合开发规划合理划定更新单元范围，TOD范围内城市更新原则上以连片开发为主，零星项目单元面积不小于60亩，政府主导项目不受更新单元面积限制，适当缩小规模要求，扩大政策适用面，从而加快TOD范围内土地的开发速度，尽早反哺轨道建设资金。

来源：东莞市轨道交通局