在以追赶者姿态经历二十余年极致扩张性战略发展后，该公司已手握2.76亿平方米超强土地储备走入新的发展阶段。那个频频让外界惊诧不已的恒大，正在以实际行动逐步摆脱以往留下的刻板印象
图为中国恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧（图中），副总裁陈敏（图右），
首席财务官潘大荣（图左），在中国恒大2017年半年度业绩发布会现场。
文 | 《投资时报》记者 苏慧
“集团流动性显著改善”、“销售表现强劲”、“杠杆比率开始稳定”、“增加在一、二线城市土地储备”……当习惯以杠杆比例、净负债率、流动性水平等指标对一家公司做出相应评级的标普、惠誉、穆迪三巨头，再次面对呈现“历史性转变”的中国恒大集团，从发展性视角出发上调后者企业整体评级以及债券评级，已成三大国际评级机构的共同选择。
而这一变化，早在2017年8月28日中国恒大集团发布靓丽半年度财报前3个月，即已发生。
就在半年报发布当日，与前述评级调升关键词相匹配的佐证数据，亦在恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧，副总裁陈敏，首席财务官潘大荣三位集团高管的娓娓道来中渐次出现，坚持“规模适度，注重效益”战略调整下的中国恒大集团，半年度财务报告中的各项指标均有显著优化。
《投资时报》记者注意到，2017上半年，中国恒大实现销售金额2440.9亿元，同比增长72.2%，完成4500亿元年度目标的54%，权益销售金额达2291.6亿元，行业排名第一。
财务数据方面，中国恒大今年上半年实现营业收入1879.8亿元，同比增长114.8%，净利润则为231.3亿元，同比增长224.4%，净利润率较2016年同期上升了4.2个百分点，达12.3%。
更为重要的是，此次未能现身中期业绩发布会现场的恒大集团董事局主席许家印，短期内或无需亲自面对外界关于降负债的追问。在上半年即完成原定一年内全部赎回1129亿元永续债目标的前提下，恒大集团管理层甚至提出新的降负债目标—到2020年6月末力争净负债率降至70%左右，且希望长期保持这一水平。
毫无疑问，在以追赶者姿态经历二十余年极致扩张性战略发展后，中国恒大集团已手握2.76亿平方米超强土地储备走入新的发展阶段，“低负债、低杠杆、低成本、高周转”更成为其新阶段重新树立的FLAG。那个频频让外界惊诧不已的恒大，正在以实际行动逐步摆脱以往留下的刻板印象。
中国恒大2017年半年度业绩发布会现场。
从规模扩张到效益为先
“历史性的转变”，这是夏海钧在中国恒大2017年半年报业绩发布会上为公司战略由“规模”向“规模＋效益”转变做出的注解。确实，从1996年成立直至今日，恒大走的就是一条规模化扩张道路。
言及此处，夏海钧感慨颇深，“20年前，恒大成立之初只是广州的一个小项目公司，那个时候万科已经上市，碧桂园、保利、合生创展等老牌开发商也都有百亿的销售规模。而恒大要想追上老大就只有一个办法—扩大自己的市场规模。”
于是在这20年中，恒大一直在努力扩大规模，即便高负债成为资本市场看空的理由，即便高杠杆率让国际知名评级机构不断下调其企业及债券评级，即便公开市场拿地性价比愈来愈低，但一心追赶行业领先者的恒大没有放弃这条规模扩张之路。也正是因此，跌跌撞撞中，中国恒大一路挺进中国房地产市场龙头阵营。
2017年上半年，被称为恒大历史最好财报的半年度业绩，更让外界见识到这一追赶者的姿态。
数据显示，今年上半年恒大实现2440.9亿元销售额，同比增长72.2%；实现营业收入1879.8亿元，同比增长114.8%。此外，相比去年同期微弱的净利润，今年上半年，恒大实现231.3亿元净利润，同比增长达到224.4%；核心业务利润亦斩获273亿元，同比增长249.6%；股东应占利润更是达到188.3亿元，同比暴增832.2%。
而这，正是中国恒大经营战略出现历史性转变的现实基础。
今年上半年，在实现超2440亿元销售额的同时，中国恒大也已完成4500亿元年度目标的54%，预计完成全年既定销售目标无虞。而在权益销售额方面，中国恒大也已实现2291.6亿元，在同业公司中排名第一。销售面积亦达到2475.1万平方米，同比增长49.1%。
由于产品溢价的提升，中国恒大的销售均价也呈较大幅度上升，2017年上半年产品均价为 9862元/平方米，同比上升15.5%，增长率比2016年末提高了9.6个百分点。而在产品品质方面，中国恒大的项目亦要求施工单位必须为全国前十强，所用材料必须为国内外知名品牌，园林环境均按豪宅标准设计，同时通过配套先行、升级物业服务、完善售后等措施打造精品，大大提高了产品的附加值，直接引起均价的提升。
《投资时报》记者注意到，2017年上半年，中国恒大新开盘项目为74个，其中6月新开盘32个，在售项目累计达546个，可供销售货源充足。业内人士表示，按照以往该公司下半年开盘力度远高于上半年的惯例来看，中国恒大2017年全年销售额有望突破5000亿元大关。
尽管全年销售形势看好，但中国恒大管理层并没有调增全年销售目标，依然维持4500亿元既定目标不动摇。
夏海钧认为，“恒大成为行业龙头以后，目标的意义已经有所削弱。在公司战略从‘规模’向‘规模＋效益’转变后，将坚持以效益为前提，不会改变。未来，恒大在销售规模保证排名前三的同时，要以利润为核心，追求毛利率、净利率和利润总额达到第一，属于恒大的销售权益金额要达到第一。未来三年的毛利率、净利润要保持稳步上升。当然，尽管不再调增目标，但是今年恒大全年销售额肯定会在4500亿元以上大幅增长，这个也是没有问题的。”
巨量土储资源可观
经营业绩的全面爆发给了中国恒大战略转型的现实基础，但更不容忽视的同时也是夏海钧反复提及的巨量土地储备，更为中国恒大未来几年的快速发展备下充足“弹药”。
“我们的土地储备已经是2.76亿平方米，是中国房地产企业里储备最高的一个公司。我们覆盖了中国223个城市，也是在中国房地产企业里覆盖全国最广的一个发展商。”谈及中国房地产公司最核心的资源土地储备，夏海钧之兴奋溢于言表，接连用了两个“最”字。
他还用面粉和面包对此做了类比，“房地产土地储备就像是做面包的面粉一样，没有面粉要做面包是不可能的，没有面粉的储备提出增长也是没有可能的，想要面包卖出多高价格更不可能。而恒大则是在几年前拿了最便宜的‘面粉’，按照现在的市场价格做‘面包’的话，效益会很好”。
“中国的土地价格一直在增长，而恒大的土地储备是前几年积累下来的，这无疑也是向效益转变的一个基础—我们有非常低廉优质的土地储备。”夏海钧直言。
在最新发布的半年报中，中国恒大破天荒首次详细披露了目前其在全国各地总计719处土地的储备清单，并列明了每一个项目的名称、土地原值、土地储备面积和楼面地价。
通过这份清单《投资时报》记者发现，截至2017年6月30日中国恒大总土地储备面积合计达到惊人的2.76亿平方米，这些土储分布于中国223个城市中，几乎覆盖全部一线城市、直辖市、省会城市（除台北、拉萨外）以及绝大多数经济发达且有潜力的地级城市，土地储备原值总计高达4576.4亿元。
在这其中，中国恒大于一二线城市的土地储备原值达3324.2亿元，占比为72.6%，平均楼面地价为2213元/平方米。而在三线城市的土储原值为1252.2亿元，占比27.4%，平均楼面地价仅为996元/平方米。
从新开工及在建项目来看，今年上半年，中国恒大新开工面积为4130.7万平方米，较2016年同期的2368.9万平方米增长74.3%。截至2017年6月30日，该公司在建项目为547个，在建工程面积为9363.4万平方米，较2016年底在建工程面积增长16.5%。其中305个项目实现部分竣工，竣工建筑面积合计2803.8万平方米，同比增长104%。
由此可见，恒大前几年逢低吸收大量土地储备留下的资源着实可观。
不过未来两三年内，如之前般大量拿地的景观或难以再现。夏海钧明确表示，未来三年，恒大将实现土地储备的负增长，即土地储备每年下降5%至10%。“我们的方式是每年开发销售五千万平方米，新购进三四千万平方米，从而相当于每年减少一两千万平方米的土地储备。”
对资本市场的承诺
手握漂亮的销售业绩、质优价廉的土地储备做后盾，中国恒大立志向“规模＋效益”转型的道路可谓水到渠成。然而另一方面，其经营策略由“三高一低”向“三低一高”的转变，更直接显示出中国恒大对资本市场的承诺之重。可以说，这是恒大历史上最大的一次转折点。
夏海钧表示，过去20年恒大一直是一个追赶者角色，以高负债、高杠杆、高周转和低成本这样“三高一低”的规模扩张战略实现了高增长，成就了行业龙头地位。“过去公司利润不高，又没有充裕资金，不选择高负债恒大不可能发展到如今的规模。而之所以选择‘三高一低’这样的战略，就是因为我们判断当时的中国房地产市场正处在黄金时期，土地价格远远高过银行利息。事实也确实如此，目前世邦魏理仕给恒大总土储的评估值是9000亿元，这远高于恒大的银行成本。”
但是，随着房地产行业竞争日趋激烈，由黄金时代进入稳定发展期，恒大自身的负债率一直居高不下，且被资本市场广泛关注。因此，公司要进行转型，追求稳定增长和效益提升，以及提高投资者权益。
于是，以“低负债、低杠杆、低成本、高周转”为关键词的“三低一高”策略，成为未来恒大经营模式的核心要义，降低负债更成为重中之重。
那么，如何实现这一目标？夏海钧认为至少有三个手段可以使用。
其一，就是此前提到的最近三年的土地储备规模每年负增长5%到10%。“不买地，又把土地变现销售，负债率自然会下降。”夏海钧表示；其二，正处回归A股的恒大集团计划引入第三轮战投，金额约300亿-500亿元，而在今年上半年，恒大已引入两轮战投共计700亿元。“这也有助于恒大降低净负债率。”其三，则是进一步扩大盈利规模，增加权益。
事实上，在引入700亿元战略投资后，恒大在今年5、6月份已迅速还清1129亿元永续债，而这一部分“算不上债务的债务”曾是资本市场对中国恒大最为关心的部分，此前该公司计划于一年内还清。
另外，从资产负债率考量，今年上半年中国恒大的该项指标已降至75.5%，较2016年底下降4.2个百分点。截至2017年6月30日，中国恒大现金与现金等值物以及受限制现金总额为人民币2699.3亿元。
开弓没有回头箭，已开启降债之旅的中国恒大誓要将“低负债”进行到底。业绩发布会上潘大荣表示，到今年年末，恒大拟将资产负债率将下降到67%左右，2018年末下降到60%左右，2019年末下降到55%左右。净负债率则将在2018年6月前由目前的240%降到140%，最终力争长期维持在70%左右。
业内人士分析，中国恒大力争降低负债率的目的或与其回归A股的利润承诺有关。在引入两轮战略投资时，恒大均向投资者做出2017-2019年度净利润分别不少于243亿元、308亿元及337亿元的承诺，这促使恒大进入降负债和增利润的并行区间。
而对于回归A股，据夏海钧透露，新一轮融资也发生较大变化。一方面，资本市场对恒大的估值有所变化，“较早前的1580亿元价格要高”；另一方面，作为评估依据的土地数据也有变化，“报给A股的土地数据要截止到今年9月30日。一系列变化之后，投资者会更加看重恒大的发展潜力。”夏海钧如是说。
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