文/好地研究院 楼陈名

今天（8月31日）傍晚，原定于明天（9月1日）拍卖出让的鄞州区东钱湖宅地重新挂牌（昨天因规划调整终止出让），拍卖时间调整至9月22日。

至此，明天（9月1日），宁波今年第六批次仅剩余4宗宅地将出让，总出让面积14.15万方，总起价56.13亿元。

下半年以来，宁波新房销售端持续承压，8月全市新房成交面积为24.2万㎡，环比下降8%，创近40个月以来月度成交面积新低。

在当前市场环境下，结合市场预期、利润空间等因素，好地研究院对4宗地块保持相对谨慎预判：

（1）高新区地块有望封顶。本地块紧邻东部新城，周边配套成熟，市场预期较好，房企关注度相对较高。据了解已有多家房企参拍，有望封顶。

（2）中河地块有中等溢价预期。此前中河板块已出让3宗地块，均封顶摇号，但考虑近期中河项目开盘销售不佳，预计本地块将以中等溢价出让，不排除封顶可能。

（3）鄞州区潘火地块、奉化地块预计底价或低溢价成交。鄞州潘火地块临近铁路和高架，奉化区地块相对较偏，市场销售预期均不高，房企关注度相对较低。

出让住宅地块指标表格

地块位置分布（来源：好地大数据）

一、高新区地块有望封顶

高新区——鄞州区GX02-01-35-01（高新区）地块

地块总建筑面积为9.94万㎡，容积率2.2，起始总价19.98亿元，起始楼面价为20100元/㎡，新房毛坯限价35300元/㎡。

本地块南侧紧邻会展中心，到地铁5号线会展中心站约300米，距离东部新城的阪急等核心商业配套仅2km，周边生活配套齐全。

本地块东侧1公里处，建发于今年7月以溢价率3.44%竞得高新区太平鸟地块，成交楼面价20416元/㎡，毛坯限价35100元/㎡，新房限价较本地块低200元/㎡。

若装标按毛坯限价的15%计算，地块起始地价下预期销售利润率为11.4%，封顶后利润率为5.4%。

好地研究院认为，本地块紧邻东部新城板块，周边配套齐全，房企关注度较高，有封顶预期。

地块位置图（来源：好地大数据）

二、中河地块预计中等溢价出让

中河——鄞州区YZ06-09-c5地块

地块总建筑面积4.91万㎡，容积率2.0，起始总价10.06亿元，起始楼面价为20500元/㎡，新房毛坯限价34500元/㎡。

本地块东侧紧邻万科商住项目，于今年7月封顶摇号出让，成交楼面价为19614元/㎡，毛坯限价为34200元/㎡。

地块东侧500米的万科·璞拾闻澜项目今年3月拿地，8月29日首开去化率不足50%，市场销售预期不佳。

若装标按毛坯限价的15%计算，地块起始地价下预期销售利润率为9.2%，封顶后利润率为2.9%。

好地研究院认为，本地块周边市场销售预期不佳，且有多个直接竞品项目，预计将以中高溢价率成交；但周边已出让地块均封顶摇号，不排除封顶可能。

地块位置图（来源：好地大数据）

三、鄞州区潘火地块、奉化区地块将以底价或低溢价率成交

1、潘火——鄞州区JD13-03-34地块

地块总建筑面积11.4万㎡，容积率2.5，起始总价20.58亿元，起始楼面价为18000元/㎡，新房毛坯限价33300元/㎡。

本地块北侧临近铁路货运站，南侧临近高架，周边环境不佳。

本地块东侧紧邻映樾府项目，该项目2023年1月开盘，当前网签去化率为80%。

若装标按毛坯限价的15%计算，地块起始地价下预期销售利润率为12.7%，封顶后利润率为6.9%。

好地研究院认为，本地块北侧临近铁路，南侧临近高架，周边市场预期相对较低，房企参与度不高，预计将以低溢价成交。

地块位置图（来源：好地大数据）

2、岳林——奉化区FH24-03-10f地块

地块总建筑面积5.7万㎡，容积率2.2，起始总价5.5亿元，起始楼面价为9600元/㎡，新房毛坯限价20500元/㎡。

本地块西侧紧邻久望和园项目，于今年4月开盘，目前网签去化率仅13%，市场销售预期不佳。

若装标按毛坯限价的15%计算，地块起始地价下预期销售利润率为9.1%，封顶后利润率为4.1%。

好地研究院认为，当前市场环境下，奉化区地块的市场销售预期相对较低，房企关注度有限，预计将以底价成交。

地块位置图（来源：好地大数据）