文/好地网研究员 何贝贝
核心提要：
看点一：实际楼面价基本持平
看点二：盈利空间如何？
看点三：仁和板块价值重估，余杭区域呈现新的地价格局
今天（5月25日），杭州余杭区成功出让3宗涉宅地，总建面34.13万方，总吸金33.4亿元。
从得主来看，阳光城入驻仁和，金地补仓超山板块，赞成时隔5年，重回杭州土地市场。
具体成交结果如下：
1、赞成竞得超山13号地块，成交价92170万元，成交楼面价10577元/㎡，溢价率24%。
2、金地竞得超山14号地块，成交价110064万元，成交楼面价9104元/㎡，溢价率7%。
3、阳光城以上限价格131815万元竞得仁和地块，成交楼面价9895元/㎡，溢价率32%，自持比例16%。
成交地块指标表
成交地块位置分布
今天三宗地，其中2宗没有达到上限价格，金地项目甚至只有7%的溢价，比此前3月份拿地的价格低了2087元/㎡，下降达23%；
已经5年没有推地的仁和板块，吸引了10家单位报名，达到上限（32%）并竞自持。
这一情况，与此前经常冲到上限拼自持的情况不同，联想到前段时间临安流拍，富阳银湖地块底价成交等情况，是不是可以得出土地市场遇冷的结论呢？
针对此结果，好地研究院点评如下：
看点一: 实际楼面价基本持平
值得注意的是，看似成交价回落的2宗商住地，均需配建一定面积（约8%）的公租房。
若公租房代建成本按照3500元/㎡计算，超山2宗地的实际楼面价为：
赞成项目，实际楼面价为11787元/㎡（配建不少于6894㎡），比3月份金地项目（成交楼面价11191元/㎡）高了596元/㎡，上涨5.3%左右；
金地项目，实际楼面价为10456元/㎡（配建不少于9866㎡，且地上商业建筑面积不少于4000㎡），比之前项目低了735元/㎡，低了7%左右。
这两宗相邻地块，实际成交均价为11121元/㎡，与3月份的金地项目价格基本持平。
因此，从价格来看，超山土地市场仍处于平稳之中。
看点二：盈利空间如何？
以赞成项目和金地项目的实际成交楼面价计算，保本房价分别为19490元/㎡和18057元/㎡（简装）。
那么，超山板块这两个项目有多大的利润空间呢？
2宗地块容积率1.4，限高20米，预计以洋房和排屋为主，配比约在9:1。
若参照二手房市场，周边高层1.8万元/㎡（龙湖香醍溪岸，毛坯），排屋均价约2.4万元/㎡（龙湖香醍溪岸，毛坯）。洋房若按照2万元/㎡价格（毛坯）计算，平均房价为20400元/㎡（毛坯），比2个项目的保本房价分别高出5%和13%。后期获利可能性还是很大的。
不过，周边新盘新批出的价格为1.1万-1.2万，排屋为1.9万-2.4万，今天成交的两宗地限高20米，容积率为1.4，按照这个要求，洋房叠拼或者洋房为主加少量排屋，将是主要的产品结构，但是未来洋房的价格，或者做成叠拼的产品，这些产品将来销售时究竟能够批出多少价格，目前还是未知数，具有较大的不确定性。
可见，超山板块的今天金地拿到的14号地块低于预期，可能也是出于开发商对后期新房限价是否提高的不确定性的担忧。
看点三：仁和板块价值重估，余杭区域呈现新的地价格局
时隔5年，仁和地块本次的出让，实现了对板块的价值定义。
9895元/㎡的成交价，即使不考虑16%的自持比例，只计算5%的公租房配建，实际成交价格为10600元/㎡，已然破万。
仁和之所以今天最热，主要是因为目前整个仁和板块已经面临断供的局面。加上最近面临着众多利好，如：今年初，杭州至德清城际正式列入《浙江省都市圈城际铁路二期建设规划（2017-2022）》，并在4月份明确了线路走向，规划在仁和街道设站，计划亚运会前建成通车，并与地铁10号线无缝衔接。
除了地铁，规划中的杭州“中环”，也将经过仁和，进一步提升了仁和板块交通便利性。
另外，作为先进制造业基地，仁和不断有企业进驻，人口也在不断地导入。
对于高层次人才置业，仁和政府还提供最高100万元的购房补助。
仁和作为价格洼地，正成为更多的刚需外溢的承接地。
今天仁和板块产生超过万元的地价，加上最近成交的塘栖地块，2018年以来，余杭区实现了对多个板块的价值重估：
如3月15日，超山板块楼面价创新高，楼面价为11191元/㎡，相较于最高纪录，上涨420%；3月29月，未来科技城核心区楼面价创新高，达26998元/㎡（8%的自持比例），上涨37%；4月28日，塘栖板块楼面价创新高，达13308元/㎡，上涨669%。
至此，余杭区形成了新的地价格局：
第一梯队：未来科技城核心区，最高价在2.7万元/㎡左右（2018年3月产生）；
第二梯队：良渚板块最高价在2万元/㎡（2017年9月产生）、临平新城最高价在1.9万元/㎡左右（2018年3月产生）；
第三梯队：老余杭、闲林、星桥等板块，价格在1.6万元/㎡左右（约2017年后半年产生）；
第四梯队：超山、塘栖、瓶窑、仁和等板块，价格在1万元/㎡左右（2018年第二季度产生）。
余杭区部分板块地价示意图
附下周土拍预告：
