核心提要：

一、从区位与定位看通州

二、环沪一盘棋对比下的通州房地产市场

三、通州未来有哪些值得期待

一、从区位与定位看通州

1、两大国家战略的叠加区、长三角北翼经济中心

地处滨海临江经济发展轴交汇处的南通市，兼具两大国家级战略——沿江发展带和沿海发展带规划的双重叠加优势，在积极推进“江海联动、港城互动、跨江联动、开发开放联动”的战略前提下，全力发展成为“长三角北翼经济中心”和“江海交汇的现代化港口城市”。

2、靠江、靠海、靠上海，与上海一小时都市圈的无缝链接

铁路：新长铁路、宁启铁路在境内交汇，实现了与内陆货运的连接；沪通铁路的关键性工程两用长江大桥即将完工，预计2019年通车，届时南通到上海仅需40分钟；

高速：G15沈海高速、G40沪陕高速穿境而过，与204国道及6条省道构成密集交通网，全境10分钟便可进入高速路网；

过江通道：苏通大桥、崇启大桥、崇海大桥、沪通铁路跨江大桥等“四桥五渡”的过江大通道框架基本确立；

航空：兴东国际机场位于高新区西区，是上海国际航空枢纽重要成员， 2015年获批航空一类口岸，机场于2016年开始扩建，新增5.2万平方米新候机楼及相关附属设施，新候机楼按年400万旅客吞吐量设计，预计2018年投入使用；

港口：南通港、通州湾港，南通港与70多个国家通航，年货物吞吐量1.3亿吨。

3、在环沪大都市圈看通州——二级环沪

  放眼整个环上海大都市圈，通州在区位上属于二级环沪；在沪通铁路、北沿江以及京沪二线未来通车后，通州原先隔江与上海相望的劣势将被抹去，高铁与高速带动下的通州，将迎来全新的蜕变，区位与常熟、张家港相当。而常熟、张家港地价去年已经破万，房价相应也应该突破两万。

二、环沪区域对比下的通州房地产市场

1、环沪价格洼地

2017年通州区宅地（含商住，下同）成交楼面均价3708元/㎡，最高楼面价为中南R2017-003地块（容积率1.03），成交楼面价7825元/㎡。

 把环沪各个城市看作为板块，高铁高速为输血管，整个环沪大片区可以看作一盘棋。相比周围环沪城市，通州区目前依然是价格洼地，地价基本与海门、启东持平，低于太仓、张家港、常熟、嘉善、平湖、海盐等城市，洼地效应明显；再对比通州城区内，价值洼地的银河新区仅3673元/㎡的楼面价，价值上升空间仍然很大。

2、品牌房企纷纷入驻

从品牌房企在长三角核心城市及重点三四线城市布局情况来看，资本逐渐在由核心一线城市向三四线城市转移，尤其以6月份、11月份最为明显。

作为环沪城市中的不限购城市，2017年，通州区受到越来越多品牌开发商的关注，多宗宅地争夺激烈。其中，8月份出让的城东新区2宗宅地竞争最为激烈，竞拍均超过9小时，溢价率分别为128%及97%，最终均由碧桂园竞得。

目前已经进驻通州区的品牌开发商有碧桂园、中南、万科、深圳华强、弘阳、融创、保利、富力、卓越、恒大、三江置业等。其中，保利、融创、弘阳、阳光城、绿地、卓越均为2017年首入。

3、新房市场

2017年，通州区房地产市场运行平稳，全区成交商品住宅145.6万方，月均成交12.1万方，成交均价稳步上升，月均成交均价为8218元/㎡。同期，南通市区（崇川区、港闸区、开发区、通州区）商品住宅成交392.9万方，通州区占比35%。

其中，通州城区成交95.8万方，占全区的70%。2017年11月，通州城区商品住宅均价首次突破万元大关，达10316元/㎡，与太仓、嘉兴全域持平，在环沪城市中同样处于价格洼地。

三、通州未来有哪些值得期待

1、上海大都市圈一体化

高铁网络下，通州将迎来真正意义上的与上海大都市圈一体化，各城市成为大上海区域板块，高铁变为大区域地铁。

2、价值洼地板块优势明显

把城市发展与生态人居密切融合，从高速度增长向高质量发展转型；其中银河新区人居属性是推动城市发展转型的重要举措，也是把城市从功能转移到宜居。

板块在对外交通上与兴东机场的距离优势是非常明显的；自2015年以来，兴东机场先后开通了到韩国、日本以及泰国等东南亚国家的航班，今年年底新航站楼也计划竣工，未来航班数量也将会再度增加。

银河新区拥有与老城区最好的距离优势，土地价格梯度明显；价格体系有较大的生长潜力，且人居属性是城市功能向西的主要动力。