【航拍图说】三市交汇，博罗石湾新城地块有何看点？

好地网3月16日讯（见习研究员 黄丽萍）2019年1月30日，惠州市博罗县石湾镇石湾新城挂牌一宗商住用地，地块位于兴业大道西侧，出让面积42702㎡，计容建面12万㎡，起始楼面价3178元/㎡。

地块规划住宅建筑面积≤65%，商业建筑面积≤35%（含酒店建筑面积≥12000平方米），原计划将于3月6日出让，目前延期至4月1日出让。

3月1日，石湾新城再次挂牌1宗商住用地，地块位于黄城塘路北侧，距离兴业大道地块仅700米，出让面积50680㎡，计容建面14.2万㎡，起始楼面价2748元/㎡。

地块规划住宅建筑面积≤70%，商业建筑面积≤30%（其中办公≥10000平方米），计划将于4月4日出让。

地块位置图（数据来源：好地大数据）

地块指标信息表（数据来源：好地大数据）

石湾镇介绍：三市交汇，千强镇

石湾镇位于惠州市博罗县的西南端，博罗县正好处于惠州、广州、东莞的交界处，而石湾镇恰似一根楔子，插在广州与东莞之间，南隔东江与东莞市石龙镇相望，西北与增城区石滩镇三江社区（原三江镇）接壤。

正是这种邻莞、邻广优势，使得石湾镇成为惠州第二强镇（综合实力次于罗阳镇），2018年全国千强镇311名，GDP破百亿（2018年106.2亿），外来人口集聚，小镇常驻人口17万人（2013年统计数据），本地人5万，外来人口12万。目前，石湾镇已有碧桂园、中骏等品牌房企入住。

石湾镇区位图（数据来源：好地大数据）

地块看点

一、居住氛围日益浓厚

石湾镇总体规划（数据来源：好地大数据）

2宗地块位于石湾新城，石湾新城是继石湾老城发展饱和后，新拓展的一片全新居住区。相比老城区，石湾新城定位更高、配套更为优质，镇政府也坐落于此，而且已经引进北京师范大学附属高中（在建）。

目前，区域内已有帝庭公馆、锦绣豪庭、鼎盛名城、新怡豪门、双城峰景、皇龙湾、名巨山水城等十余个高层住宅项目，且多数已经交付入住。

石湾新城项目分布情况（数据来源：好地大数据）

二、与东莞石龙镇价差优势

从房地产市场的角度来看，一河之隔的东莞石龙新城对石湾新城的影响更大，虽隔河，但两边均为建设区，而石湾与广州之间却隔着大片农田，邻莞效应高于邻广效应。

沙河大桥更是拉近两个新城的时间距离，从2宗地块出发5分钟车程即可到达石龙新城，坐享石龙新城的优质配套资源（东莞第三人民医院、沃尔玛等）。

但目前两城之间的房价差仍然较大，石龙新城目前在售项目高层毛坯均价15000元/㎡，而石湾新城在售高层毛坯均价9500元/㎡，价差5500元/㎡。

周边楼盘情况（数据来源：好地大数据）

三、  仍有利润空间

兴业大道西侧地块楼面起价3178元/㎡，黄城塘路北侧地块楼面起价2748元/㎡，以楼面价较高的兴业大道西地块推算，按照3500元/㎡的建安成本测算，毛坯保本房价8150元/㎡，而周边在售的皇龙湾毛坯均价9500元/㎡，存在17%的利润空间。

兴业大道地块航拍图说

兴业大道地块实景与四至图（数据来源：好地大数据）

地块形状规整，内部无建筑物及构筑物，现局部区域作为菜地使用。

四至道路中，仅西侧为规划道路，其余均已通车，其中，北面工业大道及东面的兴业大道为现状主干道，南面贤德路为断头路，仅部分路段通车。

兴业大道地块北面及黄城塘路地块实景（数据来源：好地大数据）

地块北面隔工业大道有锦绣豪庭、帝庭公馆、天誉湾等楼盘，目前均已售罄，二手房毛坯均价8000-9000元/㎡，精装修均价10000元/㎡左右。临近石楼镇政府的名巨山水城目前在售高层，毛坯价格在10000元/㎡左右。

兴业大道地块东面实景（数据来源：好地大数据）

地块东面为双城峰景项目，目前商铺在售，住宅已售罄，二手房毛坯均价8000-9000元/㎡。商铺在售均价13000元/㎡，临主干道兴业大道的临街商铺均价16000元/㎡。再往东为皇龙湾项目，在售两种户型，107平和120平三居，均价9500元/㎡左右，预计明年4月交房。

兴业大道地块西面实景（数据来源：好地大数据）

地块西面紧邻新怡豪门项目，目前已售罄，二手房均价9000元/㎡左右，再往西为石湾老城区。

兴业大道地块南面实景（数据来源：好地大数据）

地块南面为空地，东南侧为在建商业街（壹家广场、星城汇商业街）以及皇庭壹号观邸项目，皇庭壹号观邸已售罄，二手房8000元/㎡左右。再往南是东莞石龙镇，延兴业大道5分钟车程即可到达石龙镇。