2019年Q1中国房地产行业市场分析：开发投资增速创历史新高，土地市场分化明显

粤鲁浙闽拉动全国4成增长

粤鲁浙闽四省一季度的累计 房地产投资额达到7762.44亿元，这4个省份对全国一季度房地产投资增长的拉动比例达到了39.9%。不过，三四线城市各类用地成交8089万平方米，同比下降25.8%，降幅在各线城市中最大。

2019年一季度全国房地产投资增速创历史新高

在“稳地价、稳房价、稳预期”政策作用下，房地产开发投资总体稳定。据前瞻产业研究院发布的《 中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》统计数据显示，2019年1-3月，全国房地产开发投资23803亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月份提高0.2个百分点。增速已是4年来的新高，并且还在不断攀升。其中，住宅投资17256亿元，增长17.3%，增速回落0.7个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为72.5%。

2018-2019年前3月全国房地产开发投资增速统计情况

数据来源：前瞻产业研究院整理

在销售整体走弱的背景下，是哪些区域在持续拉动?

21世纪经济报道梳理各地陆续发布的一季度房地产投资状况发现，从总量来看，广东、江苏、浙江等东部房地产大省依然领衔，上述三省一季度房地产投资额均超过2000亿元。但从增速来看，过去并非房地产热点区域的西藏、云南、吉林、广西，以及此前受到严格调控压制的北京、天津等地，其市场投资热情在2019年持续高温。

2019年前3月全国各省市房地产开发投资额TOP10统计及增长情况

数据来源：前瞻产业研究院整理

哪些地区在助推当下的房地产投资?——广东领衔“两千亿俱乐部”

从总量来看，广东、江苏和浙江组成的“2000亿俱乐部”位列第一梯队，紧随其后的是山东、安徽、四川、福建和河南，这些省份一季度房地产投资额也超过了千亿元。

湖北、上海、重庆、云南、湖南、北京、广西、河北、天津、贵州、陕西的房地产投资额处在500亿-1000亿元区间，属于房地产投资总量的第三梯队。

从增速来看，在31个省、市、自治区中，有18个房地产投资增速快于全国增速。增速由高到低依次排序，西藏、云南、吉林、广西、天津、陕西、北京、山西、辽宁9个地区增速超过20%，增速最高的西藏达到了33.7%。

另外，山东、甘肃、福建、贵州、内蒙古、四川、湖南、广东、浙江9个地区，增速也高于全国总体水平。重庆、黑龙江、新疆等13个地区的增速低于全国水平。其中，河北、宁夏、海南和青海则出现了负增长。

一些房地产投资体量较大、增速较快的东部地区，比如山东、广东、浙江、福建等，成为拉动全国房地产投资增速持续高位增长的主要力量。

根据国家统计局数据计算，一季度全国房地产开发投资23803亿元，同比增长11.8%，相比2018年一季度增长了2512.29亿元。

按照Wind统计的各地增长数据计算，上述粤鲁浙闽四省一季度的累计房地产投资额达到7762.44亿元，比去年一季度增长了1002.61亿元。据此计算，这4个省份对全国一季度房地产投资增长的拉动比例达到了39.9%。

“房企投资的选择，正在回归经济基本面。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉21世纪经济报道记者，对于现在的房地产市场来说，房企投资往往和经济发展状况、房地产发展规模等有关。类似广东等省份地产规模的开发力度很强，各类大型房企也积极在此类地区做投资，所以其投资三强的地位是很难撼动的。

为什么一些过去的非热点区域增速较快?

严跃进认为，这些城市属于“姗姗来迟”，一方面基础设施建设逐渐跟上，另一方面部分城市政策相对宽松，楼市成长性较好，这个时候就会出现“跑赢全国”的现象。

2019年一季度，广东与江苏投资规模位居全国前两位，分别增长了12.8%和4.9%。严跃进指出，从广东市场来看，受益于粤港澳大湾区等规划的影响，投资的机会很大，类似省份未来土地盘活力度会很强。江苏这两年开发投资受到安徽市场的影响，即安徽市场分流了一部分投资资金。

土地市场分化明显

从区域来看，东部地区拉动了房地产投资增长。那么，从结构来看，是什么拉动了房地产投资的增长?

4月中旬举办的某一季度经济形势分析会上，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌向21世纪经济报道分析称，房地产投资的高速增长，主要是由于2018年土地市场的火热。因为开发商买了地以后今年开工，去年土地购置面积同比增加了14.2%，导致今年的新开工面积增加11.9%，从而房地产投资增长11.8%也成为必然。

这在各地数据中也体现得十分明显。以北京为例，wind数据显示，其一季度房地产投资额达到658.7亿元，同比增长24%，增速在全国排名第7，在东部省份中仅次于天津。而北京的新开工面积，同比增长了139.6%。

中原地产的数据显示，过去3年北京出让了99宗商品房住宅地块(限竞房94宗)，合计规划的商品房建筑面积达到900万平米。这些土地导致北京开工建设量在2019年井喷，目前已经有46个项目开工，总建筑面积高达367.7万平米。

不过，土地市场的分化十分明显。

21世纪经济报道记者注意到，4月以来，杭州、广州、武汉、苏州、常州、厦门等地成交活跃，卖地收入居前。4月16日，杭州的一场土拍中，包括4宗宅地在内的7宗地块全部成功出让，其中位于主城区的4宗宅地均以高溢价率成交。

而在三四线城市，中指研究院数据显示，一季度全国300个城市各类用地成交3.8亿平方米，同比下降14.3%。其中，三四线城市成交8089万平方米，同比下降25.8%，降幅在各线城市中最大。

对此，有东部省份的房企高管告诉记者，在销售市场整体走弱的背景下，未来土地市场可能进一步分化，这会进一步导致房地产投资状况的分化。房企在二线和强三线城市聚集的一些地区可能仍旧保持较高的拿地热情，但对于在这一轮棚改等政策利好带动下，形成大量新住房供应的三四线城市和中西部地区，房企会更加谨慎。