廊坊，被忽略的环京第一市
编者按：本文来自微信公众号 「米宅米宅」（ID:mizhaimizhai），作者：歌者，36氪经授权转载。
一
廊坊全国出名的原因，是因为房价起飞，2015年开始，一个三线城市房价超越2线，达到3万；涨幅超过1线，翻了3-5倍。不管出于什么原因，现实结果让投资客和刚需震惊！原因是什么？
不废话，先看位置。
△ 两个巨无霸中间的廊坊
从廊坊到北京天安门，47公里；到天津老城区，67公里。在两个超级城市中间，这种NB地段放到南方分分钟快速发展起来。但是在过去是很艰难的。为什么？
因为都穷，都要发展，北京要吸血找河北，天津要吸血也要找河北，廊坊是挨着他们最近的河北城市，自然被吸成了人干。偌大个城市，人口少的可怜，都去北京打工了。
夹在北京和天津这两个老炮儿中间，这个年轻的地级市，其实挺尴尬的。我们暂且不说北京天津吸血的事，这个不只对廊坊，整个河北都是如此。
我们看廊坊自身的条件：没有秦皇岛的海景旅游资源；没有唐山的天然煤矿石油资源；没有石家庄/保定的政治地位；没有邯郸的文化历史底蕴；哪怕衡水还有个衡水一中；比上不足比下还不足。
虽然紧挨着两个大城市，但本身自己就是人家不要了撇下的，哪顾得上它。廊坊基本上没什么可靠的，只能靠自己。要我说在两个超级城市中间，能活下来还活得不错，就是本事。
接着分析廊坊，分三步。
基本面
未来发展定位和规划
楼市走向
我知道最想看的是楼市走向，别急，一个个来，咱们一起全面了解廊坊。
二
基本面
廊坊2017年，GDP总值是2880.6亿元，河北省排名第六，总量增速6.8%，11个市里面中规中矩，不高不低，但是记得前面说的，廊坊自身条件是最弱的，基于这个前提看数据，还行。
其中第三产业的增幅全省第一，1431.8亿元，增长11.5%，占GDP总量的49.7%。这个数据说明了什么？第三产业就是除了农业和工业之外，其他的产业。说明廊坊的发展更现代化，更符大的社会发展趋势。
人均GDP全省第二位，仅次于唐山，意味着民富，藏富于民对本市经济是好事，老百姓有钱才会买买买，才会拉动内需，才会持续拉动经济发展。
另外有个数据值得说，廊坊的常住人口在持续增长，增长率位居全省第一，人才和人财开始回流。
在2016-2030年的总规划中，廊坊要成为Ⅱ型大城市，也就是人数要达到100万以上，300万以内，按照目前96万左右的人口，还有200万人的空间。在北京人口减负和地缘优势的前提下，可预见的是廊坊未来一直不会缺人。
包括今年各城市的抢人大战，廊坊因为多种原因并未参与，也没参与的必要性。守着北京，就等着安排了。
未来发展定位和规划
首先廊坊定位：创新型城市，环京津重要节点城市，战略性新兴产业和现代服务业聚集区，科技研发创新成果转化引领区，京津冀全面创新改革试验区，北京新机场国际门户重点功能区。
详细的可以看2016-2030年的廊坊市总规划。说到底，最大的希望还是指望着北京拉一把，随便给点企业学校什么的。
说到这，回忆近几年廊坊的利好，廊坊真是悲从心头起。
北京：这个新机场谁要？
廊坊：我要我要我要！
北京：好，给大兴
北京：这个大红门谁要？
廊坊：我要我要我要！
北京：好，给永清
北京：这个新发地谁要？
廊坊：我要我要我要！
北京：好，给高碑店
廊坊：我……
至于更详细的规划，就不在这细说，有兴趣的可以去看2016-2030年的廊坊总规划。接下来说大家最关心的楼市房价。
楼市房价走向
长达一年多的调控下，廊坊市区的房价也不能幸免，和其他片区一样持续走低趋稳。目前的二手房均价在1.7-2万之间。住宅新房处于冷冻期，基本没有在售的。
廊坊市共分成两个区：安次区、广阳区。最初只有一个安次区。在2000年的时候又成立了广阳区，后来在广阳区内又分出了开发区。
关于这3个区的区别，鉴于多数人不了解廊坊，用北京做对标：
广阳区相当于海淀朝阳，资源倾斜，重点发展；
安次区相当于房山，面积大地也多，但大部分地区是农村，发展空间受限；开发区相当于大兴亦庄后起之秀。
看地图说话，先看广阳区。
广阳区
△广阳区示意图
首先是广阳区的位置，广阳区是在廊坊的中北部，东面和天津武清区接壤，北面和大兴、通州区接壤。大兴新机场和通州副中心的利好都能辐射到广阳区。
廊坊未来规划的机场城际铁路中的2站位于广阳区，新开发区都是引进的高新技术产业，比如新材料环保节能有关的高附加值的企业，因为紧挨着新机场，土地稀缺，也看不上一般的企业。
开发区板块：从图上我们可以看出来，通州可以辐射到的是开发区板块，集中发展高新产业，对标亦庄的方向，未来价值随着成熟度持续增长。
开发区的优势：
第一是廊坊去北京的高速出口离着不远，出行方便；
第二是廊坊大学城就位于开发区。周边楼盘开发密集，没有新盘，二手房大部分都还没有房本。据悉北师大附中（小学中学高中）已确定落户，有学区考虑的可以关注这里。
九州板块：北京新机场这个概念在当初就有考虑过是否在廊坊，只是后来各方协调放在大兴。但是廊坊约占了三分之一的面积，就在九州板块内。
大兴新机场对应的就是九州板块，2019年新机场起飞价值开始显现。
九州板块也可以说是空港板块，并且未来更多是吸引高端企业入驻，少量供应住宅。
万庄板块：如图所示，也叫万庄新城，这个板块的住宅集中在南部空港新城，华夏孔雀城报价20000以上，目前没有在售的新盘。
万庄在廊坊市的定位是要打造一个新城，独立于市区之外，类似于天津的武清，小而美。
广阳区老城：老城区配套成熟，发展饱和，像万达广场等大型商超都集中在老城，生活条件比较方便。有居住价值，但基本成熟，投资未来空间不大。
我们接着说安次区，相对广阳区，安次区更简单。
安次区
△安次区示意图
廊坊目前唯一的高铁站位于安次区。
因为土地充足，近几年的新盘基本都集中在安次区。像荣盛华夏K2等开发商拿地势头比较猛，位置相对广阳区要偏，房价比广阳区价格要低。
如图所示，安次区的面积虽然比广阳区大，但大部分都是农村。老城区的居住条件和广阳一样，配套完整，适合居住。同样没有在售的新楼盘。
三
接着谈廊坊整体的价值和未来走势。
因为北三县和固安等县城的光芒，作为大哥的廊坊市区近几年一直很没有存在感。即便是曾经房价也涨到了2万多，但对比其他暴涨一倍两倍的小弟，仍然并不突出，很多人一直没太关注廊坊市区。
在经过1年的调控以后，我们现在再来看廊坊，就有不一样的感受。不管是北三县还是固安等县城，虽然上涨速度和比例在16年突飞猛进，但经过调控之后的缩水也同样是大幅度下降，房价大部分接近腰斩。
反观廊坊市区，房价一样也在缩水，但并没有那么大。目前二手房的均价依然保持在1.7-2万之间，从二手房可以看出一个城市实际的价值。这就是廊坊作为市区的天然优势，房价更具有保值性，抗跌。
涨幅虽然不是最大的，但下跌幅度是最小的。这是廊坊市区的房价保值性，那未来房价走势呢？
四
对廊坊未来的房价走势，我的观点是已经到底，即将反弹。为什么？谈廊坊离不开环京，咱们放一起说。
经过18年的上半年时间，从一线开始，调控逐渐下沉到三四线。但是我们看到的现实是，三四五线的房价纷纷破万甚至接近2万，接近廊坊和环京重点城市的价格，这是一个非常不合理的现象！
环京的价值是公认的，不管是北三县还是廊固永，依托通州副中心和北京新机场的辐射，发展空间和价值绝非一般三四线的城市可比。但现在的实际情况是相悖的，三四线快要超过环京了，原因是什么？
调控，离着北京最近，也是最先领跌的，这不是廊坊可以决定的，而是北京。
不能北京调控环京疯涨，这是打北京的脸。北京需要给一二线做表率，环京需要给三四线做表率，我这么有价值的地方都不炒了，大家也都别炒了啊。
大白话讲就是大哥说“我先干了，你随意”。作为小弟，你跟还是不跟？
这一轮的调控至今，很明朗的是，调控的目的不是降价，而是稳房价，逐步冻结楼市。这里面的原因太多，不是本篇重点，就不展开讲。
你作为一个哪哪都不挨着的三四线小城市的价格都1万多快2万了，廊坊作为环京第一市的价值就被低估了，或者说环京的重点区域统统都被严重低估了，只是在目前的国策房住不炒的前提下，还不到松绑的时候。
但是，一旦松绑，环京会马上恢复它原有的价值，这是必然的事情。调控越严的地方，证明其价值越大。不然，西藏内蒙为啥不调控？
有人会说现在各城市都在调控啊，难道都有价值？但是看好时间节点，最先调控最严调控，除了一线之外，就是环京，以至于现在还有很多人拿环京暴跌说事儿，但是那已经是一年前的事了。
别的城市调控大多是大形势下假意调控，然后开始嚷嚷着人才引进，这不就是变相解除吗？但环京是第一个开刀的真调控，一直到现在都还在冷冻。
但是房价至今也都保持在1.5万以上（北三县廊坊固安），足以说明其价值，其他三四线城市限购一年试试？直接凉凉！
为什么要调控这么狠？因为爱有多深，下手就有多狠。
就像亲爹揍的是最狠的一定是亲儿子，而不是隔壁老王的小子。反之好处也是优先给自家人。把最好的东西给邻居小孩的，那你一定姓王。
一年多的时间房价已经见底，那些想在环京置业的刚需，不买房的原因是没有房票，而不是没有需求。
所以才会有人说调控误伤了刚需，才会流行类似三年后网签的方式躲过限购。即便躲不过，也有一部分人已经在按时纳税等待满足资质。
所以我说未来还会继续上涨，只是在调控的限制下温和上涨，仍然具备投资价值，只是持有时间要有心理准备，一定不是短炒。
五
廊坊作为环京第一市很低调，但并不意味着没价值。北京近年来最有力的三个利好，通州副中心、北京新机场、雄安新区，都与廊坊辖区接壤并一体化发展。
不过也正是因为这些原因，廊坊下属的县城一个个都飞黄腾达，当小弟都发达了，大哥还会差吗？闷声发大财，这就是低调的环京第一市，廊坊！
