{市场调查}某商业广场市
平和商业广场市场背景环境调研报告
第一章常德商业市场背景环境调研报告
第一部分常德商业业态的调研分析
一．常德市宏观经济环境分析
（一）常德市国民经济现状
国民经济发展指数数额同比增长幅度
薪水指数职工薪水总额286610万元
11236元/年
18.5%
21.6%职工平均薪水
金融
指数
金融机构城乡居民储蓄存款万元22.9%
社会消批发、零售贸易业费品零餐饮业946357万元
165855万元
312680万元
13.1%
售总额其他
常德的总体居民收入水平虽然在整个湖南地区处于中等,但消费水平远超出其收入水平,是个仅次于长沙的典型消费城市,这说明常德城镇居民有较强的消费实力和投资实力。
（二）常德市商业物业市场的供求现状
商业物业相关指数
2003年度投资总额数额同比增长幅度
-43.54%
-58.5% 104700万元
㎡
给予2003年度施工面积
2003年度竣工面积2003年实际销售额2003年实际销售面积425000㎡
45289万元
145315㎡
-14.48%
+11.25%
+9.53%
需求
可以看到,2003年度商业物业的提供量出现大幅下降,主要是因为2002年商业物业投资体量过大,市场一时无法消化。03年市场需求状况良好,价格有小幅度上升。
（三）常德市中期发展规划及目标
常德1988年撤区建市,建市以来,常德把发展方向定位于湘西北交通、能源、流通、文化中心,经济发展日新月异,各项社会事业全面进步,初步形成了
交通便捷、通讯发达、能源充足、环境优美的经济社会可持续发展格局。
伴随着常德市的投资环境将向着“交通通讯超前、科技教育发达、城市效用完备、市场发育健全、社会秩序稳定”的方向不断发展,常德市也将由此成为湘西北经济、贸易、信息中心及交通枢纽,城市也在飞速发展。
随着常德经济总量的不断攀升,常德市作为湘西北重镇的地位已经确定。
据常德市区2003-2020年规划可见,中区商业规划以步行街为中心、以武陵大道为轴,正在形成并逐步扩大城市核心商圈。本项目处于这一核心商圈内,存
在良好的市场机会。
总结：
1．常德总体经济水平呈现良好的发展势头,湘西南区域中心城市的地位不断凸显,2004年被评为中国的魅力城市,城市竞争力不断加强；
2．常德市社会零售水平高企,达到142万元,高居湖南地级城市之首,是
一个仅次于长沙的典型消费城市；
3．常德市03年商业物业给予量有所回落,但需求状况良好,销售价格有小幅度上升；
4．常德市的中期规划,给本项目带来了充分的市场发展空间。
二．常德市商业业态调研分析
（一）常德市区商圈的划分
常德市商业业态的表现形式,相对湖南省地级市而言表现得非常丰富。从专
卖店到专业市场,从批发市场到大超市、大量贩,自由业态和统一经营管理业态
比比皆是,但在整个常德的商业业态中,缺少能够引导市场、引导潮流、引导目
的性购物的亮点商业。也就是说,缺少一个有品牌、有信誉、有统一管理、具备良好购物环境的大型百货商场。从全局来看,常德市各种商业业态的形成和自然组合,形成了目前的三个商圈,即：
1．以步行街为龙头的中区商圈。
2．以专业批发市场为主体的火车站商圈。
3．以批发市场为主体的桥南商圈。
1．中区商圈
1）概况
目前中区商圈是常德市最繁华、最具活力和时代特征的商业中心区。由于外来商业企业给中区商圈注入了新的商业观念和规划理念,使他成为市民关注的焦点。以商业步行街为主轴线,中区商圈门店林立、品种繁多,环境优美。是目前
常德市商业的核心区域。
中区商圈由步行街、朗州路、沿江路、建设西路组成。
2）主要商业物业
大型商场：春天百货、沃尔福、家润多
新兴商业形态：人民路商业步行街、金钻广场步行商业城
沿街门店：以人民路、建设路为主
2．火车站商圈
1）概况
火车站商圈由几个规模较大的专业市场：家私产业城、副食城、五金交电市
场组成。以武陵路和207国道为纽带,背靠地区汽车站、火车站、汽车总站。火车站的各种专业市场大多是市场行为开发建设,分隔为独立沿街铺位,并以出让
产权、铺位租赁为主要方式。总体而言,这些市场的经营管理、服务传统,缺乏
整体形象,发展状况不容乐观。
2）主要商业物业
大型商场：无
专业市场：常德家具城、六合电器城、副食城、五金交电市场
沿街门店：以武陵大道、南坪路为主
3．桥南商圈
1）概况
常德市桥南商圈是集各种日常用品、服装、鞋帽等百货于一体的低档商品交易市场。由桥南大市场等十余家市场与七条街道的一些沿街门面和超市（如华联超市）组成。经营范围包括了服装、鞋帽、日用品、电器、体育用品、图书等生活所需的大多数商品,另外还包括五金、摩配、轻工用品等专业商品。
2）主要商业物业
大型商场：无
中型超市：华联、平安
专业市场：桥南市场、摩配城、家电城、桥南轻工市场、干鲜食品城、日用小商品城、五金城、金麟市场、飞翔通讯
沿街门店：以常沅路、桥南大道为主
小结：
常德现有商业分布较为集中,经营方式基本以街边店、专卖店为主,少量商
